解讀｜如何優化房地產政策？住建部：賦予了調控自主權，城市政府就要扛起責任

十四屆全國人大二次會議於2024年3月9日（星期六）下午3時，在梅地亞中心新聞發佈廳舉行記者會，邀請教育部部長懷進鵬、人力資源和社會保障部部長王曉萍、住房和城鄉建設部部長倪虹、國家疾病預防控制局局長王賀勝就教育、就業和社會保障、住房、醫療疾控等相關問題回答中外記者提問。

會上，對於如何優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展的提問，住房和城鄉建設部部長倪虹指出，2023年，面對個別房企資金鍊斷裂，房地產市場調整這些風險挑戰，在黨中央、國務院的堅強領導下，我們會同有關部門出臺了一系列的政策措施，認房不認貸，降低貸款首付比例和利率，支持居民換購住房稅費優惠，指導地方政府因城施策，精準施策，一城一策，抓好保交樓，可以說我們實現了、守住了不發生系統性風險的底線。

倪虹表示，當前我國房地產市場在調整，穩定市場的任務依然艱鉅，從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。

倪虹在會上指出，將聚焦穩市場、防風險、促轉型這三個方面指導城市政府用好調控自主權。

在穩市場方面，倪虹表示，房地產是一個不動產，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京來滿足北京人的住房需求。房地產是一個以城市爲單元的市場，各個城市的供求關係又有很大的差別，所以強調因城施策，精準施策，一城一策。現在已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，根據人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實施好住房的發展規劃，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場。

此次住建部部長的表態也是對今年1月提出的“充分賦予城市房地產調控自主權”的再一次重申。

在此之前，住房和城鄉建設部於今年1月26日召開城市房地產融資協調機制部署會，會議明確，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

業內認爲，可以預見，2024年中國房地產市場將會迎來新的政策調整，這些調整會圍繞“穩樓市”這一目標進行。

“穩定房地產的重要性不言而喻，它既是經濟增長的重要引擎，也是社會穩定的關鍵因素。後續對房地產市場的調控將更加精細化，政策制定者可能會根據不同地區、不同城市的發展狀態，制定差異化的調控政策。”中原地產首席分析師張大偉說。

可以看到的是，今年以來，各地樓市調控政策持續優化，廣州、上海、北京、深圳等一線城市也先後鬆綁樓市限購措施。

中指研究院認爲，2024年，預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。改善性住房需求具備較大釋放潛力，多樣化改善性需求的政策支持力度有望繼續加大，從供給端來看，未來郊區住宅項目容積率1.0限制或迎來調整，低容積率更宜打造高品質產品，同時對項目價格端的限制亦有望優化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

從需求端來看，核心城市大面積段限制性政策或將繼續優化，如建議北上深可參考廣州、成都取消120平方米或144平方米以上限購政策，更多城市有望通過降低多孩家庭和老年家庭購房門檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數等方式支持改善需求。

在防風險方面，倪虹指出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理的融資需求。

會上倪虹披露了最新進展情況，截至目前，全國31個省有312個城市已經建立了房地產融資協調機制，涉及項目超過6000個，其中82%是民營和混合所有制企業的項目。截至2月底，已經通過商業銀行審批的貸款超過2000億元。

業內認爲，過去一段時間，住建部和金融監管總局頻繁召開多次協調機制調度會，推動各地積極落實房地產項目融資，隨着“白名單”項目不斷擴圍，項目資金逐漸落位，項目建設或將加速，房企和購房者的市場預期有望進一步修復。

在促轉型方面，倪虹指出要努力讓人民羣衆安居樂業，一手抓配售型的保障房建設，一手抓租賃型的保障房供給，以一張牀、一間房、一套房等多元化、多樣化的方式着力解決好新市民、青年人和農民工的住房問題。

從配售型保障房來看，2023年8月，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》提出配售型保障房的發展思路以來，多地公佈了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬餘套。從保租房來看，根據國家統計局公佈數據，2023年，保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了年度計劃量，2021-2023年保租房合計建設和籌集量約573萬套（間），完成計劃量66%。另根據中指研究院監測數據，目前多地已發佈2024年保租房籌集目標。整體來看，今年保障性住房供給量仍將繼續增加，以更好地滿足居民住房需求。