北京樓市新政滿月 二手房網籤創19個月新高 市場「量升價穩」

北京樓市新政滿月效果顯著，10月二手房賣了1.7萬多套，創19個月新高。（藍孝威攝）

據界面新聞報導，北京市住建委最新統計數據顯示，10月1日到31日，北京二手房網籤量高達1.7萬套，環比增長31％，同比增加62.9％，這一網籤量創下了近19個月以來的新高。同時，由於網籤滯後的原因，實際10月份北京二手房真實成交達到了2.5萬套，同比2023年同期上漲超過150％。

新建商品住房網籤量也達到0.45萬套，環比增長50.1％，同樣是今年以來的高點。中原地產研究院的數據顯示，整體看，新建住宅成交依然集中在少數高折扣促銷項目中。在交易的熱度之下，樓市呈現出「量升價穩」的趨勢。

推動二手房、新房提振市場行情的正是9月30日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。

據界面新聞採訪瞭解到，新政推出的當天晚上，新樓盤項目便連夜規劃十一長假的銷售部署，也有客戶連夜連夜銷售人員鎖定此前已經看好的房源，尤其是通州等多個熱門樓盤，十一期間的帶看量、交易量都有顯著提升。

該政策發佈以來，二手房自十一假期之後每天的網籤量幾乎都達到了800、900套，其中10月30日單日網籤達到1077套，31日達到1400套，這是2024年單日最高值。

上述《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》之所以迅速推動市場升溫，一方面是該政策進一步降低了居民購房的門檻，另一方面則是更進一步鬆綁了限購政策。

具體來看，自10月1日起，居民購買商品房最低首付降至15％，二套降低至20％。購買條件也根據區域進行了大幅度的放鬆，非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限達到3年及以上，便可以購買五環內的商品住房，而購買五環外商品住房的，社保或個稅繳納年限僅需2年及以上，特許人才僅需繳納1年社保或個稅。不僅如此，通州的雙重限購也有所放鬆，與其他區要求一致。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，北京「930政策」是最近一年多來第10次調整政策，北京作爲大陸全國房地產市場最穩定、政策力度最高的城市，從2017年開始的調控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了「房住不炒」。但過於嚴格的政策措施也誤傷了部分真實的購房自住需求。如今，北京公佈政策相對謹慎，本次限購政策也是全大陸最後一個城市公佈，相比上海和深圳的政策，北京的限購調整幅度相對小，主要是從北京市場的實際情況出發。

我愛我家的一位房產仲介告訴界面新聞，當前，購房成本在不斷降低，首套的首付比例從年初30％降低至20％，現在又降低至15％，商貸利率也從去年的4.05％，年初降低3.85％，如今已經降低至3.15％。對於首套剛需貸款的客戶，購房門檻確實低了很多，至少還款的壓力比之前小多了，現在純商貸100萬（人民幣，下同）的情況下，每月分期貸款只有4000多元，相當於租房的房租。在她看來，這樣的購房成本促進了剛需購房者的需求釋放。

張大偉也表示，「930政策」主要影響了剛需首套房置業，疊加最近的降息，整體市場熱度依然在延續。因此，整體看，10月北京二手房市場率先成交升溫的是總價在400萬以內的剛需住宅，特別是老破小因爲前期價格跌到位成交較多。

購房門檻降低，議價空間開始縮小

熱度之下，北京樓市的價格體系也在發生着微妙的變化。

麥田房產的數據顯示，北京二手房的價格出現輕度升溫，議價空間開始縮小。10月份，北京市（麥田覆蓋樓盤）成交均價爲7.46萬／㎡，和上月相比上漲0.1％，同比去年10月下降11.8％。和9月份相比，10月份北京二手房的議價空間縮小0.8個百分點。麥田方面表示，新政後業主預期提升，議價空間明顯縮小，但二手房議價空間仍處於相對高位。

新增房源量方面，新政後，業主的掛牌積極性和9月相比有所提升，10月份環比增加15.5％。不過，隨着新政後去化加快，北京二手房在售房源量和9月相比有所減少。

上述我愛我家的房產仲介觀察到，目前優質房源相對市場價價格偏低，這種房源的成交快，成交量也比較大。「整體上看單量確實很大，但是成交價並沒有明顯上升，未來成交價明顯上升也不太現實。」

不過，她也看到了市場另一個變化的重要因素——業主的心態變了。她解釋稱，比如之前業主報價160萬的房子，150萬能成交，但是現在150萬就不賣了。也就是說，現在房子的整體報價還是那麼高，而業主的預期提高了，尤其是一些好樓層、裝修不錯等有顯著優勢的房源，而那些有點並不突出的房源，實際成交價和之前差不多。

張大偉也表示，當前房價已經出現止跌趨勢，部分區域二手房價格出現2年來首次上漲的現象。「不論是新房還是二手房，實際成交整體體現了量升價穩的趨勢，前期整體成交以價換量爲主，特別是新建住宅，成交量集中在少數高折扣促銷項目中。」

但也需要看到的是，此輪政策的確激發了更多人羣入市買房，效果究竟能持續多久還有待觀望。張大偉表示，「929-930新政」並不是本輪政策的天花板，對比各城市歷史上最寬鬆的時期，目前房地產政策仍有很多可以放鬆的空間。

在他看來，從整體看，各地的政策力度非常大，系列新政穩定房地產的決心已經充分表現，未來只要房地產不穩定，更多的政策肯定還會公佈。從數據來看，全大陸範圍內的樓市成交量也在增長，一線城市表現更爲突出。10月份，一線城市新建商品房網籤成交量同比增長14.1％，二手房網籤成交量同比增長47.3％。

中指研究院指數事業部分析師孟新增則分析稱，在一攬子政策推動下，房地產市場預期及購房者信心有所恢復，10月份樓市活躍度明顯回升，預計短期核心城市銷售回穩態勢有望延續，11月銷售較關鍵。接下來，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，以及收購存量房及閒置土地政策能夠落實到位，將有助於加快改善市場供求關係，最終實現房地產「止跌回穩」目標。