北京樓市新政即將滿月：二手房普遍降價成交，新房“翹尾”行情或難持續

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“4小時砍價35萬，意滿離。”在某社交媒體平臺上，南迪如是分享她最近的購房感受。

南迪在北京工作多年，2022年底結婚後，她就開始斷斷續續看房。看了三四十套房源之後，2023年最後一個月，南迪成功“上車”。最近她剛拿到房本，爲整個購房流程畫上句號。

南迪向21世紀經濟報道記者表示，所購房源於2023年11月27日掛牌，掛牌價格爲589萬元。掛牌不到一週，業主就降價了10萬元。12月第一個週末，南迪實地看房之後，覺得房子的戶型、採光、裝修等都很閤眼緣，幾天後他們一家與業主談判到深夜，最後房子以544萬元的價格成交。

降價成交已經成爲近期北京二手房市場的顯著特徵，多位受訪購房者、中介及專家都有類似經驗或感受。銷售平淡，市場進入買方市場階段，降價成爲業主加快成交速度、加大成交機率的關鍵途徑。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場的中介行業執行雙邊代理模式，當市場處於買方市場時，中介會更傾向於讓業主降低報價，更好促成交易，更多幫助買家。

二手房普遍降價成交

婚房需求、不時收到各網絡平臺定向推送的樓市分析、房價下降等信息，帶動了南迪的購房計劃。從2023年11月起，南迪開始集中看房。

由於有購房的剛性需求，市場不振並未對南迪的購房節奏帶來影響，但她將購房總價從700-800萬元壓縮到500餘萬元。“房市低迷，我不再追求更高總價的優質小區，而是儘量在全款能力範圍內選擇房源，爭取將槓桿降爲零。”

據南迪瞭解，相較小區近期成交的同戶型房源，他們房子的成交價偏高，但房子正南的朝向、良好的裝修和“拎包入住”的房況，拉昇了該房源的綜合性價比。節省下來的裝修成本和超1萬元的月租金，以及縮短的入住時間，都讓南迪覺得這一房源是“比較划算的一個選擇”。

北京豐臺區購房中介蔡舟向21世紀經濟報道記者表示，有價格優勢或房況優勢的房源才能成爲重點推薦房源，“要麼是好房子價格合理，要麼是足夠優質。”

“現在不降價，根本不成交。” 蔡舟坦言，他們會建議那些需要換房或着急變現等有賣房理由的業主降價，“早賣了早拿到錢，早解決自己的問題”。

實際上，降價成交已經成爲近期北京二手房市場的顯著特徵，多位豐臺、石景山、海淀、西城等區域的中介均向21世紀經濟報道記者談到當下市場降價促成交的現實情況。

北京海淀知春路片區的房屋經紀人彭旭向21世紀經濟報道記者表示，與2023年市場價格高點相比，片區內的三居降價幅度平均在120萬元左右，兩居降價幅度平均在70萬元左右。“太月園的兩居室，2023年7、8月份能賣到926-928萬元，現在850萬元左右都能賣。”

無獨有偶，西城區金融街片區中介豐彥向21世紀經濟報道記者表示，隨着學區房交易進入預熱期，其所在門店2023年12月二手房成交量增加近3成，但爲了促成交易，他們也會建議業主降價。

受降價影響，葉躍也選擇了“上車”。她向21世紀經濟報道記者表示，剛剛購買的房源2023年10月底的掛牌價格是420萬元，在小區同戶型中是價格較低的一套。10月底她和業主談過一次價，業主態度很強勢，底價是415萬元，而這超過了葉躍的預期，她決定再等等看。

2023年11月，業主兩度主動降價，當月上旬將價格降到405萬元，中旬再次降價到398萬元。

“這套房子近期大概率是能賣的，因爲這個價格確實也到了一個臨界點了。”一位中介這樣告訴葉躍。再加上小區挨着海淀、距離地鐵不遠、周邊配套尚可，葉躍最終選擇以398萬元的價格購入。

2024年1月11日，該小區同戶型房源掛牌價格爲375萬元，但不同於葉躍購買的中間層，這是一套頂層房源。負責該房源銷售的中介向21世紀經濟報道記者表示，目前該戶型頂層房源底價在370萬元左右，中間樓層成交價約爲390萬元。與葉躍的成交價相比，當前的底價又低了一些。

