降稅新政落槌，住房交易不斷接近“零成本”，樓市打開寬鬆通道

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

在房地產開啓此輪週期之後，房產交易正式迎來了全面“降低”的時刻，即購房門檻降低、首付比例降低、房貸利率降低和交易稅費降低。11月13日，財政部等三部門發文表示，降低房產交易的多項稅費。其中，符合條件的住房契稅可從此前的最高3%下降至最低1%；2年以上的非普通住宅也可免徵增值稅。同時，預徵房企的土地增值稅稅率下限下降0.5個百分點。

業內認爲，新政有助於降低購房者的置業成本，對改善性住房需求的支持力度更大。58安居客研究院院長張波表示，疊加此前個人所得稅減免的相關規定，在稅費新政落地之後，換房的稅費大大降低，甚至除了二手房交易的經紀人佣金，大量住房都可以實現交易稅費不斷接近“零成本”。

稅費新政之後，房地產交易的各環節成本幾乎全面迎來了近年來新低。

降低契稅與增值稅，釋放購買力

11月8日，財政部明確釋放了將推出房地產健康發展稅收政策的相關信號。從時間表上來看，此次政策落地的速度比行業預想中的要快。11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發佈了關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告，文件涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準後，相關土地增值稅、增值稅政策方面的調整。

《華夏時報》記者注意到，在住房交易契稅政策方面，文件指出，對個人購買家庭唯一住房，（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）面積爲140平米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，面積爲140平米以上的減按1.5%的稅率徵收契稅。

對比來看，現行享受1%稅率優惠的面積標準從此前的90平米大幅提升至140平米。值得一提的是，該項稅率優惠在特定面積之內不再區分首套房和二套房，個人家庭購買第二套住房面積爲140平米及以下的，同樣減按1%的稅率徵收契稅。而第二套住房面積在140平米以上的，則減按2%的稅率徵收契稅，且北京、上海、廣州和深圳4大一線城市可與其他地區一致，統一適用第二套住房契稅優惠政策。

新政落地之後，購房者在購買第二套住房時最能有契稅優惠的體感。舉例來看，此前，一線城市二套住宅的契稅爲3%，目前則最低爲1%。“對於一二線城市來說，首套房和改善性住房的大量需求都是集中在140平米以下，契稅的大幅優惠可以節省購房者的支出。同時，契稅不同於房貸，需要在購房時一次性繳納，減少契稅支出購房者當下的感受更爲直接和明顯。”張波對《華夏時報》記者表示。

增值稅也迎來調整。文件指出，根據有關規定，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。

在增值稅調整方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。此外，已購買2年以上（含2年）非普通住房徵收增值稅的規定相應停止執行。

“新政之前，普通住宅滿2年免徵增值稅，非普通住宅滿2年則按差額5%徵收。新政之後。2年以上非普通住宅也免徵，這將更有利於改善性購房人羣入市。”張波分析認爲。中指研究院政策研究總監陳文靜向《華夏時報》記者舉例說明了新政釋放的優惠力度有多大，在新政前，北京一套現價爲500萬元、原值爲200萬元的滿兩年非普通住宅，購買時需要繳納增值稅14.3萬元。新政之後，這筆費用可以全部節省。

調整土地增值稅，緩解房企壓力

除了降低購房者的購房成本之外，此次相關部門還對土地增值稅進行了調整，進一步降低房企的開發壓力。

11月13日，有關負責人表示，與我國房地產開發模式相適應，土地增值稅實行預徵制度，稅務總局曾於2010年發文明確了各地區預徵率下限。其中，東部地區爲2%，中部和東北部地區爲1.5%，西部地區爲1%。在調整之後，各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。

“上述舉措將有助於降低房企預徵預繳的土地增值稅，幫助房企降低開發成本，緩解資金壓力。開發改善型項目更多的房企，其土地增值稅減免空間更大。土地增值稅政策的放鬆，將推動房企更多地投入到改善型項目的開發中，建設更多‘好房子’以滿足居民對於高品質居住的需求。”中指研究院企業研究總監劉水對《華夏時報》記者表示。

值得一提的是，在劉水看來，土地增值稅政策的調整具有普適性，不區分央國企和民企。中指研究院監測到的數據顯示，今年前10月，拿地TOP100的企業依舊以央國企和地方國企爲主，佔比在八成以上。而降低土地增值稅有助於帶動民營房企的投資熱度，幫助民營房企修復自身經營情況。

梳理來看，政策對於房企的支持是全方位的。除了降低土地增值稅之外，一直在進行的融資“白名單”也在不斷擴容。日前，自然資源部也發佈相關文件，爲各地啓動開展回收存量閒置土地提供政策指導和工作依據，在幫助房企緩解資金壓力的同時，劍指改善土地供求關係，促進房地產市場回穩。

一降再降，樓市迎來強託舉

今年9月底，政治局會議對房地產進行了新定調，要促進房地產市場止跌回穩。此後，房地產各類政策的落地開始提速。

覆盤來看，在此輪房地產週期中，政策呈現“一應俱全”和“循序漸進”的態勢。疊加此次出臺的降稅政策，對房地產已經完成了從市場端到供應端、從金融端到財政端、從個人到企業的全面託舉。

目前，房地產行業和交易中的多項環節已經迎來了近年來的新低。限購方面，除了北京、上海、深圳以及海南部分區域之外，多數城市已經全面取消限購，打開了購房通道。開閘放水，調降堤壩，各地的首付比例也迎來新低，首付比例最低可至15%。

隨後，降低房貸利率政策同步跟上。值得關注的是，一直以來呼聲很高的降低存量房貸利率也終於迎來下調。“救市”的另一邊是“救企”，正如上文所述，不斷拉長的“白名單”和回收閒置存量土地也正在慢慢減輕房企肩膀上的重量。

中指研究院方面認爲，房地產新政對於購房者和房企均將產生實質性利好，有助於降低購房者置業成本，緩解房企資金壓力，進一步穩定市場信心。10月份，房地產已經出現了“階段性回穩”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節奏。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