“逆境學中海” 看中海管理層都說了什麼？

TOP10房企中第一家披露中期業績的，是今年上市30週年的中海。

8月24日，在2022年中期業績溝通會上，中國海外發展董事主席顏建國說道，“我們是有信心的。”

在主席報告書中，顏建國寫下：

【行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場，仍然在前進的企業分散成幾個梯隊：一批企業在咬牙堅持，一批企業在第一梯隊領跑。

本集團身處第一梯隊，糧草充足並擁有43年的長跑經驗，我們的目標是——“奪取勝利”。】

今年上半年，中海實現銷售合約額1385億元，同比下降33.2%，銷售規模升至行業第四。

中國海外發展行政總裁張智超在業績會上表示：“上半年最難的是1-4月份，全國商品房銷售同比下降幅度比較大，5、6月份有所收窄。

在這種情況下，我們的銷售跑贏了大市。上半年，我們自身的銷售下探了28%，我們所在城市的總銷售下探約42%。與 TOP10同行的銷售平均水平相比，我們的銷售降幅也是更低的，處於比較優勢擴大的狀態。

另外，我們並沒有採用降價促銷來推高銷售。”

行業日子不好過，上半年同期，TOP10房企的銷售額同比下降比例是45.5%。

而從中海的中期業績報告中，我們還可以看到在地產行業在哀嚎之下的城市分化。

上半年，中海在一線核心城市的半年銷售表現佔優：北京240億元，天津114億元，香港110億元，廣州101億元。並且，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額佔比，提高了10個百分點至36.8%。

其中，中海在香港的銷售額創下歷史新高，管理層表示，對香港更加美好的明天充滿信心，將繼續加大在港投資。

行業曾有“順境看萬科，逆境看中海”之說。

作爲中國最早上市的房地產企業之一，中海的“長期主義”、“穩如磐石”不是新聞，況且在頭部房企中，中海的資金成本最低，這也是中海最爲突出的優勢。

上半年，中海收入爲1037.9億元，公司股東應占溢利爲167.4億元，經營溢利爲241.3億元，毛利率爲23.5%，歸屬股東淨利潤率爲16.1%。

期內，中海持有銀行結餘及現金1253.2億元，資產負債率59.0%，淨借貸比率維持於41.0%，加權平均融資成本3.44%，也仍舊保持行業最低區間。

當然，行業下行，即使是中海，錢也不好賺了，但展望接下來的房地產市場，長期上看，顏建國認爲，“未來房地產行業還是一個很龐大的行業，是一個好行業，是一個可以長期堅持的行業。”

短期上看，張智超表示：“去年下半年我們土地獲取量比較集中，這些貨量大概七成多今年會推售，所以下半年，總體經營上會更加積極主動。”

中海很忙。

上半年，中海在13個城市共新增土地儲備27宗，總購地金額人民幣531.1億元，新增總貨值超千億，約1081.9億元。

並且在行業洗牌背景下，手持千億現金的中海也在積極尋求併購發展。

儘管中海在業績報告中表示，下半年中海將繼續尋求併購機會，但是事實證明，對於中海這樣的企業而言，這事撒網容易，收網卻不簡單。

顏建國在業績會上表示：“關於捕捉機會、收併購的問題。我們認爲，投資就是投資，無論是在公開市場買地，還是併購，只是不同的路徑，對我們來說，好項目是唯一的標準。

目前來看，我們新增土地儲備或者投資工作，來自於公開市場的比例更大一些。因爲當前市場下，土地市場的競爭在減弱，選擇機會更多。

併購的機會也不少，同行有些在賣資產，有些賣股權，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項目併購，併購方面我們會繼續捕捉機會。未來幾個月，我們會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目能夠進來。”

張智超在補充中則提到了：“到目前爲止，我們篩選了400-500 個項目，基本上每週、每兩週都會在集團層面推進研判，但目前符合三個主流的項目相對較少。

我們也與一些金融機構、資產管理公司都在接觸，尋找優質項目，一旦有機會，我們會尋求突破。另外，地方平臺公司手頭也有一些好項目，也會找我們這類優質頭部企業來合作，我們相信機會還會不斷涌現，我們會保持比較進取的姿態。”

中海內部人士告訴地產壹線，下半年就機會來說，公開市場中海仍舊更看好，“因爲很多城市現在拿出的地塊更優質了，拍地市場的競爭對手也不多。

並且公開拿地的地塊比起收併購項目要簡單得多，有些收併購項目找上門來，但背後的賬過於複雜，上半年拿下的收併購項目，也都是中海知根知底的項目。”

年初的業績會上，中海管理層也曾提及，去年下半年土地市場不僅出現了機會，在回報率上也是這幾年內中海在這些城市取得的最好回報，對未來的利潤形成了很好的支撐。

如今還留在牌桌上的頭部房企，對於市場總有自己的幾分見解和判斷。

對市場，中海的整體看法則是——“長期樂觀、短期承壓”。

顏建國表示，“長期樂觀”，主要來自於兩方面的信心。

“第一，我們對房地產下半場的市場空間有信心。

今年3月份的時候，在去年全年業績發佈的時候與大家交流的時候我說過，房地產市場應該進入了下半場。下半場，市場總量將下行，但仍將是一個規模巨大的市場，有效的需求繼續存在，市場空間仍舊巨大，這是我們對房地產中長期市場很有信心的原因。

第二，房地產下半場市場格局演化趨勢下，我們認爲對我們公司有利，我們有信心保持高質量發展。”

基於以上這兩個判斷，中海認爲從長期來看行業既有機會，中海又有優勢，因此對未來，中海是有信心的。

業績報告顯示，2022年上半年，中海的住宅按時交付完成率達到100%，其中，提前交付的戶數佔比約33%，總體客戶滿意度保持TOP20房企前三。

業績會上談及短期市場形勢，中海指出目前房地產行業處於上下半場轉換的陣痛期，短期市場承壓。

並且，短期市場的走勢，中海管理層認爲主要取決於兩個方面：一是取決於宏觀經濟的整體走勢，二是取決於“出險房企”遇到困難的解決進度。

“所以總的來看，雖然市場短期承壓，但我們對市場還是保持信心。上半年，我們的購地金額和與新增貨值在全行業名列前茅，我們已經用投資表達了我們對未來的信心。”

這是中海的一貫作風，不製造焦慮，也拒絕精神內耗。

在24日的業績會上，顏建國認爲，房地產下半場是存量市場爭奪戰，當前及未來幾年，全球經濟的不確定性仍在增強，而中海的發展策略，主要是三個“穩”字，三個層次的遞增。

第一，是“穩字當頭，立於不敗之地”；

其次，行業大變局，有危也有機，中海希望“在穩的基礎上，穩中有進，抓住危機中的機遇”。

最後，則是從中長期來看，中海還是一個“穩”字，行穩致遠。

“打造面向下半場的護城河，強化競爭優勢。我們將進一步加強傳統競爭優勢，讓長板更長，

同時，面向下半場新的形勢與新的客戶需求，我們將聚焦業務、聚焦市場、聚焦管理資源，從戰略、組織、人才、機制、文化五個方面，持續建強我們的核心競爭優勢”，顏建國表示。

換句話說，當下，中海希望的是，今天走得更穩，明天走得更快，後天走得又快又穩又好。

長期主義不是口號，其中的信心和耐心，相信中海也都有。