國泰君安:房地產行業韌性明顯 銷售數據均好於龍頭房企表現

智通財經APP獲悉,國泰君安發佈研報稱,統計局公佈前2月的行業數據,其中,較爲關注的銷售金額/面積表現均好於龍頭房企的表現,房地產行業體現出明顯韌性,長尾風險可控。疊加當前正在有的保障房,預計未來將形成期房、現房、二手房、保障房共同組成銷售型供給側。繼續關注行業的重組進展和小盤價值,重組類受益標的旭輝控股集團(00884)、融創中國(01918)等,同時建議挖掘小盤價值機會,並繼續推薦園區公司,包括中新集團(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ),龍頭房企推薦保利發展(600048.SH)。

市場關注較高的銷售數據明顯好於預期,前2月銷售金額/面積同比增速爲-29.3%/-20.5%,顯著好於克而瑞監測的房企數據,表明行業韌性仍在。根據克而瑞監測數據,前2月,頭部房企銷售金額下滑幅度大多在40%左右,而行業下滑幅度爲29.3%,顯著好於頭部房企,隱含尾部房企表現較好。考慮到尾部房企均爲地方性企業,也表明,此前行業的風險主要集中於快速擴張的全國性房企上,隨着風險的釋放,當前行業更多的體現爲韌性。

數據調整有顯著改善,預計退房、非銷售型抵押房將減少,數據擾動持續變小。和2023年全年一致,仍有一定程度的數據修訂,例如,按照銷售面積同比增速回溯調整2023年銷售面積,則2023年同期會減少約832萬方,但相較於目前11369萬方的面積,調整幅度並不大,也小於2023年對2022年的調整幅度。因此,行業因退房、非銷售型抵押房等現象在逐步改善。

投資開發是亮點,同比降幅開始收窄。國泰居安認爲,是土地拖累減少,快速下行期結束,但需要考慮隨着銷售持續下降所帶來的未來可施工面積減少的影響。地產投資中,主要是實物量投資佔比高,但由於過去兩年土地成交邊際變化較大,導致低佔比、大變動,隨着土地成交佔比的進一步下降,邊際影響變小,相對有韌性的實物量投資能夠支撐2024年地產投資降幅逐步收窄。再考慮到保障房的增量,預計地產投資將是主要指標中表現較好的一個。

待售面積快速增長,預計後續住房在供給端將有四大類,包括期房、現房、二手房、保障房,預計現房將在2025年形成一定規模。當前待售面積爲7.6億平方米,其中住宅爲4.1億平方米,分別同比增長15.9%和23.8%,若繼續保持當前增長態勢,疊加銷售可能的下滑,對應到去化週期上,由待售面積所代表的現房將構成住房供應的主要部分之一。

風險提示:市場需求加速下行。