經濟日報社論／政府「打炒房」別變成「打房」

央行總裁最近迴應「打炒房」政策可能造成「金龍海嘯」的問題時，說心中是「五味雜陳」。記者杜建重／攝影

央行總裁最近迴應「打炒房」政策可能造成「金龍海嘯」的問題時，說心中是「五味雜陳」；雖然央行達成扭轉社會預期房價上漲心理目的，但對房仲與建築業的影響，由於「從業人員滿多的，總覺得sorry」。 總裁一席話反映央行「有一好，無兩好」的政策特質；央行縱使扭轉房市預期心理，卻不免傷及房地產業者，而房價高到民衆無法負擔則依然照舊。

央行四年七次的「打炒房」，使得社會感受也如同總裁一樣「五味雜陳」。2024年第2季全國房價所得比10.65倍，其中新北市的13.71倍與臺北市的16.36倍皆高不可攀。如果與2020年第4季對比，這段時間全國房價上升35%，房價所得比亦增加16%。政府「打炒房」顯然無法抑制房價，民衆薪資增幅根本趕不上房價上漲。今天台灣家庭四成六的可支配所得用於支付房貸，政府縱使「打炒房」成功，對於有購屋需求的家庭不過就是「安慰劑」罷了。

面對央行愈益嚴苛的房地產市場信用管制，社會反而誤認壓抑所有房地產活動皆具正當性。政府原本抑制房地產投機性需求，竟變質成要求限制房屋供給。租賃公司貸款給風險高而求助無門的中小型建商，直接被立委指控是暴利，金管會與財政部則隨之管控銀行資金流向。政府對房地產資金供與需不分的限制，不僅傷害房市健全性，其牽動金融業授信風險，也隱然形成「雙輸」局面。

房價負擔不起一直是縈繞臺灣的社會與經濟問題。區域平衡發展、薪資成長且分配平均，合理化房地產稅制，以及家庭不以房地產作爲管理財富手段，纔是化解臺灣房市供需失衡的正辦。可是政府未能改善影響房地產市場的基本因素，只能以「打炒房」來回應社會對房價的抱怨，然而政策執行卻可能過了頭。最近民調顯示，民衆「購買房地產時機」信心轉爲悲觀，房仲業也傳出將爆發「倒閉潮」，如此看來「打炒房」確實已到「大象轉身」的時刻了。

政府規劃未來房地產政策，應該要讓社會了解臺灣房市供需的現實條件，以及哪些政策能做與不能做。首先，臺灣正面臨快速地老齡化，國發會預估2049年總人口數將不足2,000萬，到了2070年更將低於1,500萬。在此前提下，臺灣房市問題不在於房屋總量多寡，而是民衆傾向居住指定區域的分配問題。政府因此可考慮房地租稅負擔差異化，藉此降低民衆對特定地區房屋需求，舒緩區域房價上漲壓力。

其次，政府千萬別把「打炒房」執行成「打房」；急速限縮建商融資，造成中小型建商倒閉，並不會壓低多少房價，卻足以傷害傳統產業，不利臺灣經濟平衡發展。新建房屋價格愈來愈高，導致社會誤認建商融資興建房舍是在「炒房」。其實新建案屋價上漲原因不一而足，土地供給有限、建材與人力成本高漲，與建商以「期貨價格」預售房屋都是可能原因。政府因此可對各項因素採取應對措施，其中值得注意新建房屋若以「現貨價格」交易或許有助於穩定房價預期心理。

第三、政府可以創新方式協助民衆面對房價的高不可攀。從過去成功案例觀察，政府將持有的都會區土地，以只租不售方式，配合地租優惠措施，交付建商興建使用權住宅，可以大幅降低房價，有利於不以「有土斯有財」購屋者的住屋需要。另外，金融創新也可幫助暫無負擔能力的家庭購置房舍。例如，政府可鼓勵合格建商與金融機構合作，推動附有承購權的長期租賃合約，如果還能搭配儲蓄優利措施，應可降低年輕家庭負擔，加速其擁有住屋的理想。

央行「打炒房」無法解決臺灣房價過高問題，過度信用管制則猶如走鋼索，稍稍不慎就成爲衝擊經濟的「打房」，而總裁在記者會冒出的「sorry」，正好說出他的憂心。政府顯然已不宜再有新的「打炒房」管制，現在的正辦是推出不具投機性質的住者有其屋政策。