理財週刊／面對疑雲滿天的都更戶 實在真歹剃頭？！
文／莊孟翰
Ｑ：都更漫漫長路，長虹建設董事長李文造表示，近期公開的都更案「忠孝詠吉」當初系由還是單身的小兒子負責處理，整合超過上百名地主，並舉辦了約兩百場的公聽會及審議會，一拖就是十八年，如今公開銷售，孫子都已上國中，由此不難了解都更之路實在漫長，執行起來並非想像中容易。想請教莊教授，現階段都更除整合上的困難，就都更戶而言，還有哪些難題待解？
Ａ：都市更新條例自一九九八年十一月十一日公佈以來，歷經二十個年頭，真正完成案例少之又少，當中更有不少案例系九二一地震的重建，都更法令複雜難懂，當中都更戶的問題也很多，近年雖然政府極力宣導，但最大缺失仍在於延宕六年的「都市更新條例」尚未完成修法，此外，全臺佔四六．四二％的透天厝並未因地制宜，這些都是都更龜速的問題所在。如今都更大餅不得已越切越小，並以危老建築重建補位，希望能夠加速推動，不過，若根本問題無法解決，都更與危老恐怕也還只是緩步漸進，遠跟不上建物老化的速度。
以下謹先彙整十點常見都更戶直覺反映的問題，或許修法與推動過程可針對這些重點深入思考解決對策，以利往後都更推動。
(1)制度變來變去：
─都市再生→都市更新→危老重建(合建)？
事實上，過去都更主要系以日本的都市再生爲藍本，但因大面積推動不易，遂轉爲較小規模的都市更新，惟速度仍相當緩慢，才又朝更小面積的危老重建方向調整，在這樣的情況之下，從都市再生到都市更新，再到危老重建，政策一變再變，都更戶不免眼花撩亂，光是瞭解都更就已相當不易，更別說新增加的危老重建，究竟要參與哪個方案較划算？如果參與危老重建，又沒有合建的定型化契約可供參考，凡此都讓民衆直覺制度似乎越來越混亂。
惟就政府角度，希望新增加的危老重建能夠以小搏大，日前新北市就有四個從都更權變轉爲危老的案例，一旦一百戶整合不來就可視情況調整爲五十戶，期望能夠先把「量」做出來，但危老條例的先決條件是百分百同意，整合還是得費盡九牛二虎之力，此外，稅費優惠又比不上都更權變，因此，仍有誘因不足之缺憾。
(2)法令多如牛毛：
─一般民衆很難全盤瞭解
都更相關法令多如牛毛，除專業人士之外，一般人很難全盤瞭解，即使是第一線基層的整合人員都無法深入瞭解，又如何說服疑雲滿天的都更戶？
(3)專有名詞聽不懂：
除建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞不瞭解之外，最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，這表示即便經過建築師精算，並將申請面積拉到上限，也未必能全部通過，例如法令規定容積獎勵上限一．五倍，最後審查通過可能只有一．三至一．四倍，導致都更戶與實施者意見分歧。
雖然這些爭議點表面看來單純，但事實上仍有不少模糊空間，除非主管機關親臨公聽會現場聆聽所有對答焦點議題，所制定的法令制度才能真正落實，都更也纔有機會走得較爲順暢。
(4)各整合機構分屋條件不一：
─4:6、35:65或3:7分屋比例，何者較公平合理？
由於整合條件不一，常見四：六、三五：六五及三：七分屋比例，到底那一數據較爲真確？這還牽涉到「立地條件」的差異。
例如坐落於敦化南路的建案，即便二：八分，實施者都還有利可圖，其因在於敦化南路精華地段，即使實施者就每坪直接成本造價二十五萬元依二：八分計算取得成本一坪一二五萬元，再乘以一．三倍(三○％系稅費、管銷、利潤)之後等於一六二．五萬元，但以附近房價一坪約一百八十萬至兩百萬元估算，實施者的利潤空間還是很大，如再加上容積獎勵，獲利空間更大。因此，整合條件必須以立地條件、建商信譽及售屋時機等作爲綜合考量，但當房價差異太大時，都更戶不免也會懷疑分屋條件的公平性。
