合肥樓市新政滿月：剛需打新熱度高漲 二手房成交量下降
4月6日，合肥出臺房地產“新政八條”，涵蓋學位制、二手住房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八個方面。在此之前，合肥熱門區域因爲房荒，熱門樓盤“僧多粥少”，需全額付款，且加碼“號頭費”“茶水費”“捆綁銷售車位”等銷售亂象。由於熱門區域房源緊缺，剛需購買者不得不轉戰瑤海、新站，甚至北城等價格窪地，帶動上述地區新房市場漸次火爆。二手房方面，熱門學區房均價也自2020年10月之後快速上漲。
目前，新政已經滿月，合肥新房、二手房成交如何？據合肥市房地產業協會發布數據顯示，4月份合肥新房、二手房量價齊跌，政策效果初顯。
“打新”熱情空前高漲
“新政八條”中明確規定，登記購房人數與可售房源數之比大於（含等於）1.5的熱點樓盤均應實行搖號銷售，並由公證機構公證。搖號時，30%的房源用於剛需購房，且剛需客戶可以同時以剛需購房者和普通購房者身份進行兩次搖號。
記者行至高新區某熱門樓盤，售樓處人頭攢動。據置業顧問介紹，在新政出臺前夕該樓盤恰逢首開，全部已經通過搖號來確定購買者，而且都要求全款。由於首開房源較多，中籤率約在30%。
“高新區這附近二手房倒掛現象比較突出，之前需要全款，新政出臺後很多剛需購買者也來打新。馬上我們又要開兩棟樓，高層最低備案價還不到2萬元，大平層最低備案價也才2.2萬元出頭，但周邊二手房已經突破3萬元，甚至3.5萬元了。以高層100平方米計算，打中一套新房基本可以賺到一百萬元，所以這次加推的樓棟登記購房人數已經遠遠超過了可售房源數量。你關注一下公司的微信公衆號，開盤時間我們到時候會在APP上通知。”該置業顧問說。
相關檢測數據顯示，合肥首個搖號新樓盤位於剛剛啓動的運河新城板塊，剛需客戶中籤率達到了42.44%，普通購房者中籤率也有15.13%。其他熱門區域中，前述高新區樓盤一棟大平層和一棟高層的登記已經結束，其中高層共92套房源，登記人數3790，中籤率僅2.4%；大平層共34套房源，登記人數568，中籤率5.98%；濱湖新區熱門樓盤綠城禹州蘭園中籤率低至2.9%。
從成交量來看，4月份合肥市區商品住宅銷售備案面積70.44萬平方米（5760套），較3月份下降14.3%，同比下降6.7%。價格方面，合肥市區商品住宅銷售備案均價19383元/平方米，較3月份下降1.7%，同比上升15.1%。
二手房成交量下降
“不好意思我這麼晚纔回來，最近壓力有點大。”坐在記者對面的王偉（化名））面容倦怠，還時不時打着哈欠。
王偉供職於國內某頭部地產中介合肥分公司，因爲業績出色，目前擔任某區域門店店長。談及4月6日合肥樓市新政以來行業的變化，王偉直呼壓力大。“原來我的門店每個月業績至少有三四十萬元，現在已經月末了，才完成了十幾萬元。”他苦笑着說。
王偉門店負責的區域並沒有被限購，但依然免不了成交量下滑的尷尬境地。“我這邊區域屬於肥西，剛需比較多，新政出來後都去打新了，分流了很多客戶。加上這段時間肥西有疫情，很多約好時間來看房的人也都臨時通知不過來了。”
除“學位制”出臺外，合肥還暫停了市區範圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務區、高新區和其他指定區域指定學校的學區範圍內（學區房）購買二手住房的資格。
記者來到某熱門學區附近的中介瞭解情況。
“這個小區現在掛出來的房源大概有80多套，涵蓋了從30平方米到90多平方米的各類戶型，5、60平方米的戶型最好賣。”中介人員張志剛（化名）對記者表示，去年這個時候想買合適的房子還不太容易，但你現在要是想買，選擇的餘地很多。“
2020年年末至今年四月份，學區房迎來一波價格上漲態勢。據張志剛介紹，2020年9月份該小區掛牌單價還未突破3萬元，但今年四月小區成交單價一度逼近5萬元/平米。而隔壁另一頂級學區的某二手住宅單價漲幅更大，從去年末的2.5萬元左右漲至如今的近5萬元。
“以60平最受歡迎的兩房來計算，2020年9月份總價還只需180萬元，現在要想買到至少要再加上100萬。也有個別房源掛牌單價在今年四月份的時候達到或者突破5萬元，但實際只成交了一套一樓房源，不具有代表性。新政後很多人的購房資格被限制了，我們的客戶減少了約三分之二，小區在售房屋數量相對較多，客戶買房時選擇性較大。不過價格沒有受到什麼影響，現在熱門戶型熱門樓層單價依然在4.5萬～4.6萬元，雖然沒漲價，但也沒怎麼跌。”張志剛說。
記者又來到北城新區，這裡一直是合肥樓市的價格窪地。但自2020年10月份至新政出臺之前，由於房荒的影響，不少剛需轉戰至北城，使得這裡的樓盤開始熱銷。那麼，新政實施一個多月後這裡的樓市情況又如何呢？
“目前來看新政是有些影響的，雖然還不是特別明顯，可能還需要時間再觀察。”某樓盤置業顧問對記者說，“我們3月份首開房源基本全部賣完，原因是蓄客時間較長。但是4月份加推的時候行情就比較火爆了，基本上先是通知全款客戶，再根據首付比例從高到低通知其他客戶，除了一樓以外全部賣完。”
不過他指出：“等到5月3號以後客戶的來訪量就開始下降了。以前週末的日均來訪量能接近200組，可是五一期間才40多組，下滑的很厲害。這邊二手房沒有倒掛現象，據我所知，周邊其他幾個項目來訪量都在下降，原因是很多剛需都去打新了。”該置業顧問說。
貝克研究院數據顯示，4月份合肥市區成交二手房11273套，較3月份下降27.1%。其中，限購區成交2988套，下降45.4%;非限購區成交8285套，下降13.0%。在價格方面，4月合肥市區二手住宅成交均價17834元/㎡，較3月份下降5.3%。其中，限購區均價25885元/㎡；非限購區均價15430元/㎡。
總體來看，一邊是新房市場與二手房市場倒掛，剛需購買者開始積極打新；另一邊則是非熱點區域的新房以及合肥二手房市場熱度開始緩慢降溫。
業內專家對記者表示，新政後一些精準政策讓居民對房價上漲預期下降，房地產市場預期趨穩。與此同時，中央重要會議首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”，也對學區房炒作進行了有力打擊。
“首先，學位制的施行有效降低了學區房的交易頻率，也拉長了學區房的投資回收期，將投資投機性購房者擠出熱點區域二手住宅市場；其次，搖號登記機制杜絕了價外加價的行爲，讓市場供給明確，需求清晰，信息透明，避免了因購房信息不對稱而造成的購房人一窩蜂搶購的行爲，進一步規範了市場銷售行爲，肅清了房地產市場秩序，也保障了剛需羣體的購房需求。第七次全國人口普查結果顯示，合肥常駐人口已經超過了930萬，比‘六普'時候多出了191萬人，正式邁入特大城市行列。合肥是一座科技之城，創新之城，合肥的發展需要大量人才彙集。如何吸引各類人才匯聚合肥，除了加強我們的產業優勢外，還要提升消費環境、生態環境、居住環境等這些軟環境。合肥的房價只有保持平穩發展，才能吸引更多人才安居樂業。”該人士進一步說。