海口樓市多項新規發佈！未來房子，又要大變樣了！
通知內容較多，主要包括幾個方面
①土地供應方面：
“交房即交證”要求納入土地出讓公告和出讓合同；
工業用途的前提下，可以幢、層等權屬界線封閉空間爲基本單元進行分割轉讓。
重點區域實施“帶方案出讓”+“拿地即開工”；
居住用地配建不超過總計容面積3%的商業規模，無需進行控規調整；
鼓勵公共配套設施建設，部分公共配套，約定其建築面積不計入計容面積，不計收地價
②房屋建設和設計的新標準方面：
鼓勵建設高品質住宅，將半開敞空間的半計容面積上限提升至住宅套內建築的20%；對於開發房企而言，有更多的設計和操作空間；
優化地面停車設施規劃管控，地上一層作爲機動車停車庫、頂部作爲公共綠化活動空間的，該投影部位計建築面積、不計容積率；
鼓勵增加公共開放空間。一些社區的公共空間，新增建築面積不計入容積率和建築密度；
③關於不動產登記方面：
實行“交地即交證，交地即抵押”。
實施新建商品房“網籤備案+預告登記”聯辦，不動產登記部門依託“智慧房產”系統自動獲取網籤備案相關信息實施“秒批”；
支持土地二級市場預告登記轉讓；
附通知原文：
機關各科室、各分局、局屬各單位：
爲深入貫徹落實黨的二十大和二十屆三中全會精神，進一步深化“放管服”改革推動自然資源惠民利企，持續優化自然資源和規劃審批服務機制，促進經濟社會發展，現就第二批審批服務機制優化工作措施通知如下：
一、進一步優化土地供應服務
（一）“交房即交證”要求納入土地出讓公告和出讓合同。新出讓城鎮住宅用地（用於建設市場化商品住宅、安居房項目）的，土地出讓公告和出讓合同中均需明確“競得人應嚴格履行‘交房即發證’有關要求，確保在商品房交付購房人時，具備辦理房屋《不動產權證書》條件”。
（二）供地後同步核發用地證照。對新出讓土地，出具土地供應用地批覆時，可按需同步核發建設用地規劃許可證。市不動產登記中心在受讓人繳清土地出讓金和相關稅費後1個工作日內，直接向受讓人核發不動產權證。
（三）推動產業園區“工業上樓”。鼓勵產業園區集中建設標準廠房，按規定採取出讓、租賃、作價出資(入股)、先租後讓等多種方式供應。除機械、裝備製造及資源加工等產業有特殊要求之外，標準廠房一般要求兩層以上、容積率一般不低於1.5，建築形態應符合工業項目的層高、載荷、安全、消防等要求。在滿足規劃、安全、消防、環保等條件且不改變工業用途的前提下，可以幢、層等權屬界線封閉空間爲基本單元進行分割轉讓。分割轉讓的受讓方應符合園區產業准入要求，並與園區管理機構簽訂對賭協議，明確投入、產出、稅收等相關要求。
（四）鼓勵“帶方案出讓”模式。支持在重點園區、風貌管控區等城市重點區域實施“帶方案出讓”+“拿地即開工”，土地出讓前，將城市設計、建設工程設計方案、公服配套設施建設要求等相關條件予以明確，作爲工業、住宅、商業等土地出讓的前提條件，轉化爲規劃約束性指標及項目建設協議條款納入土地出讓合同，提高項目建設速度，提升城市建設品質。
（五）支持居住配套商業設施建設。宗地規劃性質爲居住用地、土地用途爲城鎮住宅用地但未包含零售商業功能的宗地，建築方案經論證確需按居住區配套設施設置規定配套建設商鋪、超市、便利店等經營性服務用房且規劃公示無異議的，可在用地總計容面積不變的前提下，配建不超過總計容面積3%的商業規模，無需進行控規調整，不再重新核發用地規劃條件，在建設工程規劃許可證上備註：在房產銷售前完善土地變性審批手續。
（六）鼓勵公共配套設施建設。1.按規劃或規範要求配建社區綜合服務設施、社區衛生服務站、養老服務設施、托幼服務設施和幼兒園等公共服務設施，土地出讓合同（或變更協議）無約定，需由企業投資建設並無償移交政府的，其配建公共服務設施部分的建築面積不計入計容面積。2.通過招拍掛方式供應的城鎮住宅用地，其用地內要求建成後無償移交政府的配套設施，如幼兒園、托兒（老）所、社區衛生服務站、文化活動站等，可在土地出讓條件、土地出讓公告、土地出讓合同中約定其建築面積不計入計容面積，不計收地價。
二、進一步優化建設工程規劃管理
（七）優化建築退界管理。新建、改建、擴建項目可按以下方式進行退界：
1.經批准的城市更新區、保障性住房項目可參照舊城區退讓標準執行。
2.在退讓道路紅線方面，某些毗鄰用地的建設項目，考慮沿街景觀、土地利用等情況，在滿足消防、交通及建築功能等要求及利害關係人同意的前提下，經審批部門覈定，可允許與周邊建築城市界面相協調。
3.在退讓用地紅線方面，某些毗鄰用地的建設項目，考慮土地利用等情況，在滿足消防、交通及建築功能等要求及利害關係人同意的前提下，經審批部門覈定，可允許其在用地紅線處接建。
（八）優化新建住宅小區內部建築間距管理。取消同一宗地住宅項目平行佈置、垂直佈置、山牆間距等建築間距量性管控要求，根據《住宅建築規範》有關規定，在滿足日照要求的基礎上，綜合考慮採光、通風、消防、防災、交通、管線埋設和視覺衛生等要求，並結合建設用地的實際情況合理進行總平面佈局。
