樓市調查｜張江金茂府再開啓認籌 浦東首個金茂府優劣之處

觀點網 上海浦東紅盤張江金茂府3.0三批次認籌正在如火如荼進行着。

觀點新媒體獲悉，這一項目由申迪集團和金茂集團聯手開發，既是浦東首個金茂府項目，也是目前康橋唯一待售的新房項目。項目此次加推135套建面約92-216㎡洋房&疊墅，均價68461元/平米，認籌時間爲11月2日至11月6日中午，預計11月15日開盤。

作爲浦東首座新一代府系3.0科技住宅標杆作品，張江金茂府二期憑藉“金茂府”的金字招牌，入市以來一直受到市場關注。

資料顯示，張江金茂府位於浦東張江科學城和迪士尼國際旅遊度假區交匯處，佔地約60萬平方米，覆蓋低密住區、旗艦商業、奢華酒店、歷史風貌保護區等多種業態。

故事實則可以從2021年說起。彼時上海第三批集中供地中，金茂與申迪集團組成聯合體以底價29.94億元摘得浦東新區上海國際旅遊度假區西片區橫沔城鎮單元（02PD-0002-01）07-01、08-06城市更新地塊，也就是後來的橫沔玖境·瑞府，在之後改名爲張江金茂府一期。在不少人看來，此舉拉低了金茂府系的門檻。

橫沔玖境·瑞府於2022年9月入市，這時候樓市熱度並不低，一批入市供應159套房源，認購率高達288%，之後推出的批次熱度則在不斷降低。

下滑的銷售熱度，也讓開發商有了更名的念頭。之後地塊周邊的一新地塊再度被中國金茂獲取，2023年末，金茂聯合申迪集團再摘得橫沔玖境·瑞府旁邊的08-02地塊，也就是橫沔玖境住宅項目二期地塊，地塊擬建16棟8-9層小高層住宅、3棟5層多層住宅、以及1棟保障住房、1棟8層自持租賃住宅，以及配套用房。

值得關注的是，這一項目推廣案名定爲張江金茂府，貼上了“金茂府”這一金字招牌。

一位行業人士對觀點新媒體稱，更名改不了命，張江金茂府最大的劣勢在於地段，後期只能做到有限補救。

觀點新媒體獲悉，張江金茂府實際位於浦東周康板塊，近康橋工業園及迪士尼旅遊度假區，距離在建的21號線申江南路站約1公里，距離機場聯絡線張江站（在建）直線距離約2公里，目前距離最近的地鐵站是11號線康新公路站約2.1km，出行更多依靠自駕，再加上項目周邊的配套不太成熟，所以主力客羣爲張江外溢，以自駕爲主。

2024年6月，張江金茂府一批次開盤，推出203套房源，容積率約1.6，均價66216元/平方米，項目共收到超210組認籌，認籌率103%；後續的開盤搖號環節中，部分買家選擇退出，認購客戶削減至193組。

9月，張江金茂府二批次入市，推出房源126套，均價約爲6.7萬/平方米，收穫認籌130組，對應認籌率103%，之後僅92組參與搖號。

可見，對絕大部分購房人羣來說，位置還是一個極爲重要的考量因素。

不過，在此次張江金茂府的入市時間內，上海9月底的“滬七條”政策效應仍在持續，樓市整體升溫。

據上海中原地產數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。

具體來看，10月入市樓盤有25個，面積達到49.7萬平方米，環比減少32.4%。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，有政策利好推動的背景下，10月供應減少某種程度限制成交發揮。不過入市的項目種類齊全，涵蓋剛需、首次改善和豪宅類產品。

他指出，雖然首周成交只有10萬平方米，但是和去年假期相比則是翻倍提升。後續周度成交穩步向上，最後一週成交釋放到近20萬平方米，這一數值也是自7月以來的新高。

從交易區域來看，大浦東領跑全市，成交面積達到14.0萬平方米。嘉定成交面積達到7.7萬平方米排名全市第二。其他郊區，比如寶山、奉賢、青浦等均比9月成交出現大幅提升。

從成交前十榜單來看，中端產品增加顯著，這些項目主要聚焦於外環周邊，也是社保降低後收益比較明顯的區域。當期成交量最大的項目則是黃浦區的綠髮浦江園這一豪宅項目，成交3.7萬平方米，網上報價15.5萬元/平方米。