蠻牛企業公寓謝建春：我想讓人才入住城市心臟
唯品會決定將全球總部搬遷至琶洲後，CEO沈亞一直在思考一個難題：1萬多名員工的住房需求到時如何解決？
他常常與長江商學院的同學謝建春聊起這個話題。謝建春從事商業地產運營多年，2016年計劃跟隨政府腳步，進軍人才公寓市場，沈亞向他提議：不如幫我定製一批員工公寓？這就是廣州第一家企業人才公寓——蠻牛公寓的雛形。
一線城市房價一路飆高，青年買房難——在城市留下了青春，卻留不下自己；青年租房苦——白天西裝革履，在光鮮亮麗的CBD努力打拼；晚上灰頭土臉，穿越半座城市回到寂寞荒涼的城郊，抑或蝸居在窘迫的城中村。
“這樣的生活，將導致青年對城市嚴重缺乏歸屬感。”蠻牛公寓董事長謝建春說道。的確，本站房產數據中心的一份青年調查顯示，“無法安居”是消解青年對城市認同感的最強烈因素，高房價問題已經造成人才溢出效應。
當前，一二線熱點城市積極出臺政策搶奪人才，謝建春認爲，解決居住問題正是搶人大戰的關鍵環節。而在他看來，位處企業中高層、月收入在1萬元以上的白領羣體，不僅希望提高生活品質，更看重居住尊嚴。他和沈亞一拍即合，決定首先以唯品會員工爲目標，打造一批面向企業白領人才的公寓，“讓人才入駐城市心臟”。
事實上，國內此前從未有過“企業白領公寓”這樣的產品。往前追溯，中國曾經有大量工人宿舍，爲一代又一代的工人提供了穩定溫暖的家。往外延伸，魔方公寓在2016年9月發佈了公寓產品“9號樓”，如“集體宿舍”般爲企業員工提供多人居住空間解決方案，目前在全國已有數十家門店，但主要服務於藍領羣體。
無先例可循，謝建春決定一邊摸索，一邊建立屬於蠻牛的模式。
他做大量路演和調研，發現對白領而言，30分鐘是較爲方便舒適的通勤成本，於是，“半小時生活圈”成爲蠻牛企業公寓的第一個準則。謝建春和沈亞以琶洲爲中心點，在距離琶洲30分鐘交通距離的各個片區尋找合適項目，多次親自踩點。
“在土地資源相當稀缺的一線城市找這樣的項目，太難了！”謝建春感嘆道，要同時滿足距離CBD30分鐘距離、生活配套成熟、體量足夠大這幾個條件，並且不超出成本預算，困難重重。
謝建春首先對行業模式進行了思考。實際上，目前國內大多數長租公寓品牌都扮演着“二房東”的角色：先租下酒店、廠房甚至城中村農民房等項目，再進行裝修改造，最後分散單租出去，前期資金投入較大，最初幾年往往難以盈利。此外，這樣的模式還存在一定風險，租金收入能否穩定？物業租約到期之後如何延續？
在謝建春看來，“說多好的故事都沒用”，企業只有保證源源不斷的利潤才能持續發展，才能更長遠地規劃未來，更具“匠心”地打磨產品。“我想做升級版的公寓。”於是，他確認了第二、第三個準則——門店能掙錢，產品有品質。
接下來，他審視了廣州的城市生態環境，發現城市更新是個十分具有潛力的切入點。2015年，廣州成立了全國第一個城市更新局，全力推進“三舊”改造，希望盤活低效的存量建設用地，釋放更多土地資源，並促進產業的轉型升級。另外，廣州老舊小區數量較大，部分物業存在設施老化、人居環境差、與周邊發展不協調等難題，近年來，廣州大力推進“微改造”，希望通過建築的局部拆建，或是功能置換等途徑，對舊物業進行升級活化。
往微改造方向着手，謝建春很快找到了越秀區建設四馬路天倫花園的一處裙樓，1-4樓爲商業性質，往上則爲住宅，2-4層全部開發完畢預計可達1萬平方米，以30平方米1間房計算，約可以開發300個房間，規模夠大；交通方面，離地鐵5號線淘金站大約500米，去往珠江新城CBD、琶洲互聯網新區的時間都在半小時左右；生活配套部分，舊城區一應俱全，完全不必擔心。
於是，2016年10月，謝建春斥資2.5億元將這處物業買下，蠻牛企業公寓的第一家店有了落腳地。
定心丸：政府、企業、人才志同道合
去年來，各地政府都在大力推進”租購併舉“政策的落實，其中，廣州領先全國城市，第一個提出“租購同權”，這樣的政策紅利給了謝建春莫大信心。實際上，政府也爲蠻牛尋找物業項目提供了許多幫助。謝建春透露，政府非常支持蠻牛打造企業白領公寓的想法，只要碰到合適的物業，就積極爲其做引薦。
