毛利率連年下滑，招商蛇口上半年淨利潤下挫超三成
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道
在去年全年淨利潤錄得超預期增長後，招商蛇口未能夠延續這種趨勢，今年上半年招商蛇口淨利潤指標再度全面下挫。
近日，招商蛇口發佈業績快報，今年上半年，招商蛇口營業總收入512.73億元，同比減少0.33%，營業利潤29.28億元，同比減少40.18%，利潤總額29.59億元，同比下降40.51%，歸母淨利潤爲14.17億元，較上年同期下降34.17%。
這是招商蛇口自2015年重組上市以來，又一次錄得淨利潤下滑。招商蛇口解釋稱，淨利潤下滑主要是因爲開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及轉讓子公司股權投資收益同比減少。
對於資本市場來說，招商蛇口的利潤表現起伏不定已經是常態。多數投資者認爲，這是因爲招商蛇口在投資拓展上的策略過於激進。在房地產行業持續下行的週期中，招商蛇口的這一面會暴露得更加明顯，未來，招商蛇口更需要保證有質量增長，而非只是衝規模。
利潤下滑背後
招商蛇口此次淨利潤錄得下滑，主要原因還是毛利率持續下降。
在此之前，招商蛇口毛利率已經連續五年下滑。根據招商蛇口財報統計，從2018年至2023年，招商蛇口的毛利率分別爲34.65%、28.69%、25.47%、19.25%、15.89%；而到了今年的一季度，招商蛇口毛利率進一步降至14.50%。
此前，在招商蛇口的業績會上，招商蛇口財務總監兼董事會秘書黃均隆還表示，招商蛇口未來的毛利率會有所回升並穩定。
其時，黃均隆指出，整個行業的毛利率都在降，招商蛇口的毛利率水平也跟行業表現差不多。“關於未來預期的利潤率水平，我們預計在未來幾年內，公司利潤率將逐步回升，這主要是因爲，一方面房地產市場逐步復甦，拿地端利率水平有明顯改善；另一方面是公司在深圳還有很多高毛利率項目會在未來結轉，預計毛利率會回升並穩定在20%以上。”
但目前看來，今年上半年招商蛇口並沒有穩住毛利率下滑的趨勢。在業績快報中，招商蛇口仍將淨利潤下滑的主要原因指向了開發業務項目結轉毛利率同比下降。
除了毛利率表現不佳外，過去幾年影響招商蛇口利潤表現的還有一個因素是計提減值，而且每年佔比都在較高的水平。自2019年開始，招商蛇口總共計提減值金額超過了180億元，最高的一年高達64億元。
去年，雖然招商蛇口業績表現尚可，但也進行了大額的計提減值。根據財報，去年招商蛇口計提資產減值準備總額爲23.45億元，其中存貨跌價準備爲22.76億元，計提原因是存貨的可變現淨值低於成本時，提取存貨跌價準備。
其時，對於2024年是否會繼續計提的問題，黃均隆回應稱，“2023年減值是基於目前市場情況已經穩健的考量，後續是否繼續減值，客觀來說要看市場情況才能判斷”。
不過，在投資者看來，招商蛇口今年仍然存在繼續計提的較大可能。一位長期跟蹤招商蛇口的地產分析師告訴21世紀經濟報道記者，“招商蛇口這家公司拿地會比其他幾家TOP10的央企更大膽，市場一旦下行，受到的影響也會比較大。”
如何穩住陣腳？
今年以來，房地產市場銷售表現不佳，招商蛇口也受到了一定的衝擊。
根據招商蛇口此前公告，今年上半年，其累計實現簽約銷售面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1009.52億元，雖然站穩行業前五，但距離去年同期超過1600億元的成績還有不少差距。
今年年初，爲了應對行業的下行，招商蛇口不斷調架構。今年2月，招商蛇口由原本7大區域公司精簡合併爲5個區域，包括合併深圳區域和華南區域，撤銷華中區域、西南區域並納入其他區域，同時成立“招商建管”開展代建業務。
在今年業績會上，招商蛇口管理層也特別提到，“要邁向行業‘五強’，但不是唯銷售金額論，重心更多的是放在利潤、質量、效益、轉型、品質等多維度提升能力。”
在投資拿地上，招商蛇口也相對不那麼“激進”。招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰此前就指出要精準拿地，“‘麪粉’價格的控制非常重要的，不會盲目追高，根據穩健價格測算出合適的‘麪粉’價格，寧可錯過，不能錯拿。保證項目的盈利水平，這是我們最關注的。”
銷售額未能穩住，土地市場也不是遍地黃金，招商蛇口斬獲的地塊數量在持續減少。中指研究院數據顯示，今年上半年，招商蛇口權益拿地金額僅81億元，而去年同期爲240億元，相比之下大幅減少。
拿地減少是一個關鍵信號。雖然多數房企在投資上都在縮減，但招商蛇口的幅度相對比較大，同類的中海地產、保利發展以及華潤置地等都還保持在還在百億級別，招商蛇口已經和上述幾家房企不在一個數量級。未來，招商蛇口在房地產開發主業上的利潤還可能隨着規模的縮減而降低。
面對當前的低迷局面，招商蛇口的戰略也隨之改變。據蔣鐵峰介紹，招商蛇口2024年的戰略重點集中在長租公寓、集中商業、產業園區三個板塊。在重投入的同時，也會採取輕重並舉的策略進行發展。
這些業務目前還在培育過程中，招商蛇口也還在持續投入。2023年，招商蛇口實現全口徑資產運營收入66.91億元， EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）33億元。而在商業地產業務上，截至2024年6月底，招商蛇口持有和管理商業項目超80個，總商業面積超500萬平方米。
隨着市場進入到新的發展階段，招商蛇口將面臨的挑戰也將持續存在。在當前高競爭烈度的環境下，招商蛇口亟待向市場證明它能夠穩住經營水平。招商蛇口當前的股價已經跌入8元/股的區間，總市值也已經不到800億元，資本市場對之仍存觀望。作爲背靠優質資源的央企，也更需要有相應匹配的能力。