(5)獎勵值不一：
─送件前各家說法不一，須經審議後纔可確定
都更容積獎勵不一，通常要經過審議過後才能得知答案，就危老獎勵項目而言，約有八項，包括原容積高於基準容積、危險及老舊建築、退縮建築、耐震能力、綠建築、智慧建築、無障礙環境設計及開闢取得公共設施等，當中獎勵值各約二～一○％不等，假設原本有八點均合條件，實施者必然會將所有可能申請到的容積獎勵全部填上，但未必都能通過，在高房價區位只要相差三～五％，每戶就有可能減少一、二百萬元的價值，而這當中的不確定因素，不僅都更戶不瞭解，實施者在送審前也無從得知，這往往也成爲雙方互不信任的根源之一。
(6)一坪換一坪另加一停車位：
─哪有這麼好康的事？
現階段還是有不少都更戶停留在郝龍斌時代「一坪換一坪」的舊思維，其所持理由爲蘭州街斯文裡爲何可以「權狀坪換室內坪」，而忽略專案處理的時空背景，導致鄰近整合中都更案停滯不前。另外，除非基地面積夠大，否則在停車位不夠分配情況下，不可能輕易允諾另加一停車位的要求，而這也正是當前房價較低地區都更走走停停之主要原因。
(7)權狀坪換室內坪：
就蘭州街斯文裡都更案而言，臺北市政府系以專案方式處理，才得以「權狀坪換室內坪」，按該整建住宅爲一九六○至一九七○年間辦理地區公共建設、興闢公共設施時，爲安置拆遷戶所興建之小坪數住宅，時至今日環境窳陋、違建林立，市政府遂將其納入「臺北市公辦都更8+2旗艦計劃」，透過專案工作站的設立，並指派四位專業人員駐點，才得以逐步達成預期進度；惟此一專案卻被附近其他整合中都更戶視爲通案，益加增添整合的困難性。
按蘭州街斯文裡都更案系北市府將全區容積率從三○○％提高到四五○％，亦即增加五成容積之後，才得以「權狀坪換室內坪」的優惠條件達成整合目標，惟亦招致球員兼裁判的質疑，甚至直指如果公辦都更案容積率可以增加五成，那民間自辦都更案爲何不能比照辦理？
(8)估價變來變去：
─不同時間點，估值未必一致
由於一個都更案全程動輒七、八年，從開工到完工也要二、三年時間，然而，以臺北市七年前的房價每坪七十三萬，四年前漲至九十二．四萬，去年則又降至八十三．三萬，因此，常遭都更戶質疑「估值」不斷改變，不過事實情況是房價跟着景氣在變，但要如何隨時與都更戶解釋溝通，有時實施者也會有理說不清，更何況不同公司或不同整合人員說法也不盡一致。
(9)造價差異，標準何在：
整個都更過程造價極爲重要，其不僅關乎共同負擔比例，更與結構安全息息相關，因此，一般都更戶除普遍關心是否爲RC或SRC結構之外，對於建材品牌與品質，例如公設之規劃設計與裝潢設備，以及自家室內裝潢、地板、門窗、衛浴設備等都相當關切，近年年長者則更關心無障礙空間的建材設備是否齊全等問題。
(10)共同負擔比例：
─與景氣變動息息相關
都更整合過程一般最關心的首推共同負擔比例問題，常見都更戶總是朝着自己的錢自己賺的「自力更新」方向思考，其實無論有沒有實施者參與，房價變動與造價成本就足以讓「共負比」一變再變而無法獲致共識。
假設總銷十億元的開發案，總建造成本加上稅費管銷等約六至七億元，如以三：七比例試算，共同負擔比例爲三○％，則都更戶分回比例爲七○％，然三○％共同負擔比例部分又與房屋售價直接關聯，由此不難了解即使是自力更新也未必一本萬利，其間最令都更戶困惑的是變數太多，而產生無所適從的疑慮。總之，一百個都更戶，有一千個疑難雜症，由不得你信或不信！面對疑雲滿天真歹剃頭的都更戶，仍有待實施者各憑本事耐心的耕耘！