購買本村村民宅基地後其子女主張無效糾紛，律師解析。

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例背景

李雪梅向一審法院起訴請求確認其與張明宇就北京市大興區F 號於 1997 年 2 月 20 日簽訂的買賣房屋協議書有效，並要求張金寶、張昊宇、張峰宇承擔訴訟費用。張金寶上訴請求撤銷一審判決第一項，依法改判或發回重審，並由李雪梅承擔一、二審訴訟費。

二、原告訴求

判決確認李雪梅與張明宇就北京市大興區F 號於 1997 年 2 月 20 日簽訂的買賣房屋協議書有效。

三、被告辯稱及上訴理由

1. 一審辯稱

- 張金寶、張昊宇、張峰宇認爲李雪梅未能提供案涉協議原件，即使存在房屋買賣關係，也不能認定協議真實有效；李雪梅翻建房屋與協議是否有效無關；案涉房屋系張明宇、王芳夫妻共同財產，協議落款處無“王芳”簽字，一審認定協議有效不當。

2. 上訴理由

- 一審法院在李雪梅未能提供案涉協議原件的情況下認定協議有效是錯誤的，張昊宇、張峰宇對協議沒有質證；李雪梅翻建房屋不能作爲認定協議有效的依據；案涉房屋系夫妻共同財產，協議無王芳簽字應認定無效。

四、法院查明

1. 張明宇與王芳系夫妻關係，共育有二子一女。張明宇於 2020 年去世，王芳於 2000 年去世。

2. 1997 年 2 月 20 日，李雪梅與張明宇簽訂買賣房屋協議書，約定張明宇將舊北房三間、靠北房東小棚子一間賣給李雪梅，房價 3200 元整。房屋集體土地建設用地使用證登記的土地使用者爲張明宇。

3. 李雪梅主張協議簽訂後在院落內居住並多次翻建房屋，張金寶、張昊宇、張峰宇認可翻建事實但不清楚具體時間。

4. 李雪梅出示買賣房屋協議書、集體土地建設使用權證、戶口本、村委會證明、房屋現狀照片及現狀圖、劉國強和趙發財的證人證言等證據。張金寶對李雪梅的證據除集體土地建設用地使用證和戶口本外，其餘證據真實性均不認可，認爲證人應當出庭作證。

5. 張金寶出示王舟和吳清的證人證言，李雪梅對證人未出庭的證言真實性不認可。王舟出庭作證，證明爲李雪梅開具村委會證明的情況。

6. 一審法院電話聯繫證人劉國強，劉國強陳述了張明宇賣房和李雪梅買房的經過及在證明上簽字的原因。

五、裁判結果

1. 李雪梅與張明宇於 1997 年 2 月 20 日簽訂的買賣房屋協議書有效。

2. 駁回李雪梅的其他訴訟請求。

六、房產律師點評

本案爭議焦點爲李雪梅與張明宇於1997 年 2 月 20 日簽訂的買賣房屋協議書效力的認定。

張金寶主張李雪梅未提交案涉協議原件，但結合案涉協議內容、李雪梅居住使用並翻建房屋的情況以及協議中證明人的證言，能夠形成證據鏈，達到民事證據之高度蓋然性要求，有理由相信李雪梅與張明宇之間存在買賣案涉房屋的事實。

張金寶否定李雪梅與張明宇之間的房屋買賣，但未提供相反證據推翻。李雪梅與張明宇系同一集體經濟組織成員，雙方的房屋買賣行爲不違反法律、行政法規的強制性規定，亦無其他無效之情形，雙方之間的買賣房屋協議應屬合法有效。

張金寶主張案涉房屋系夫妻共同財產，協議落款處無“王芳”簽字應認定無效。但雙方簽訂房屋買賣協議後李雪梅居住房屋已數年之久，且李雪梅與張明宇系同一集體經濟組織成員，當事人從未就此提出異議。即便存在無權處分的情形，亦不屬於確認合同效力的要件。

辦案心得

一、證據的重要性與完整性

在本案中，李雪梅爲了證明房屋買賣協議的有效性，提供了多方面的證據，包括買賣房屋協議書、集體土地建設使用權證、戶口本、村委會證明、證人證言等。這些證據相互印證，形成了較爲完整的證據鏈，對法院認定協議的有效性起到了關鍵作用。

對於當事人來說，在進行重大交易時，應儘可能收集和保留完整的證據。無論是合同文本、付款憑證、產權證明還是證人證言等，都可能在日後的糾紛中成爲支持自己主張的有力證據。律師在代理案件時，要指導當事人全面收集證據，確保當事人的權益能夠得到充分的保護。

二、農村房屋買賣的特殊規定

本案涉及農村房屋買賣，農村宅基地使用權具有特定的身份屬性，僅限於農村集體經濟組織成員享有。李雪梅與張明宇的房屋買賣行爲之所以被認定爲有效，一個重要的原因是他們同屬一個集體經濟組織。

在農村房屋買賣中，當事人應充分了解相關法律法規的規定，確保交易的合法性。對於可能涉及到的宅基地使用權的轉讓問題，要嚴格按照法律程序進行，避免因違反法律規定而導致交易無效。律師在處理農村房屋買賣糾紛時，要準確把握法律規定，爲當事人提供專業的法律建議。

三、夫妻共同財產處分的注意事項

本案中，張金寶以案涉房屋系張明宇與王芳夫妻共同財產，協議落款處無“王芳”簽字爲由，主張協議無效。雖然法院最終未支持這一主張，但這也提醒我們在涉及夫妻共同財產處分時應注意的問題。

在進行房屋買賣等重大財產交易時，如果財產屬於夫妻共同所有，應確保夫妻雙方都同意交易。對於出售方來說，最好取得夫妻雙方的簽字確認，以避免日後因一方不同意而引發糾紛。對於購買方來說，要謹慎審查財產的權屬情況，確保交易的合法性和安全性。

四、合同效力的認定標準

法院在認定李雪梅與張明宇簽訂的買賣房屋協議書的效力時，依據了《中華人民共和國民法典》中關於民事法律行爲有效的三個條件：行爲人具有相應的民事行爲能力、意思表示真實、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

這一認定標準爲我們在處理合同糾紛時提供了明確的指導。當事人在簽訂合同前，應確保合同符合這些條件，以保證合同的有效性。律師在審查合同效力時，也要依據這些標準進行全面分析，爲當事人提供準確的法律意見。