“近幾個月，我在貝殼關注的房子沒有一個漲價的，全在降價，我家附近一些次新房小區也降價比較明顯。”計劃在北京買房的白煜向21世紀經濟報道記者表示，他目前住在通州，重點關注朝陽常營和北京城市副中心的次新房。

據白煜回憶，他關注的400萬元以內的房源，2023年累計降價30-40萬元的情況並不少見，而降價20萬元以內的情況則比較普遍。

郭毅表示，現在北京二手房降價銷售是一個普遍現象，一方面是看房人羣少，二手房成交週期長；另一方面也受中介督促業主降價的因素影響。她表示，降價現象不是近期纔出現的，市場進入下行期之後，價格就在下降。

“現在與其說什麼小區降更多，不如說現在還有哪些小區沒在降價。”郭毅談到，在當前北京的二手房市場上，沒有學區資源的“老破小”，以及高總價的豪宅項目在流通和變現方面都有難度，要想成交就要在價格上做出更大讓步。

根據中國房地產系統百城價格指數，2023年12月，北京二手房價格環比下跌0.63%，環比已連續8個月下跌，且跌幅較上月有所擴大。中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，當前二手房掛牌量處於高位，價格仍有一定下跌預期，若政策繼續優化落位，二手房價格有望逐漸趨穩。

新房“翹尾”行情或難持續

2023年12月14日，北京發佈樓市新政，降低首付比例和房貸利率，2024年1月1日起，新的普宅標準也開始實施，政策力度之大，爲近幾年所罕見。

新政推出時，南迪家的房子還沒有網籤。但她坦言，由於他們是全款買房，政策的出臺對他們影響不大。

白煜的情況則有所不同。2018年，白煜貸款在鄭州買下人生第一套房，存量首套住房貸款利率調整後，月供降至4000元。截止到目前，他的房子已浮虧40萬元，由於降價太多，他目前還沒有出售打算。

與此同時，在北京工作多年的白煜也想在北京買房安家，但二套房60%-80%的首付比例讓他望而卻步。從“認房不認貸”，到降首付、降利率和普宅標準調整，政策“組合拳”打出之後，白煜拿到了北京首套房“入場券”，首付比例和房貸利率明顯下降。

白煜向21世紀經濟報道記者坦言，北京政策剛推出的時候，他也曾動過買房的心思，但綜合考慮之後，他決定再等等看。一方面，當前北京樓市難言樂觀，他對市場走勢沒有信心；另一方面，出於經濟大環境和個人就業穩定性等因素考慮，白煜不想有太大的月供壓力。

但從數據來看，北京樓市新政發佈之後，二手房成交有所改善，Wind監測北京住建委數據顯示，2023年12月北京二手住宅網籤量爲12963套，環比增長3.3%。郭毅談到，二手房成交週期相對長，2023年12月二手房交易數據或將在2024年2-3月網籤數據上有所體現。

相較二手房數據，新政後北京新房成交數據的改善更爲明顯，新房市場出現了“翹尾”行情。

根據中指數據，2023年12月15日~12月31日，北京商品住宅成交4443套，日均成交261套，較12月1日~12月14日日均增長超100%。從面積來看，全月商品住宅成交量爲68.38萬平方米，環比增長36.7%。

陳文靜表示，除了政策帶動部分購房需求釋放之外，臨近年末，房企推盤積極性增加、房企營銷力度加大也是帶動樓市銷售增長的影響因素。除此之外，月底部分項目集中網籤，一定程度上也帶動成交量提升。

據郭毅觀察，進入2024年1月，北京新房市場成交量下行比較明顯，雖然這也有房企將簽約儘量集中在12月底前，以及居民元旦外出遊玩等因素影響，但綜合來看，郭毅認爲，北京樓市新政的後續效應並未在2024年1月新房市場上呈現出來，新房整體銷量呈築底狀態。

整體來看，陳文靜認爲，新政落地後，北京部分項目開盤去化較好，市場活躍度出現一定提升，新政對市場產生了一定積極效果，但整體帶動幅度有限。

“1月是傳統銷售淡季，預計2024年1月市場銷售規模較2023年12月有所回落，但在政策帶動以及供給端改善等因素影響下，市場有望保持一定活躍度。”陳文靜說。

（應採訪者要求，南迪、蔡舟、彭旭、豐彥、葉躍、白煜均爲化名）