誠然，企業白領公寓需面對政府、企業和人才三方考驗，第一關——政府，已經過了。接着，謝建春開始更具體地研究如何打磨產品。
他和唯品會、奧飛娛樂、建設銀行等單位企業的高層深入探討，發現這些有識之“企”早已形成共識：未來，得人才者，得天下，企業不能只顧着自己掙錢，必須與員工分享紅利，共同成長，才能凝結更大的發展力量。那麼，爲員工解決住房難問題，當屬重中之重。
他還到這些企業去做交流會，面對面向白領發問：你們想要什麼樣子的公寓？
最終，蠻牛決定引入知名品牌窩趣公寓，爲其承擔標準化運營管理。窩趣公寓副總裁楊稷介紹道，窩趣標準化運營管理經驗豐富，擅長從定位、籌建、產品設計到後期運營的全鏈條運營，而此次與蠻牛的合作，是首次委託管理合作，將在保留蠻牛公寓原有特色的情況下，加入窩趣的品牌元素和運營體系，從而提升運營效率。
蠻牛將與窩趣共同專注於社區的深度運營，當中，以企業定製爲最大特色，比如，在公寓的場景設計植入企業文化元素；爲企業定期舉辦人文關懷活動；配合企業特點打造書吧、分享空間等培訓配套設施等。跨部門協助亦是企業與謝建春所看中的一點，大中型企業部門衆多，員工在日常工作中難以接觸到其他部門的同事，溝通存在閉環，如若處在同一屋檐下，則將有更多機會進行跨部門的交流與協助，達成資源互換，激發創造力，拓展人脈關係。
另外，租房青年來自五湖四海，我們常常看到合租的年輕人各自困在房間中，閒置的客廳染了塵，青年們羣居卻又孤獨，更容易對城市缺乏歸屬感。儘管不少青年公寓都打出“分享”與“社交”的情懷牌，但入住一般青年公寓的散客事實上缺乏基本的熟人基礎，難以深入互動，也存在一定安全隱患。而企業公寓不同，同一公司的同事成爲鄰里，本身就有天然的親近性，謝建春正是想爲來到蠻牛公寓的年輕朋友們打造一個具有“鄰里感”的社區，讓這些“新廣州人”建立緊密聯繫，創造廣州友情故事。
展望：幫助廣州提升人才競爭力
天倫花園樓齡接近20年，謝建春團隊在改造這處舊物業的過程中碰到了不少麻煩。實際上，該物業幾經轉手都未能煥發生機，附近業主、物管、商家等自然對 “新接盤俠”抱有懷疑。最有趣的是，居委會正好與項目隔路相望，最開始，每天都有熱心的居委會人員和街坊前來視察：“你們是幹嗎的？你們想怎麼幹？你們要是惹了事誰來負責？”
這正是城市更新道阻且難的一個縮影：難以找到活化舊物業的良好模式，也難以與街坊鄰居良好溝通。
“我們重資產模式買下來，一定會更用心去做。”謝建春分享道，慢慢地，街坊們看到了蠻牛公寓團隊的專業，才逐漸賦予了信任與褒獎。
經過接近2年時間的打磨，蠻牛公寓已於7月正式開業。總面積達到1萬平方米，目前已有7000平方米投入使用，共計220個房間，未來全部開發完畢後，房間數量可以達到300，以30平方米戶型爲主，月租金在2800-4000元之間。
公寓開業現場
據透露，開業當天，建設銀行已有十多名中高層員工確定入住，唯品會及奧飛娛樂的一批員工也將陸續到來。謝建春對蠻牛企業公寓第一家門店的入住率充滿信心，寧可跑得慢一點，也不想改變這一項目的初心，他特意叮囑負責招商的同事：“別爲了入住率招太多散客，我們的初衷是B端的企業。”
蠻牛公寓的下一個門店正在籌備中，項目位於白雲區黃石路，目標羣體是白雲新城和空港經濟區的白領們。“我非常看好企業公寓的發展前景，”謝建春感慨道，“我們不缺資本，缺的是人才。”
窩趣公寓副總裁楊稷表示，窩趣十分支持企業人才公寓這一細分領域，纔有了此次合作。“中國經濟經過20多年的快速發展，企業規模和經濟實力不斷擴大，未來企業的競爭是人才的競爭，有實力的企業會越來越重視人才福利，因此，對企業公寓的需求也將會不斷上升。”
楊稷期待，未來政府可以給予企業公寓更多扶持，比如較低價格的土地租賃，廠房和集體用地的優先改造權，以及在稅收、水電費等方面給予優惠。此外，他還提議，政府可以對商業企業運營的企業公寓給予適當的特殊人才補貼。
“我相信租售同權的落地就在不久的將來，”謝建春說道，“我也希望我們正在努力的方向，能夠幫助廣州提升人才競爭力，幫助更多年輕人在這裡找到歸屬感。”