剛剛！深圳樓市出大招：減少公攤，提高得房率，住宅限高150米！

此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現“新風向”，針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規。

記者5月14日從深圳市規劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建築設計規則》將於近日正式發佈，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。目前，已辦理《商品房預售許可證》的項目或者規劃條件覈實的建設工程項目，不能更改設計；其他建設項目設計和調整，在各直屬管理局指導下依據新版規則實施。

提高住宅得房率

近日，同屬粵港澳大灣區的幾個城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉建設局等九部門聯合發佈《關於持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和麪積限制等。

惠州市自然資源局印發《惠州市區2024—2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，其中涉及優化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規則，鼓勵企業建設高品質住宅社區等多項內容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小於兩個自然層高的部分不計入容積率建築面積且不計入產權面積。

值得一提的是，公開消息顯示，2024版《深圳市建築設計規則》將發佈，修訂內容包括備受市民關注減少住宅公攤面積，有效提高得房率等，與以往相比，此次修訂範圍較大，比如對陽臺面積計算進行了細化，規定陽臺進深超過2.4米部分將計入建築面積。

超高層住宅得房率較低

對於深圳的調整，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利於提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。“例如，按照佛山的新政，套內面積可以做到建築面積的90%以上（即得房率達到90%以上）。”

一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率普遍在80%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，許多住宅樓的層數甚至超過50層，這些超高層住宅的得房率又有多少？以深圳市場爲例，記者進行抽樣調查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數超過50層的新房住宅項目作爲樣本並計算得房率，發現得房率普遍僅在68%至74%之間。相比起來，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。

（深圳羅湖水貝的超高層住宅，除了較低的得房率，有購房者也擔心超高層住宅的安全性。吳家明 攝）

記者也發現越來越多的新房項目開始將得房率當成“亮點”進行營銷，一些得房率較高的項目也備受購房者青睞。在龍崗百鴿籠片區，有新房項目主推73平方米和88平方米的四房單位，得房率超過90%。受訪的購房者表示，在價格和品質安全得到保證的前提下，肯定會首選這些高得房率的新房。

多元產品有望迴歸

有新房營銷策劃經理對記者表示，真正通過合理設計實現高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項目的提法是創意空間、贈送面積，其實是開發商在打擦邊球。總而言之，越來越多的城市將其“規則化”，對購房者來說也是一件好事。也有業內人士預計，低容積率小區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望迴歸，滿足購房者更多的改善性需求。

提及得房率，廣東肇慶日前宣佈一則新政：“自5月1日起商品房將按套內面積計價”，也再次把取消公攤的話題帶回公衆視野。中指研究院研究副總監徐躍進提醒，“計價方式的變化對房價的影響是較小的，但按套內面積計價有利於購房者更直觀地瞭解實際價格，有利於減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行爲進一步規範，預計後續將有更多城市跟進出臺相關規定。”

責編：葉舒筠

校對：高源

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