買家交118萬房款後賣家拒過戶，買家起訴要退款和賠償，法院判賠

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在房地產交易領域，房屋買賣合同糾紛常常涉及複雜的法律關係和利益糾葛。作爲律師，深入剖析此類案件，準確把握法律適用，對於維護當事人合法權益起着關鍵作用。接下來，我將從律師的專業視角出發，對一起典型的房屋買賣合同糾紛案件進行詳細解讀，並分享在此類案件辦理過程中的勝訴心得。

一、案件基本信息

原告（買受人）：林悅

被告（出賣人）：張峰、張陽

第三人（關聯方）：吳敏

二、案件背景與爭議焦點

林悅與張峰、張陽就北京市順義區一處房屋的買賣產生糾紛。林悅要求解除合同、返還購房款、支付利息與違約金；張峰雖承認理虧，但表示退款有困難，且對高額賠償存在異議。案件的爭議焦點主要集中在合同的效力認定、違約責任的承擔以及損失賠償的確定等方面。

（一）案件背景

房屋來源與合同簽訂：2007 年 4 月 29 日，張峰與北京市C公司簽訂《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》，其家庭因拆遷獲得相關權益。2009 年 1 月 17 日，張陽作爲購房人簽訂《定向優惠價商品房購房確認單》。2019 年 6 月 29 日，張陽（委託代理人張峰）與林悅簽訂《房屋買賣合同》，約定將位於北京市順義區的房屋以118 萬元出售給林悅，並對付款方式和過戶事宜作出明確約定。張峰與張陽是表兄弟關係，因張陽父母早逝，張峰平日裡對張陽多有關照，所以張陽在房屋買賣事宜上委託張峰處理。

合同履行：合同簽訂後，林悅按照約定分別於2019 年 7 月 2 日和 9 月 10 日支付了 55 萬元和 63 萬元購房款，張峰確認收到全部購房款 118 萬元，同時完成了房屋交付，林悅也爲房屋過戶積極做準備。

糾紛產生：2021 年 6 月，林悅得知張陽已取得房屋不動產權證書，遂多次與張峰溝通辦理過戶手續，但張峰拒絕辦理，提出林悅需額外支付50 萬元房款才同意繼續履行合同義務，且表示無力立即返還購房款，需通過轉賣房屋或抵押房屋貸款後慢慢返還，否則只能通過訴訟解決。

（二）雙方訴求及觀點

林悅訴求及觀點：請求法院確認解除《房屋買賣合同》；判決張峰、張陽返還全部購房款118 萬元，並支付資金佔用期間的利息（以本金 118 萬元爲基數，自 2019 年 6 月 29 日起分段計算）；判決張峰、張陽按總房款的200% 支付違約金 236 萬元；判令張峰、張陽承擔本案保全費和訴訟費用。林悅認爲，張峰因房價上漲臨時加價，拒不配合辦理房屋過戶手續，已構成根本違約，嚴重損害其合法權益，自己作爲守約方有權解除合同並要求賠償。

張峰訴求及觀點：同意把房子給林悅，聲稱取得房產證就辦理過戶，但表示其他人不同意。關於退款問題，稱前妻吳敏想辦法退錢，但認爲支付幾百萬不太可能，承認自己理虧，願意適當支付利息。強調自己已淨身出戶且再婚，沒有錢，名下房子都判給了吳敏，所有購房款118 萬元都由自己收取。

（三）證據情況

林悅證據：提供《房屋買賣合同》《委託書》《房屋買賣款項交付確認函》《解除合同通知書》及律師函、微信聊天記錄等，以證明合同約定、房款支付情況以及張峰違約事實。

張峰證據：申請對張陽的民事行爲能力進行鑑定，北京通達法正司法鑑定中心出具《司法鑑定意見書》，證明張陽系限制民事行爲能力人；提供村委會證明，證明其爲張陽的監護人。

（四）第三人陳述

吳敏表示若要求退款，會想辦法退錢，但未明確具體態度和方案。

三、案件分析

（一）合同效力認定

行爲能力判斷：根據在案證據，張陽自幼患有智力殘疾，經鑑定爲限制民事行爲能力人。雖然鑑定結論是當前狀態，但考慮到其自幼殘疾的事實，以及簽約時張峰已告知林悅張陽有智力問題，可合理推斷張陽在簽約時不能完全辨認自己的行爲後果。

代理行爲有效性：張峰爲歸還賭債將張陽名下房屋出售，該處分行爲不符合張陽的利益，嚴重侵害了張陽的財產權。根據《中華人民共和國民法典》相關規定，限制民事行爲能力人實施的民事法律行爲需經法定代理人同意、追認纔有效，而張峰的代理行爲未滿足這一條件，因此其代理行爲應爲無效，進而確認案涉《房屋買賣合同》無效。

（二）責任認定

購房款返還：由於合同無效，依據《中華人民共和國民法典》規定，張峰應當返還收到的購房款118 萬元，林悅也應當返還房屋。

過錯與損失賠償：綜合在案證據及雙方陳述，林悅在簽約時自身存在一定失察過錯，明知張陽有智力問題卻未充分覈實相關代理權限。法院確認雙方各自承擔一半的責任，結合案涉房屋的市場價值和過錯比例，酌情確定張峰賠償林悅購房損失61 萬元。

四、裁判結果

確認原告林悅與被告張陽、張峰於2019 年 6 月 29 日簽訂的《房屋買賣合同》無效。

被告張峰於本判決生效之日起七日內退還原告林悅購房款118 萬元。

被告張峰於本判決生效之日起七日內賠償原告林悅購房損失61 萬元。

原告林悅於收到上述房款及賠償金後三十日內將位於北京市順義區房屋予以騰退交還。

駁回原告林悅的其他訴訟請求。

五、勝訴辦案心得

深入研究法律法規：在房屋買賣合同糾紛中，熟練掌握《民法典》等相關法律法規是關鍵。準確理解關於合同效力、代理行爲、民事行爲能力以及責任承擔等方面的規定，能夠爲案件分析和訴訟策略制定提供堅實的法律依據。如本案中，對限制民事行爲能力人簽訂合同的效力認定，直接決定了案件的走向。

注重證據收集與分析：全面收集和仔細分析證據是勝訴的基礎。引導當事人收集各類證據，包括合同文本、付款憑證、溝通記錄、鑑定意見等，並對證據進行梳理和整合，形成完整的證據鏈條。本案中，通過對張陽民事行爲能力鑑定意見的分析，有力地支持了合同無效的主張。

合理運用訴訟策略：根據案件事實和證據，制定合理的訴訟策略至關重要。分析對方可能的抗辯理由，提前準備應對方案。例如，在本案中，針對張峰可能提出的各種理由，從合同效力、過錯責任等多個角度進行論證，增強訴訟請求的說服力。

關注案件細節與當事人訴求：關注案件中的細節問題，深入瞭解當事人的真實訴求，能夠更好地維護當事人的合法權益。在本案中，充分考慮林悅的實際損失和合同履行情況，合理主張賠償金額，最終得到法院的認可。

通過辦理此類房屋買賣合同糾紛案件，律師應不斷總結經驗，提升專業素養和辦案能力，爲當事人提供更加優質、高效的法律服務。