樓市“白馬板塊”從“漲得猛”到“跌得猛”，房價殺回七八年前

曾經“領漲”，如今“領跌”。近一年來，一些樓市熱門板塊的二手房價格出現暴跌。

南京曾經最火爆的河西片區，部分小區房價已跌回七八年前，有小區成交單價在兩年多時間裡就跌了4萬餘元，高位接盤的購房者已浮虧數百萬。蘇州、東莞也有熱門板塊房價跌回六七年前的價格，蘇州有樓盤單價從4.8萬元/平方米跌到2.9萬元/平方米，東莞有樓盤從6萬/平方米跌到2.97萬元/平方米，價格腰斬都不止。

從基本面看，這些二線城市都是產業基礎好的經濟強市，樓市好的時候，熱門板塊小區一房難求，現在又爲何“跌跌不休”？

從“萬人搶房”到“跌麻了”

總面積94平方公里的南京河西新城，是中國發展最成功的新城區之一。

經過20多年時間發展，這裡已經是具備金融、商務、商貿、會展、文體五大功能的新城市中心，也是南京市民心目中首屈一指的安家置業之選。從2016年以來，南京出讓的高價地塊基本都出自河西，這裡也成了南京的豪宅聚集地。

2005年時，河西房價大約在6000元/平方米，此後一路飆漲至2021年，二手房平均單價達到了6萬餘元，足足翻了10倍。彼時，許多南京人認爲，錯過了河西的房價增值，就是錯過了南京的城市發展紅利。

而到了2023年，河西的房價卻可以用“跌麻了”來形容，不少小區較歷史高點已跌了數萬元每平方米，價格回到七八年前的水平。

2017年11月，南京河西樓市曾出現一個從未有過的盛大場景，約1.5萬南京人每人手握幾百萬元銀行存單、拎着小馬紮排長隊登記搖號，搶購3000多套房子。

當時河西“十盤齊發”，政府對新房限價，每平方米均價約在3.5萬-4.5萬元間，十個樓盤首付一律八成，購房者要準備四五百萬元的現款，大部分樓盤要求在三天內付清首付。

由於一二手房價倒掛，當時不少徹夜排隊的購房者堅信“買到即賺幾百萬”。如今六年多過去了，這些房子價格如何？

記者曾親眼目擊當時河西南板塊佳兆業城市廣場的開盤盛況，有購房者排隊6小時才搶到搖號資格，中籤率僅爲8%，均價3.5萬元/平方米。幾年後，該樓盤最高二手房成交價格曾站上68000元/平方米，如果在高點賣房，購房者確實可以實現“投資一套房賺幾百萬”的夢想。

不過，根據貝殼找房App，該小區近半年的成交均價只剩下4.2萬元/平方米，相比高點跌去2.6萬元/平方米。

河西中板塊跌幅也不小，以萬科光明城市爲例，記者查閱貝殼找房App成交記錄，2023年12月，該小區成交一套142.6平方米戶型，總價596.8萬元，均價爲4.2萬元/平方米。而在2023年1月，同樣是142.6平方米戶型，成交總價曾達到734萬元/平方米，均價爲5.1萬元/平方米。僅一年時間，該小區實際成交價就跌了9000元/平方米。

行情從2023年下半年時變得更差，萬科光明城市去年年尾成交的這套142.6平方米戶型，正是2023年下半年掛牌的，掛牌價格640萬元，但在不到三個月時間內業主就降價了5次。

而該小區2021年時二手房成交價高點曾一度達到6.7萬元/平方米，過去僅兩年多時間，現在的成交價已經低了2.5萬元/平方米。翻看歷史成交數據，如今的成交價基本與2016年時的價格齊平。

這種情況不是個案，同樣位於該板塊的萬達華府，2023年年尾多套住宅成交價在4.6萬元/平方米左右，而2021年時的最高價曾達到7.4萬元/平方米，現在的價格水平也是回到了2016年。

跌得更多的還有帶學區的住宅式公寓，比如宋都奧體名座，該小區2023年12月成交一套76.54平方米一室一廳，成交價格爲210萬元，成交單價2.75萬元/平方米；而就在2023年4月，該小區一套37.93平方米的一室戶，都賣到260萬，單價達到6.85萬元。

也就是說，時隔八個月，在總價少了50萬的情況下，所購房子的面積還能增加近40平方米！

而據南京本地媒體報道，宋都奧體名座在2021年6月份還曾有一套小面積學區房單價站上了10萬元/平方米。不過，現在該小區實際成交價格已經跌回了2015年水平。

高價網紅盤“摔得最慘”

