理財週刊／房市自住客把握購屋黃金省稅期

房地合一立法過關後，今年底前購屋可適用輕稅的舊制，下半年等於是民衆最後輕稅購屋的「黃金省稅期」。

文．顏瓊真

被視爲房市利空的「房地合一稅」拍板定案，確定自明(2016)年一月一日開始實施後，臺灣房市將從「輕稅」時代步入「重稅」時代，引起不少人對後市感到悲觀，並有人開始擔心房價泡沫化問題，淡江大學產業經濟系副教授暨德明財經科技大學客座教授莊孟翰更提出「紅色警戒」的看法。

不過，也有房仲業者提到，有自住需求者，宜把握今年底前的黃金購屋期，積極進場可以成功避稅。

六成民衆看跌 房價下修3～10％

立法院在六月五日三讀通過「房地合一稅」，房市由多翻空的態勢更加明顯。永慶房產趨勢前瞻報告結果指出，有高達近六成民衆「短期」看跌房價下修3～10％，另有四成五的民衆「長期」看跌房價，唯幅度並不大，也在10％上下，顯見房價雖仍有修正空間，但大跌機會並不高。

房市較悲觀的氛圍，主要來自於去年全臺房屋移轉棟數，僅三十二萬五九八棟，而今年一至五月，雙北市含土地及建物在內的不動產買賣交易，比起去年同期減少25％以上。地產界人士擔憂，今年的成交量恐怕跟去年一樣少。

於此同時，作爲市場行情好壞指標之一的房屋代銷業者動態，從以前積極搶案到現在「挑三揀四」只接好賣案子，但不願花錢蓋接待中心的種種現象，大有「度小月」的心理準備，更讓人對未來房價難有期待。

《好房網不動產週報》社長倪子仁指出，房市景氣好時，建商搶推案，房屋代銷公司則搶接案。然而，去年以來房市交易量明顯下挫，房市的交易總額，更從前年的4.7兆元跌到去年剩下3.7兆元，一年來少了1兆元，約五分之一的成交量。

百億建案無接待中心 代銷省很大

倪子仁表示，房市近期在房地合一政策凌遲下，房屋代銷業面臨空前的衝擊，許多大型建案的代銷公司頻頻換手，出現所謂的轉手潮，代銷業者只願接包櫃或純企劃，不願接包銷。

所謂的包銷，就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔。此在房市行情好的時候，案子很快完銷，代銷公司成本支出較少，利潤就較高；反之，房子銷售期拉長，又賣不動，每天一開門，支出就產生。根據《好房網不動產週報》市調資料更顯示，近期有十七個指標的預售屋建案，建商和代銷公司爲了省錢，根本沒有搭建銷售中心，而是租用工地附近的店面來銷售。

像位於臺北市士林區總銷售金額達270億元的「欣翰士林官邸」，與位於臺北市大安區總銷金額120億元的豪宅案「敦南寓所」，兩案總銷金額都破百億元，居然沒搭接代中心，其「省很大」的市況，成爲房市從多頭轉空下的特殊現象，也突顯出當前預售屋市場的慘況。

除此之外，中央銀行公佈四月購置住宅貸款爲5兆8927億元，月增132.39億元，但年增率卻持續滑落至3.36％，創近十八個月新低；另建築貸款餘額爲1兆6389億元，小幅下滑1.06億元，年增率持續滑落至6.16％，除已連續四個下滑外，更創近九個月來的新低。由以上兩項指標顯示，房市反轉警訊愈來愈明顯。

政府打房 卻擔心引發金融風暴

同時，臺灣經濟研究院在五月份也公佈營建業的營業氣候測驗點，指四月份爲82.87點，較三月小幅上升1.96點。臺經院副研究員劉佩真認爲，這主要是反映329房市檔期，若沒此因素，並跟去年同期比較，年增率將衰退19.8％，顯示國內房市仍在低檔盤旋，走弱態勢相當明顯。她並指出：「未來三到五年間，房市難有樂觀理由！」

倪子仁表示，房地合一政策雖經立法院三讀通過後，地產業者個個引頸期盼利空趕快離開，讓房市迴歸基本面。然而，利空看起來似乎還未遠離，因爲央行開始金融檢查銀行業者在土建融及房貸戶放款的情況，深怕房價如果重挫，將嚴重影響臺灣的金融業，引發另一波臺灣本土的金融風暴。

全國不動產總經理石吉平觀察中央銀行統計資料指出，五大銀行新承做購屋貸款金額從去年五月至今年四月約4494億元，相較於2013年5月至2014年4月新承做金額大減1100億元，年減20％。石吉平表示，銀行獲利來源當中，非常重要的部位即是以不動產作爲抵押擔保借款的授信業務，因此不動產交易緊縮，銀行界也很頭疼！

此外，不少人擔心房價將泡沫化，可能引發房市的崩盤。對此，莊孟翰針對房市泡沫化的十大指標表示，目前有九項指標有「超標」的情況，但他認爲，房價目前並無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂；而在景氣來到轉折階段，加上房地合一稅的實施，他表示，房市已進入「紅色警戒」區。

莊孟翰也談到，2008下半年金融海嘯發生後，房市由多頭翻空，大家都擔心漲高的房價會泡沫，但政府爲救市，於2009年初調降遺產和贈與稅的稅率爲10％，有效引導海外資金迴流臺灣，並造就另一波房市多頭迄今。由於目前仍處於遊資充沛階段，因而有人開始倡議，將遺贈稅往上調高，如此一來，對開始修正的房市是否將是另一大利空，值得觀察。注意美國升息 帶動央行升息壓力此外，美國結束ＱＥ(寬鬆貨幣政策)，外界都在觀察美國聯準會的升息動作，而一旦美國升息，臺灣的央行也會有所行動，萬一房貸利率調高至3％的心理關卡，就真的不利房市發展。世邦魏理仕(CBRE)臺灣辦公室爲慶祝成立二十五週年所舉辦的「全球經濟暨不動產投資論壇」中， CBRE全球首席經濟學家Richard Barkham博士針對全球升息走向，提出最新看法認爲，美國升息時間點最快會落在今年九月或明年一月，僅象徵性小幅上升二十五個基準點，對整體經濟影響有限。(文未完)

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