「煤老闆」殺回房地產,馮侖:背後藏着下行週期的資產配置邏輯

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問:

據媒體報道,近兩年,「煤老闆」們又手握大量現金重返樓市了。比如,上海的中糧海景壹號公寓、上海大悅中心、蘇河灣中心3、4號樓等熱門樓盤,均發生股權轉讓,接盤方爲內蒙古等地的能源企業。在土拍市場,也出現了內蒙古、山西等地「煤老闆」的身影,他們在北京、天津、成都等地頻頻拿地。馮叔,爲何「煤老闆」豪擲千金「抄底」房地產,他們歸來意味着什麼?

馮叔:

很多煤企,以及其他能源企業,我們通常叫「煤老闆」、「油老闆」,他們積極進軍房地產市場,我覺得這有兩個原因。

第一,前一段時間,傳統能源行業盈利豐厚、現金充沛,這給了他們很多機會。

據我瞭解,在資金層面,他們基本上有這幾個方向的配置:第一代「煤老闆」主導的決策,一般都是買物業、做酒店,所以積極進入到土地市場。第二代「煤老闆」不愛買這些玩意兒,而是做金融、玩科技,或者投資產業、進行國外投資,等等。

最近這段時間,煤企沉澱了大量現金,「煤老闆」們習慣性認爲,買房、買地、做房地產比較踏實,看得見、摸得着。至少我接觸到的這些「煤老闆」,大概是這樣的觀念,他們近期的入市舉動和過去的發展思維邏輯是一致的。

第二,當下國內的市場,投資機會比較少。股票、期貨、債券,或其他投資,實際上,對他們來說也不容易。

另外,房地產經過前一輪的波折之後,政府也給出了一些積極的支持政策,於是大家的看法是房地產已經到底了。從週期的角度看來,對比2019年之前的價格,這時候入市買地的機會較好,所以他們認爲這時候出手是合理的。

從全國土地市場來說,「煤老闆」拿地佔的比例並不是最大的。雖然從新聞的角度來說具有很強的話題性,但事實上對市場的影響不大,也不大會改變房地產市場的發展邏輯。我覺得,對「煤老闆」來說,這是階段性的資產配置慣性。所以很歡迎他們投資房地產,當然這也是他們的一種習慣性做法。

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問:

最近,蘇州市放出了一顆拯救樓市的「重磅炸彈」:開發商可以按照自己的意願降價促銷,政府部門不再幹涉企業的定價權。部分地方允許新房降價、取消對開發商的定價限制,這對全國樓市釋放出什麼重要信號?

馮叔:

我覺得這是個好現象。政府對商品房市場價格的限制,很容易扭曲一些企業的決策和行爲,另外也會扭曲市場信號,紊亂市場的供求關係。不管是供給端還是消費端,有時候大家會過分緊張、過分悲觀或過分亢奮,都會失去一個比較正常的市場判斷。

蘇州率先這樣做,就恢復了市場原本應有的正常供求關係的發展,另外博弈、競爭使參與者能夠有比較客觀、準確的信號,從而使市場行爲變得更加正常,同時也保護了所有市場參與者的利益。

這對其他城市也是一個信號。我覺得未來全國的房地產市場,特別是銷售類的,比如住宅的限價,不管是限漲還是限跌都應該取消。如果政府要限制房價,那就一分爲二,保障房限制、商品房不限制。

蘇州這樣的做法,如果是針對商品房,我覺得這是個正確的政策;如果是針對保障房,我覺得又不對了。對於市場應該給予極大的尊重,就是說,市場的還給市場,企業家決策的交給企業家,消費者決策的交給消費者。所以商品房市場不應該再限價,而保障房市場應該起到保障的作用。