萬科的中場戰事：深耕三大主業，探路房地產新發展模式

8月30日，萬科發佈2024年半年報。今年1-6月，萬科實現營業收入1427.8億元，保持穩健經營，堅守財務安全底線，年內已無境外公開債，境內公開債也僅餘1筆。通過經營層面的持續努力，今年二季度經營性現金流相較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。同時，萬科實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程；三大主業能力持續提升，綜合住區業務銷售保持第一梯隊，高質量交付7.4萬套房子，物業服務及租賃住宅業務繼續實現穩健增長。

疾風知勁草。市場人士分析指出，在當前的市場環境下，萬科能守住財務安全底線，同時三大主業均實現有質量的能力提升，實屬不易。更重要的是，從這份半年報中，能看出萬科這家公司的生命力和韌性，雖當下面臨諸多挑戰，但仍保持着對未來發展的信心，以及努力向行業新階段探路的幹勁，如多領域REITs實踐、綜合住區產品創新、長租發展模式突破等，均取得了積極進展。

從半年報結果來看，萬科守住了財務安全底線。經營層面，銷售實現超100%回款率，回款近1300億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。通過經努力，萬科二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。償債方面，上半年，萬科累計償債524億，年內已無境外公開債，境內公開債僅餘1筆。

關於虧損原因，萬科已於7月業績預告中做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。

事實上，房企虧損實屬常見現象，因爲結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，頭部房企爲了“保規模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，“保現金流”又成爲第一要務，爲全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。

而在此次萬科半年中更爲值得關注的是，萬科已通過深耕綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，其面向行業新階段的業務競爭力正在逐漸凸顯。

綜合住區業務，在保持銷售跑贏大市及高質量交付的同時，正在逐步建立產品能力、投資能力的“護城河”。上半年，萬科實現銷售金額1273.3億元，表現優於百強房企整體水平。同時，萬科高質量交付了7.4萬套房子，在78個項目實現“交付即辦證”。更重要的是，“誰能爲羣衆建設好房子,誰就有未來”，萬科積極開展前沿產品研發，經過6年研究論證，於上海落地了首個“未來城市理想單元”產品，成爲了2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已在更多地區推廣，有望成爲萬科新的產品“護城河”。與此同時，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%。

長租公寓業務，保持規模和運營效率保持行業第一的同時，實現發展模式突破。上半年，租賃公寓業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止到今年6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，GOP利潤率接近90%，單房運營成本同比下降13.3%，客戶滿意度及出租率雙雙達到95%。萬科長租業務在業內率先探索商辦存量資產“由售改租”新模式並取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式已在長春、昆明、廣州、深圳、重慶、佛山等全國多個城市落地，盤活總房源數量超過5500間。

物業服務也在保持行業頭部地位的同時，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元。