農村房買賣協議無效，買家要賠償賣家不認，法院判明賠償責任

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件基本情況

（一）當事人訴求

原告林某最初向法院提出訴訟請求：

判令被告張某立即返還購房款30000 元；

判令被告張某立即賠償林某信賴利益損失及添附物價值損失；

本案訴訟費由被告張某承擔。

訴訟過程中，原告林某變更訴訟請求爲：

請求法院判決被告張某立即退還購房款30000 元；

要求被告張某給付北京市懷柔區× 號宅院重置成新價和區位補償價（具體數額待評估後確定）；

本案的訴訟費及鑑定費等其他費用由被告張某承擔。

（二）事實與理由

2003 年，原告林某購買被告張某位於北京市懷柔區 × 號院房屋，支付購房款 30000 元。合同履行完畢後，林某一家居住在該院落，並對房屋進行了翻建、擴建及裝修等添附行爲。2015 年，張某起訴林某，要求確認房屋買賣合同無效，經過一審、二審法院判決，最終認定合同無效，但未對合同無效後的過錯責任承擔、損失賠償等問題作出處理。故林某爲維護自身合法權益，訴至法院。

（三）被告答辯

被告張某辯稱，30000 元購房款同意退，等待法院判決。涉案房屋已經於 2018 年 3 月 28 日強制騰退完畢，自己住進來之後，對涉案房屋進行了裝修和改建。張某不認可林某主張的區位補償價 5000 元每平米，且不申請評估，稱涉案房屋現在也沒有說要拆遷。對於重置成新價和區位補償價均不同意重新評估，張某表示林某已經起訴三次，第一次起訴時申請的區位補償價和房屋重置成新價的評估，評估公司出具了評估報告，現在同意按照評估報告的價格支付補償款。

二、案件事實查明

北京市懷柔區人民法院判決書載明：2001 年 11 月 14 日，張某與林某簽訂房產買賣協議書，約定張某將位於北京市懷柔區 × 號院的房屋以 8000 元的價格賣給林某。2003 年 3 月 6 日，林某與張某之妻簽訂買賣房屋協議，約定張某夫妻將坐落在北京市懷柔區仙台村的北房三間以 30000 元價格賣給林某 。法庭審理過程中，張某表示 2003 年的房屋買賣均由妻子主持，其妻子認可協議上本人簽字。雙方均認可涉訴院落房屋的實際成交價格爲 30000 元，張某亦認可收到林某賣房款 30000 元，同時張某將 × 號院落及該院落的集體土地建設用地使用證交付給林某。庭審中，法院向林某釋明可以就返還購房款及賠償損失提出反訴請求，林某認爲該房屋買賣協議有效，表示不予反訴。判決：一、張某與林某於 2001 年 11 月 14 日簽訂的《房產買賣協議書》及 2003 年 3 月 6 日簽訂的《買賣房屋協議》無效；二、林某於本判決生效後三個月內將位於北京市懷柔區 × 號院內的房屋及院落騰空後返還給張某。

後林某不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院，判決駁回上訴，維持原判。

2017 年 3 月 17 日，林某將張某訴至北京市懷柔區人民法院，要求其賠償涉案房屋的相關損失，案件審理過程中，林某申請對涉案的 × 號院內房屋重置成新價及院落區位補償價進行評估，評估結果爲涉案 × 號院房屋及院內附屬物評估價值爲 289640 元，土地面積爲 190 平方米，土地區位補償價爲 159600 元，兩項合計 449240 元。2017 年 9 月 18 日，林某撤訴。2017 年 11 月 16 日，林某就損失賠償問題再次起訴至懷柔法院，後又於 2017 年 12 月 15 日撤訴。2018 年 3 月，涉案 × 號院落經強制執行騰退給張某居住使用，後張某一直在該院落居住使用至今，期間，張某對涉案院落及房屋的部分設施進行了改建和裝修。

案件審理過程中，法院組織雙方當事人對涉案× 號院落及房屋進行現場勘查。經查，該院落現由張某居住，其對院落及房屋的部分設施進行了改建和裝修，林某認可存在改建和裝修，但表示該改建和裝修只是一小部分，大部分沒有改變。

林某申請法院對涉案× 號院內房屋進行重置成新價評估，對涉案院落的區位補償價要求比照該區域其他村落拆遷補償的區位補償價標準 5000 元每平方米進行調整，不再申請重新評估。張某則提出不同意對涉案房屋及院落的重置成新價及區位補償價進行評估，也不同意按照 5000 元每平方米賠償區位補償價，要求按照之前的評估報告計算賠償總價。