製造業基礎雄厚的東莞，其房價曾在2019年-2020年迎來一波大漲，漲幅居全國第一。根據中指研究院數據，到2020年年尾時，東莞的新房和二手房漲幅均爲百城第一名。而根據中國社科院財經戰略研究院住房大數據緯房指數，東莞那一年房價漲幅接近30%。

這一波漲價潮中，松山湖高新區板塊的萬科金域鬆湖、金域華府、保利紅珊瑚等“網紅盤”房價漲幅普遍超過了70%。

曾經漲得最猛，現在摔得最狠。2021年時，萬科金域鬆湖成交價高點曾站上6萬元/平方米，而現在成交單價僅有3萬餘元，最低的掛牌價僅爲2.97萬元/平方米。

保利紅珊瑚，在2021年高點時單價接近7萬元/平方米，而現在較低的掛牌價只有3.3萬元/平方米，相比高峰期價格也腰斬了。

同樣的情況還發生在製造業強市蘇州，2023年蘇州二手房共計成交約6.5萬套，同比增長了40%，不過其背後卻是二手房業主的大幅度降價、“以價換量”。

以熱門板塊獨墅湖高新區的建屋海德公園爲例，根據貝殼找房App，該小區2023年12月一套100多平方米住宅成交均價只剩下2.57萬元/平方米，而2019年時該小區最高成交價曾站上4.6萬元/平方米。目前該小區的“2字頭”的成交價格基本回到了2017年水平。

蘇州工業園區靠近金雞湖的九龍倉年華里小區，一套98平方米戶型去年年末成交單價低至2.9萬元/平方米，而在2023年年頭，同面積戶型的房子，還曾賣出4.2萬元/平方米，不到一年時間，跌幅超過30%，晚出手的業主虧了100多萬元。該小區歷史成交單價最高超過4.8萬元/平方米。

和東莞一樣，2019年也是蘇州樓市的高光時刻，房價最高的蘇州工業園區板塊二手房掛牌價普遍在4萬-6萬元/平方米之間，甚至超過了當時上海外環的價格水平。而現在，蘇州這些曾經熱門的小區，價格也已大幅度迴歸。

熱點城市二手房跌幅擴大化

無論是南京的河西，還是東莞的松山湖板塊、蘇州的工業園區板塊，它們都是二線城市中發展非常成功的新片區，具備良好的政策環境、超前的城市規劃，而且背靠經濟大市，在上一輪房價上漲週期中，價格曾領漲全國。

“曾經領漲、現在領跌，價格的迴歸主要反映出市場供需形勢的逆轉。”華東一位資深房地產從業者對記者表示。他認爲，曾經這些熱門板塊的新房以“稀缺”的姿態入市，而現在隨着土地不斷出讓、二手房掛牌量堆積，加上購房者觀望情緒濃厚，導致急於出手的二手房業主在2023年不斷下調價格，最終呈現砸盤的狀態。

該人士還表示，過去許多熱門板塊的高價二手房是學區房，其價格有學區的因素支撐，而近兩年來，隨着生育率的降低以及學區政策的改革，學區房跌幅不小。

此外，去年9月“認房不認貸”政策落地，此後換房需求推動一批重點城市的二手房掛牌量走高，房價下行探底趨勢更加明顯。

從整體面上看，根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市二手住宅銷售市場的調查數據，截至2023年12月，百城二手住宅平均價格爲15315元/平方米，已連續20個月環比下跌，同比跌幅則擴大至3.53%。

從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，截至去年12月，百城二手住宅價格環比下跌城市數量爲100個，二手房價格下跌城市已連續7個月超90城。

根據中指研究院統計，去年二線城市的二手房跌幅，較一線城市更爲顯著。一線城市二手住宅價格累計下跌1.40%，二線城市二手住宅價格則累計下跌3.81%，跌幅較2022年擴大2.75個百分點，武漢、重慶、成都、南京和天津等熱點城市的累計跌幅擴大。

克而瑞集團董事長丁祖昱也關注到了核心城市二手房交易量上漲的現象，但“量漲”是靠“價跌”實現的，正是因爲價格不斷下跌，消除了一二手倒掛的現象，才導致更多購房需求轉入二手房市場。丁祖昱認爲，隨着二手房價格下探，“樓盤打新就能賺錢”的時代也過去了。

展望未來，中指研究院認爲，2024年全國樓市政策環境預計將繼續寬鬆，但市場仍面臨調整壓力，若城中村改造等政策如期推進，經濟持續恢復、置業意願改善，市場或有望逐漸築底企穩。