監管緊急叫停！銀行房貸利率低至2.6%,與公積金利率“倒掛”……
近日，多地首套房貸利率進入“2”字頭，廣州部分銀行甚至給出2.6%的最低利率。
“因爲監管指導原因，房貸利率不能低於公積金利率，目前利率最低只能做到2.85%。”10月24日，《國際金融報》記者從廣州某外資行工作人員處瞭解到，該行已收到監管指導，叫停公積金貸款利率以下商業房貸利率。
受訪專家指出，超低價房貸出現的主要原因是銀行和開發商的惡性競爭。未來公積金貸款利率或將迎新一輪下調，將保持在商貸利率以下至少一個百分點的水平。
首套房貸利率降至2.6%
10月LPR報價下調後，多地房貸利率再度探底。
近日，《國際金融報》記者注意到，多地新增首套房貸款利率已卷至新低，不少地區甚至出現與公積金貸款利率“倒掛”的現象。據某全國連鎖房產中介公司公開的《10月21日30個重點城市商貨利率》數據，LPR下調當日，廣州地區部分銀行公開的首套房貸利率已低至2.9%，南京部分銀行以及蘇州地區則爲2.95%。
事實上，記者調查發現，不少地區首套房貸利率的優惠力度大於監管給出的減點下限。據廣州地區某外資行客戶經理透露，該行前幾日首套房貸款利率最低可以做到2.6%。以當前5年期以上LPR爲3.6%計算，這一房貸利率已然達到LPR-100BP。
值得注意的是，當前公積金貸款利率並未調整，5年以上爲2.85%，與該銀行實際業務中的房貸利率相比已經出現倒掛。
記者從上述客戶經理處瞭解到，近兩日，該行收到了地方監管指導，要求個人住房商貸利率不得低於公積金貸款利率，當前首套房貸利率最低可以做到至2.85%。
“這一現象主要原因是銀行和開發商的惡性競爭，突破加點下限涉及違規，監管下場指導是一種干預和矯正。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，“對於銀行來說，按揭貸款優質資源，大家都想要搶佔份額。此前監管給出最低的減免幅度，正是爲了避免不理性的價格戰，各家銀行都應當遵守，在一定階段保持利率的相對不變，以形成穩定的市場預期。”
李宇嘉進一步指出，從房地產市場供求關係、人口形勢、全社會平均投資回報率、居民收入和就業形勢等綜合來看，房貸利率長週期往下走，但要分階段和受政策調控影響。這與銀行的資金成本、運營管理、風控制度等密切相關，不能出現惡性競爭，不能因爲爭取房貸份額而忽視了風險控制，也不能撇開借款主體的信用、流水和收入而一味地強調份額，否則未來房貸不良率會明顯上升。
公積金貸款利率或迎下調
近一年來，房貸優惠政策頻出，新增房貸利率“大跳水”。
以上海爲例，今年1月時，5年期以上LPR報價爲4.2%，上海地區首套房貸款利率站在4.1%的高位。當下，首套房商貸利率已降至3.15%，下調了0.95個百分點。如果以200萬元、30年期的首套房貸款計算，在等額本息還款的情況下，月供相比1月時減少1069.23元，總利息減少38.49萬元。
公積金貸款利率變動方面，今年5月17日，央行發佈重磅政策，自5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套個人住房公積金貸款利率調整爲2.85%，同期第二套個人住房公積金貸款利率調整爲不低於3.325%。此前一次調降是在2022年10月，下調幅度爲0.15個百分點。
“自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR後，5年期以上LPR已累計調降125BP（基點），期間各城市的浮動加點數也有不同程度的降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調降2次共40BP，商業貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。”中指研究院政策研究總監陳文靜分析指出。
“若要求商業房貸利率不得低於公積金貸款利率，部分銀行的房貸利率減點將有所收窄。”陳文靜直言，“本次LPR下調前，廣州已有部分銀行首套房貸利率低至2.85%（LPR-95BP），預計此後辦理的房貸利率加減點幅度或有調整，而北京、上海等房貸利率仍較高、與當前公積金貸款利率仍存差距的城市，購房成本會進一步下降25BP。”
公積金貸款利率會否迎來新一輪下降？
陳文靜在採訪中分析稱，當前房地產市場處於築底的重要階段，購房成本降低是助力房地產市場“止跌回穩”的重要舉措之一，預計公積金貸款利率也有望迎來下降，進一步降低購房者的購房成本，帶動購房需求釋放。
“商業貸款和公積金貸款下調的驅動機制是不同的。”李宇嘉表示，“公積金貸款利率的下調以公積金存款利率下調爲前提。目前看來，公積金貸款利率與首套房商貸利率水平已經非常接近，公積金貸款普惠性的金融屬性有所削弱。接下來，公積金存款利率應當會下調，使公積金貸款利率保持在比商貸利率低至少一個百分點的水平。”
“開發商和銀行應當明白，降低利率並不一定能夠獲得更多客戶。從宏觀角度來看，各家競相降低利率，可能造成市場利率進一步大幅下跌；從市場角度而言，購房者試圖獲得最優惠的利率，反而可能延長購房的觀望期。”李宇嘉最後建議道，“銀行應當通過提升產品和服務來贏得客戶，價格戰之下沒有贏家。”