上述事實，有當事人當庭陳述、判決書、評估報告等相關證據在案佐證。

三、案件分析

合同無效的法律後果：根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在本案中，林某與張某的房屋買賣合同已被確認無效，雙方應返還因合同取得的財產，對於不能返還的房屋及相關添附物，應進行折價補償，並且要根據雙方的過錯程度來確定損失賠償責任。

過錯責任認定：雙方對於合同無效均存在過錯，在農村房屋買賣中，買賣雙方對於農村宅基地的流轉限制應當是知曉的。綜合本案情況，法院認定林某應承擔30% 的責任，張某承擔 70% 的責任，這一認定是基於雙方在交易過程中的認知能力、信息掌握程度以及對法律規定的遵守情況等多方面因素。

損失賠償範圍及計算標準：

房屋及院內附屬物評估價值：因涉案房屋自騰退後進行了改建和裝修，且張某不同意重新評估，故法院根據號房地產估價報告確定涉案房屋及院內附屬物評估價值爲289640 元。這是在現有證據和客觀情況下，對房屋及附屬物價值較爲合理的認定方式。

宅基地區位補償價：雖然涉案房屋及宅基地未納入拆遷範圍，但根據涉案房屋所在區域的房地價漲幅等情況可以判定，估價報告得出的區位補償單價已不能反映目前的客觀實際情況，且懷柔區在實施棚改拆遷、土地一級開發等項目時對宅基地的區位補償價也未依據估價報告所依據的標準執行。根據公平原則，法院參照每平方米3800 元的標準確定涉案宅基地的區位補償單價，並以張某的集體土地建設用地使用證上記載的用地面積作爲區位補償價的土地面積。這一判定體現了法院在司法實踐中對公平原則的運用，充分考慮了市場變化和地區實際情況。

購房款與重置成新價款損失關係：林某要求張某返還購房款30000 元的訴訟請求，因該購房款已包含在重置成新價款損失中，故法院對於該項訴訟請求不予支持。這明確了各項損失之間的關聯性和不重複性，避免了當事人的不當得利。

四、裁判結果

被告張某需在本判決生效之日起十日內，賠償原告林某房屋重置成新價及院內附屬物價款損失289640 元。該金額依據房地產估價報告確定，考慮到房屋後續改建裝修情況及被告不同意重新評估的情形，此爲合理認定。同時，賠償信賴利息損失 505400 元，該損失計算充分考量了原告資金佔用損失、合同無效過錯比例等因素 ，以保障原告合法權益。

駁回原告林某的其他訴訟請求。這是由於購房款已涵蓋在重置成新價款損失內，避免重複賠償，同時對於林某其他無充分證據支撐的訴求，依法不予支持。

這一裁判結果全面綜合了合同無效後的財產返還、損失賠償以及雙方過錯責任，既遵循法律規定，又兼顧公平正義，合理平衡了雙方當事人的利益。

五、勝訴辦案心得

證據收集與整理：在整個訴訟過程中，充分收集和整理證據是關鍵。如本案中，之前的判決書、評估報告等證據對於證明案件事實、確定房屋及土地價值起到了至關重要的作用。在接受當事人委託後，應及時指導當事人收集相關證據，包括合同、付款憑證、房屋改建裝修的證據等，並對證據進行分類整理，形成完整的證據鏈條，以增強證據的說服力。

法律適用與解釋：準確理解和運用相關法律法規是勝訴的基礎。對於合同無效後的法律後果、過錯責任認定、損失賠償範圍和標準等法律規定，要深入研究和分析，並結合具體案件事實進行合理的解釋和運用。在庭審過程中，要清晰地向法官闡述法律依據和適用理由，使法官能夠準確理解和支持我方觀點。

庭審策略與技巧：庭審過程中，要制定合理的庭審策略，把握庭審節奏。對於對方的觀點和證據，要進行有針對性的反駁和質證。在本案中，針對被告不同意重新評估以及對區位補償價的異議等問題，通過詳細闡述市場變化、地區政策以及公平原則等因素，有力地反駁了被告觀點，爭取到了法官的認可。同時，要注意語言表達的準確性和邏輯性，以清晰、簡潔的方式向法官和對方當事人傳達我方的主張和觀點。

與當事人溝通協作：與當事人保持良好的溝通協作至關重要。在訴訟過程中，及時向當事人反饋案件進展情況，解答當事人的疑問，讓當事人瞭解訴訟風險和可能的結果。同時，尊重當事人的意願和訴求，在法律允許的範圍內，爲當事人爭取最大的利益。