（九）優化城市空間關係指引。深化高層建築梯級秩序設計和城市界面管控，逐步形成高低錯落、層次豐富、疏密有序的城市天際線，有效地解決城市界面密不透風問題和高層建築對城市道路帶來的立面壓抑負面影響，營造重要功能區、城市節點高品質城市空間形態，增強居住舒適度和體驗感。
（十）鼓勵建設高品質住宅。爲滿足高品質居住空間需求，鼓勵住宅項目配置主景觀陽臺等半開敞空間，將半開敞空間的半計容面積上限提升至住宅套內建築的20%。沿城市重要景觀區域的住宅陽臺臨路一面按公建化立面進行設計，陽臺面積按水平投影的1/2計容。
（十一）簡化建築使用功能調整流程。支持產業業態調整和經營模式轉型，對已通過規劃條件覈實或者已取得不動產權證的商業、娛樂康體用房，在符合規劃和安全、不改變主導功能、滿足公共服務設施配建要求、不影響利害關係人權益的前提下，建築使用功能在同一個二級用地類型內進行三級類調整的，無需辦理規劃許可手續，不動產權證書登記用途保持不變。
（十二）規範配建機械停車位。新建具有大量人流、車流集中疏散的影劇院、會展中心、體育場館等大型公共建築以及住宅類建築，按照規範要求配建的停車位不宜採用機械停車位方式設置。改建、擴建的醫院、學校、交通樞紐等公益性建築，確實受建設條件限制的，在充分考慮城市風貌的前提下，可以適當配建機械停車位。
（十三）優化地面停車設施規劃管控。居住小區內兩棟及兩棟以上住宅樓圍合形成的內院中地上一層作爲機動車停車庫、頂部作爲公共綠化活動空間的，該投影部位計建築面積、不計容積率，其基底面積不納入建築密度計算。建築高度計算應以地上一層停車庫出入口處最低地坪標高起算，場地四至豎嚮應與周邊場地豎向相協調。
（十四）鼓勵增加公共開放空間。在不影響利害關係人合法權益、保證公共安全和公共利益的前提下，支持利用自有土地在宗地內建設建築公共開放空間（包括但不限於屋頂花園、騎樓空間、體育活動場地，以及附屬於建築物的公共走廊、公共連廊、遮蔭公共空間等）和公共服務設施用房的，新增建築面積不計入容積率和建築密度。
三、進一步優化不動產登記服務
（十五）擴大線上查詢業務範圍。爲進一步提升不動產登記服務便利度，擴大線上業務查詢範圍，產權人本人通過“海易辦”APP或小程序在線出具《房屋抵押信息查詢情況說明》。
（十六）實行“交地即交證，交地即抵押”。簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》後，受讓人即可向金融機構、不動產登記中心提出“交地即交證即抵押”申請，不動產登記中心提前介入開展現場勘察、聯動金融機構抵押貸款審覈，實現“交地即交證”、土地抵押登記串聯辦理、同步審批，並將電子證照推送金融機構。
（十七）實施土地抵押轉在建工程抵押聯辦。將土地抵押登記轉在建工程抵押登記由串聯辦理優化爲並聯辦理，實現土地抵押注銷和在建工程抵押兩種類型業務一次申請、一套材料、同步收件、同步審覈、同步發證，無需企業籌措還貸資金，滿足市場主體不動產抵押融資需求。
（十八）推行抵押不見面審批。升級國有建設用地使用權及房屋所有權存量商品房抵押權登記模式，在貸款審批通過後，銀行等金融機構通過延伸端在線上發起不動產抵押權登記申請，抵押人在異地可通過“海易辦”APP“海口市不動產雲登記平臺”模塊線上人臉識別、認證通過，實現不動產抵押權登記不見面審批。
（十九）實施新建商品房“網籤備案+預告登記”聯辦。推行房屋交易登記一體化全程網辦新模式，房地產開發企業與購房人簽訂商品房買賣合同後，可同時申請新建商品房網籤備案和不動產預告登記、同時提交申請資料，待網籤備案辦理完成後，不動產登記部門依託“智慧房產”系統自動獲取網籤備案相關信息實施“秒批”，生成預告登記的電子不動產登記證明。
（二十）支持土地二級市場預告登記轉讓。以出讓方式取得建設用地使用權的，對房屋建設工程已投資額未達到開發投資總額25%的土地，經市政府批准可依法辦理預告登記，具備轉讓條件後辦理不動產轉移登記。建設項目轉讓前未辦理規劃、建設、環評、消防等審批手續的，受讓人可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續，建設項目轉讓前已辦理相關審批手續的，受讓人可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續變更。
四、進一步提升審批服務便利度
（二十一）建立“建設工程規劃許可”聯辦服務新模式。推行市區兩級“報建服務專員”模式，靠前服務、節點管理、全程跟進，第一時間安排服務專員對接企業提供“保姆式”服務，及時獲取企業報建需求，點對點指導企業申報規劃許可事項，全力服務保障土地供後項目開發。
上述措施有效時間按省、市有關政策有效期執行。
海口市自然資源和規劃局
2024年10月29日
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