理財週刊／亞太房市投報與稅金知多少？
文．顏瓊真 圖片：各業者提供
臺灣富人或投資人過去到海外投資置產，有不少是因爲送小孩出國唸書，在當地買房子給小孩住；而現今的海外投資潮，許多則是因爲看好國外的投資報酬率高於臺灣，遂出現一波資金外流潮。造成臺灣資金的外流，最關鍵的因素是因爲臺灣房市已進入高基期，上漲空間有限，加上政府持續打房，房市有從多頭轉爲空頭的跡象，也因此更讓一些以資產投資的口袋深的客戶，競相往海外投資。
相對於臺灣房市上漲無力，東協等國家卻處於經濟正起飛的階段，房價增值空間大。根據一些仲介國外房產的房仲公司調查，國人去(2014)年投資海外房產的日本、馬來西亞、柬埔寨、與泰國等四大熱區，房價上漲達4～17％。
此外，根據房仲業的非官方調查亦顯示，臺灣去年流向海外的投資資金高達四480～600億元，並預估今年會上看1000億元。在海外投資房地產，不像在臺灣，只要稍有風吹草動，就能進行處分，故海外投資雖有高投報率，也伴隨着高風險；再者，關乎投資人未來真正獲利的各國相關稅負規定，也會令所謂「7～10％」的高投報率大爲縮水。所以，搞懂各國投資的稅負，將是投資人不可不知的「基本功」！
本期《理財週刊》特地針對國人偏愛的日本、馬來西亞、柬埔寨，與新近開始有人在推薦的菲律賓房市投資，邀請專家們針對這些國家的投資環境，及國人可投資的產品和預算做介紹，更重要的是提供各國稅負一覽表，絕對可成爲想投資海外房產者的最佳口袋書。
日本篇--2020年奧運前日本房市熱度高
問：國人爲何特別愛到日本投資？林彥宏答(以下簡稱答)：由於臺灣人普遍對日本熟悉，文化相似度高，且臺灣、日本距離也近，再加上日本法規透明完整，令國人對於日本投資環境相對安心，此外，由於進場門檻不高，因而國人對於日本投資的接受度頗高。尤其在安倍首相上任以後，射出經濟改革三支箭，加上東京獲得2020年奧運主辦權的加持，更讓日本在海外投資市場變得非常熱門。問：到日本投資，大約要準備多少資金？可投資產品有哪些？ 答：大約新臺幣五百萬元左右，就可以買到不錯的中古小套房投資物件，適合初次想要小試身手的國人。另有進階版一房、二房，或是整棟物件，各種投資組合都可以依照個人需求做調整，不過金額太小的物件，因爲缺乏經濟規模，因此不建議國人出手。看好日本市場者，建議可以購買預售屋，因爲日本預售屋買賣簽約時，只需支付10％簽約金，完工交屋時再支付尾款即可。目前買預售屋正好趕上2020年奧運熱潮，預期會有比較好的資本利得。日本購買預售屋不能換約，必須等到交屋過戶後才能出售，這點需要特別注意，且買預售屋時建議還是以大型建設公司爲佳，品質口碑較有保障。
問：到日本投資房地產，就包租公(婆)來說，租金投報率有多少？ 答：以東京都心六區、屋齡十五年內、距離車站步行十分鐘內的小套房(二十平方米左右)來說，租金表面投報率約5％左右，一房或二房物件的租金表面投報率則約4～5％左右。
投資物件基本上還是以蛋黃區的山手線圈內爲主。以投資價值來說，「買北不如買南，買西不如買東。」近來都心區物件日益減少，城南的品川區目黑區一帶則漸漸獲得投資人矚目。
問：所謂投報率是指淨投報率嗎？要不要扣掉一些稅負的負擔？ 答：投資人只要從每月租金扣除管理費和修繕基立金後，即可計算淨投報率，通常表面投報率扣除0.5～1.5％左右，即爲淨投報率。 基本上，日本和臺灣針對持有不動產會產生的稅金項目大同小異，需要注意的地方是出售不動產時，價差的利潤所得需要繳交「讓渡所得稅」，若持有期間少於五年，稅率爲30％，超過五年則稅率就調降爲15％。
問：在日本投資，聽說有很多費用可列入扣繳項目？ 答：是的，包括每年一次的往返日本機票費用、日本國內一個晚上住宿費用、稅理士(代書)費用、固都稅(房屋稅、地價稅)費用、仲介費用、管理費，皆可以當作報稅憑據。
問：馬來西亞爲何能夠吸引臺灣人投資？ 王福漲答(以下簡稱答)：馬來西亞政經局勢穩定，適合偏好長期收租穩建型投資者。現階段前往東協置產多以安全、穩當爲考慮原則，馬來西亞與新加坡作爲東協資優生，皆符合上述條件，不過新加坡房產基期高，而馬國仍處上升成長階段。此外，大馬政府釋出多項重大建設，成了「賺增值與租金報酬」的熱門區域，再者，馬來西亞因爲華文溝通的門檻比較低，加上當地政府對於國際投資者的優惠條件，因而吸引臺灣投資客大量將資金投入該市場。問：到馬來西亞投資，大約要準備多少資金？可投資產品爲何？ 答：在過去五年房價增值的排行中，馬來西亞在全球排名第九、全亞洲排名第五、東協體系國家內排名第一。據21世紀不動產整理統計，同樣購入一戶三十坪大小的房子，在新加坡要新臺幣七千萬元，臺北信義區需要四千五百萬元，而在馬來西亞首都吉隆坡最精華地段，也就是「金三角」精華商圈內，以21世紀不動產與「久久國際聯合」推出的「巴比倫帝堡」爲例，總價只需要一千五百萬～二千萬元新臺幣。臺灣買房租金回收時間是六十四年，馬來西亞爲十六年，整整是大馬的四倍。(文未完)
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