樓市調控又入敏感期 房價反彈缺乏政策基礎

新華網上海7月27日電（魏宗凱、劉靈驊）近來的一些市場監測數據反映，部分城市的房價“量價齊升”。與此同時，國務院督查組對16個省（市）房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。樓市調控再次進入敏感期。

業內人士認爲，針對部分城市政策微調的傾向和樓市“量價齊升”的動向，中央開始進行“精準修正”，而不是再出臺“一刀切”的調控政策。整體來看，房地產調控政策年內不會鬆動，房價的“報復性反彈”缺乏政策層面的支撐。

成交回暖引發房價反彈擔憂

中國指數研究院最新數據顯示，在7月16日到22日的一週中，交易量繼續上升，在所監測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。部分城市6月份房價也在下跌9個月後首次回升。本應是樓市淡季的6、7月，居然“量價齊升”，超出業內預期。

一些業內人士也表示，自2007年以來，房地產投資品屬性凸顯，單純的供求規律已失效，在預期主導之下，脫離真實需求的高房價本身已蘊含風險。“當前正值中國房地產調控的關鍵期，形勢異常嚴峻與複雜，雖然總體仍處於調控目標區間，但是隨着市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調控目標。”中國社會科學院財經戰略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說。

國土資源部全國主要城市地價監測系統的最新報告顯示，截至目前全國105個監測城市中，33個城市從不同角度出臺樓市微調政策。在這種宏觀政策調整與堅持房地產調控不放鬆，以及地方政府出臺的微調政策不斷加大的局面下，部分城市的市場預期正在出現變化，未來一段時間內，房地產市場再次進入敏感階段。

市場並未逆轉

上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍認爲，部分城市成交量回暖對原因首先是開發商“以價換量”和貨幣政策的微調刺激剛性需求入市，另外市場預期轉變也使得猶豫不決的購房者入市。但市場仍有很多的不確定性因素，房地產整體的供需關係並沒有得到根本的扭轉，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈不具備政策基礎。

以上海爲例，26日發佈的“工行－上海財大”住房價格指數顯示，上海近半年房價走勢可概括爲低位盤整和走勢平穩。房價整體延續了去年四季度以來的低位，儘管5、6月指數出現小幅回升，但回升幅度遠不及前期積累的降價幅度。地方政府以“限購”爲核心頻繁收緊樓市調控，而調控政策微調僅以提高首次置業家庭的支付能力爲目的，遠未達到促進市場全面回暖的程度。

統計數據顯示，房地產企業的經營狀況不容樂觀，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產企業的負債率超過60%。截至目前，在滬深兩市已經公佈業績預告的59家房地產類上市公司中，有13家預計業績將出現下滑，有20家預計出現虧損，整體預減比例達到了55.9%。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲，現階段還僅限於狹義市場成交量回暖，不足以導致市場基本面整體回暖，後市仍有不確定性。

發展仍需治“源”導“流”

業內人士認爲，現階段房地產調控仍處於關鍵期，需穩定市場預期。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，從成交數據來看，房價已經出現止跌反彈的苗頭，但鑑於經濟“穩增長”的壓力也很大，此時不宜過度打壓房地產市場。綜合兩方面因素考慮，即便再次調控也將以重申和強調既有政策爲主，不會增加太多、太嚴厲的措施，而是加大對地方政府的督查力度。此次國務院督查16個省（市）房地產市場釋放出的強烈信號是督促落實既有政策。至於是否會有新政策出臺，要視督查結果以及未來一兩個月的房價表現而定。

“應該看到，我國房地產市場並不均衡，東中西部城市回暖速度並不一致。因此，在未來的樓市調控中，也應分地區實行差異化的調控政策。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌說。

“眼下，部分城市樓市"量價回升"是"以價換量"所致的表象，”上海財經大學副校長、不動產研究所所長王洪衛教授指出，要解決房地產業持續健康發展的長遠問題，讓市場迴歸本位而非讓調控處於常態，仍需從體制、機制等方面着力，根除導致調控一鬆房價即漲的“源”與“流”。改革稅制，以解決地方對土地財政的依賴，此爲源頭治理；調節投資，從“炒房”以獲取增值收益爲主轉向以長期獲取租賃收入爲主，此爲市場導流。堵疏並舉，方可收樓市健康發展之功。