康鷺舊改獲批 合生超300億巨無霸城更十年慢路

觀點網近日，廣州海珠康鷺片區舊改工作又有新進展了——廣州海珠區鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項目實施方案正式獲批。

這個被稱爲“億元村”的廣州第二大舊改項目，改造成本就高達304.65億元，自然每一個進展都備受關注。

據當地村民告訴觀點新媒體，實施方案正式獲批意味着市政府已允許拆遷，但怎麼拆和補償方案還沒表決通過，其所在的生產隊將於5月23日進行表決，整個康鷺片區有十幾個這樣的生產隊，屆時可能纔會有結果。

可以看出，這個於2011年便開展合作意向企業選定的巨無霸舊改項目，已駛入發展快車道，正在緊鑼密鼓地推進中。

康鷺片區的2024

經過前期漫長的規劃和談判後，進入2024年，康鷺片區舊改工作相較以往有了更多動態，首期復建安置區拆卸工作也已在上月29日順利完成。

雖然整個項目預計要用10年時間完成改造，但對於總用地面積超過110公頃的巨無霸而言，推進速度並不算慢。

據觀點新媒體瞭解，該項目於2011年便開始合作意向企業選定，經過10年之久，於2021年1月27日公佈合生創展集團有限公司爲廣州市海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目的合作企業，彼時公示的項目改造投資總金額高達346.67億元。

最新通過的項目實施方案顯示，本項目採取全面改造方式，以廣州市海珠區鳳陽街鳳和經濟合生創展聯合社爲改造主體，以合作改造模式實施更新改造，由合生創展集團有限公司作爲實施主體。

資料還顯示，康鷺舊改片區位於廣州市海珠區鳳陽街道，總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，現狀總建面329.48萬平方米，是海珠舊改項目中面積第二大改造片區，僅次於瀝滘村。

今年2月公佈的土地規劃利用圖顯示，該項目規劃有大片住宅用地，其中融資區建築面積達126.18萬平方米，商品住房建築面積86.66萬平方米。根據實施方案，項目融資住宅及商品房評估地價爲27340元/平方米，具有明顯價格優勢。

有人將之與廣州經典舊改項目獵德村做對比，康鷺舊改片區面積達到獵德的4倍，相當於三分之一個珠江新城，僅改造成本就高達304.65億元。

事實上，除了將合生選爲項目改造合作企業外，關於康鷺片區舊改的推進工作一直沒有停下，如2023年內落實的工作就包括：片區列入2023年年度城中村改造項目中前期改造項目名單；完成片策方案和控規調整手續；片區策劃方案徵詢意見公示；片區城市更新單元詳細規劃公佈；補償方案表決權認定方案公示等等。

2024年到來前夕——2023年12月31日，海珠區康樂中約南新街涌邊一巷兩棟樓房正式實施拆除，至此康鷺片區城中村改造正式實現“首拆”。

而在此11天前，《海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）片區城市更新單元詳細規劃》經審議通過，康鷺片區改造計劃分四期進行，預計用10年時間完成改造。

根據《規劃》，本次項目位於海珠區中部，北至新港西路，毗鄰中山大學，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路，改造範圍用地面積爲110.17公頃，改造規劃總計容建築面積約378萬平方米，其中居住計容建築面積約215平方米，佔比約57%；商業計容建築面積約145平方米，佔比約38%。

很快，2024年1月11日，項目已進入第二輪清拆動工。

4月16日，廣州市規劃和自然資源局官網公佈《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》及《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》，明確鳳和（康樂村、鷺江村）城中村改造項目將在2021-2035年期間推進。

彼時，項目第一階段正進行地塊清退與拆卸，其中F37地塊預計4月底前完成拆卸，6月底前啓動首期復建安置房建設。另外，F42地塊清退簽約率已超九成，F57地塊完成圍蔽並啓動地質勘探，爲下一階段的建設打下基礎。

至4月29日，據鳳和更新改造官微披露，廣州鳳和（康鷺）片區城中村首期復建安置區拆卸工作已順利完成。

按照當地村民告知觀點新媒體，實施方案正式獲批意味着市政府已允許拆遷，其所在的生產隊將於5月23日對拆遷方案和補償方案等進行表決，整個康鷺片區有十四個這樣的生產隊，屆時可能纔會有結果。

若這些方案均獲表決通過，康鷺片區的拆遷改造工作將進一步加速鋪開。

1592歲的康樂村

據記載，康樂村之名來自於中國山水詩派開創者謝靈運（被封爲康樂公，世稱“謝康樂”）——公元432年，47歲的謝靈運被貶廣州，因有康樂公爵位，所居住的地方也被稱爲康樂村。

從432年到2024年，康樂村一名已使用1592歲，這個有着千年歷史的村子在近幾十年來與鷺江村一併被人譽爲“鬧市中的製衣王國”。

由於康樂村、鷺江村位於廣州城區中心位置，距離廣州塔不足4公里，同時毗鄰全國著名的“中大布匹市場”和“十三行”等服裝批發市場，自上世紀90年代起便逐漸發展爲產業成熟的“製衣村”。

這裡的製衣廠從約2公里外“中大布匹市場”購買布料極其方便快捷，距離“十三行”等服裝批發市場也只有約半小時車程，也因此形成了“小單快反”的特點。發展至今已是全球規模最大的紡織類專業市場，村裡密佈作坊工廠，每天有無數服裝面料、輔料發往全國各地。

廣州市商務局公佈的數據顯示，中大紡織商圈有面料專業市場59家，商鋪大約2.3萬間，經營商戶、企業近1.6萬，關聯企業超200萬人，經營品類超過10萬種。

另有數據顯示，兩村共有居民2856戶，戶籍人口6664人，但最繁華時，鷺江、康樂兩村外來人口估算愈15萬。發達紡織專業市場承載龐大的外來就業人口，使得康樂、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。

廣州市海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目在廣州公共資源交易中心官網公示的數據，康樂村、鷺江村共13個經濟社，以服裝、批發以及房地產業爲主；2018年，康樂村、鷺江村的村集體經濟總收入分別達到6.8億元、3.5億元，人均分紅達24.4萬元、15.8萬元。

由於人均分紅較獵德村、冼村還高，康樂村也有“最發達的城中村”、“億元村”等外號。

但隨着城市發展與產業升級等推動，康樂村、鷺江村也不得不進入廣州城市更新名單。根據設想，改造完成後的康樂、鷺江村將成爲海珠宜居宜商最具發展潛力區域，該片區還將依託旁邊中山大學等知名品牌資源，引入高新產業，打造高端集聚區，同時憑藉紡織經濟，打造國際化商貿基地。

爲了保證優質企業可以就地升級，延續產業優勢和經濟活力，《海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）片區城市更新單元詳細規劃》還統籌鳳和片區所在的中大紡織商圈產業“留”和“轉”問題，將通過“保留部分關鍵生產、分類施策重組企業結構、打造數字供應鏈平臺、品牌集聚設計孵化”四大策略，佈局“都市智紡+城央科創+活力消費”三大功能，於南泰路-疊景路沿線佈局產業地塊，形成高品質、集聚化的產業走廊。

據悉，這是廣州首次在城中村改造中提出配置綜合產業用地。

康鷺片區改造計劃將分四期進行，預計用10年時間完成改造，對於將近1600歲的康樂村而言，不過只是彈指一揮間。