海納百川》使用權社宅是個好選擇嗎？（陳明吉、黃瓊瑩）

爲落實居住正義，內政部表示，未來將退場校地等基地，擘劃成社宅；並研議「使用權社宅」方案，提供社宅租屋新選擇。圖爲示意圖。（本報資料照片）

內政部爲促進多元化管道社會住宅供給，目前正着手研議「使用權社宅」，分爲民辦及公辦兩種模式，使用權期限爲20年，提供2種繳納方式，一次付清權利金以20年市場租金總額8成計算，或分期付款爲首付權利金3成，其餘分20年繳納（約市場租金7成）。雖相關細節尚未確認公佈，然政府若要推動此方案，其租金或取得成本對民衆是否是最有利的選擇，仍需審慎思考是否是個值得推動的社宅政策方案。

現行政府興辦社會住宅，一般戶以市場租金價格8折定價，每次租期3年，最長續租至6年，經濟社會弱勢戶則可享租金分級補助，最長續租至12年。研擬中的使用權社宅則提供20年不漲租金的長期租屋方案，比一般租屋或社宅可能面臨幾年就租約到期調漲租金，因此使用權社宅的每年租金相對較低。而此方案需先支付權利金，不論一次付清還是首付3成方式，對民衆是否有利仍是個疑問。因爲租屋者多爲社會經濟弱勢者、剛出社會工作青年或學生族羣，這些人是否有能力去負擔權利金，或者在機會成本考量下權利金更值得作爲購屋自備款以換取未來更大的房產增值報酬，再或許選擇社宅租金分級補助是較值得且負擔得起的居住選擇。

政府亦提供地上權住宅，由政府（財政部國有財產署）公開標售設定地上權，由地上權人興建住宅並分戶銷售，民衆持有土地地上權及建物所有權。民衆雖然以支付地上權權利金（約市價7成），不用付房租，可居住房屋50至70年，惟仍需繳地租（約地價3.5%），比自用住宅地價稅0.2%高，公告地價調整存有不確定因素，可能導致住越久負擔越多。另外地上權住宅在銀行貸款方面較爲不利，貸款成數或年限均低於一般房貸，利率卻更高，且在市場流動性差較難轉手出售，到期後，除了所有付出付諸流水，更無法享有臺灣房產素有增值利益，還得面臨交回房屋無處可居問題。

當前在市場上銷售的地上權與使用權住宅雖然是比所有權住宅價格低，但並不是個有利的購買選擇，僅可以說是在高房價下一個不得已的選擇，因爲目前使用權與地上權住宅多落在5到7成的房價，但在臺灣合理的使用權與地上權住宅價格應該落在2成至4成的房價，否則是不值得購買的。因爲使用權與地上權住宅都是基於長期使用的觀點，應以使用價值去推算價格纔是正確，但目前的使用權與地上權住宅的定價都是以包含增值報酬的房價去推算出來，使用權與地上權住宅的購買者最終是不會享有而這些增值部分，但卻得支付這部分價格。

近年來，政府積極推動社會住宅政策，以期緩解高房價帶來的居住壓力。但統計數據顯示，目前社宅的供給量仍遠不足以滿足居住需求。在如此情況下，建議政府應優先將資源投注於擴大社宅的供給量，並建立社宅長期租約制度，提供經濟社會弱勢戶穩定且可負擔的居住環境，待社會住宅數量達到一定規模後，再考慮推行使用權社宅。

由於當前使用權與地上權住宅，多由業者主導供給與訂價，實務上存在高定價與高持有成本等問題，若由政府帶動推動使用權社宅與地上權住宅，應爲民衆負起理財規劃的責任，譬如需以使用價值（而不是資產價值）及民衆負擔能力訂定合理租金價格，且需要更有思維，譬如借鑑參考新加坡組屋機制，將所繳租金轉爲頭期款，並提供優惠房貸，協助民衆購屋，如此纔是真正對民衆有利的居住協助政策。

（作者陳明吉爲國立政治大學財務管理學系教授、黃瓊瑩爲國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員）

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