普通人該如何面對這一次政策寬鬆
想必各位對於前天的政策都有所耳聞
我們的團隊一大早也給大家做了內容分析，看到了細枝末節
今天對我來說和大家分享一些觀點，關於一個普通人如何面對未來的行業和自己
關於政策的宣佈，其實我們除了知道政策之外，還得知道爲什麼會在這個時候出臺這樣的政策
以及未來還有哪些可能
窺視到這些本質，我們也就擁有了面對趨勢的籌碼和選擇
關於前天的政策寬鬆，有幾件事情你可能還沒注意到
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第一件事
很多人看到了前天的政策有降利率，降首付
但是背後還有關於下場回購商品房，回購土地
再衍生到之前各個城市的土地出讓指標直接捆綁房源庫存量來決定
這些事情其實都在表明
整個房地產層面同時在需求側和供給側同時開始干預
用利率和首付的降低吸納更多的需求進入
用回購和降低土地出讓的方式減少市場的供應，供需兩側的同時發力從而調節市場的水平
這件事本身就是史無前例的
過往對於樓市政策總是圍繞着單點發力，但是如今我們看到整體的走勢本質上是供需之間互相影響的結果
未來政策性的變化也將會進入供需兩側
在需求側的政策會大力度的宣發，在供給側的政策會用來引導企業變革和升級
二者結合從而帶動行業改變
這就是一個重大的改變，也是因爲這個改變大家可以對於樓市政策未來多一點信心
另外
這次立足於全國範圍內的政策宣發，其實也在說明供求失衡可能不是點狀個案，而是大面塊存在
而通過干預供需關係的本質，核心還是更多的發生在一手房賽道
這背後的內核目的，其實就是爲了救產業鏈上更多的企業
不論是各個城投公司還是開發企業，都能夠在這一輪調控中直接得到好處
或許是自己的房源被集中性的收購，或者是市場供應的減少從而完成了去化
不論如何本質還是最大化讓當下的房企能夠在未來一年活躍起來
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第二我們也看到了降低首付和降低利率
這些舉措都是我作爲地產從業者這些年來不曾見過的，而且感覺似乎未來還是會有持續降低的可能
過去20年，這麼多銀行都以放出房貸作爲部門利潤來源的模式將被徹底打破
這個趨勢說明了什麼
其實已經清晰的表態了
未來房地產已經不再是金融機構的利潤來源，但卻依然是行業和城市的資金蓄水池
這也是我們看到爲什麼極低利率也會希望錢可以更多的進入房地產
就是因爲土地，已經成爲城市發展各個環節繞不開的一個要素
必須要給到土地要素足夠的流動資金盤活
從這個環節來說，房地產依然足夠重要
不知道各位有沒有留意前天會議之前的一個吹風會議，有着這樣一些描述
“深刻認識房地產工作的人民性、政治性、繼續堅持因城施策，打好商品房住房爛尾風險處置攻堅戰”
“房地產關係人民羣衆切身利益和經濟社會發展大局。”
從這些話術我們都可以感受到態度
未來的房地產依然是城市壓艙石一般的產業存在，成爲城市發展的“新基建”帶動城市產業能級的升級
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第三，其實很多人看到了回購
對於國家隊直接回購房產，確實是一個非常好的解決市場存量房源過大的問題
通過之前用來投入在租賃以及保障房的資金用來購買市場存量房，一來降低市場的庫存量，二來也快速完成了之前對於租賃市場的目標
確實是非常好的一個舉措
但是需要意識到的是
嚴格意義上來說，回購不是解決問題，本質上算是延後了問題
因爲回購的房源依然存在，未來同樣需要解決這些房源的使用和居住問題
如果處理不當同樣會產生庫存問題
但是這些問題的發生節點相對靠後
雖然沒有根本性解決問題，但是延後了問題，也爲未來解決問題創造了時間和可能
所以依然是一次成功的政策
那麼未來各個城市等待的是什麼
在一個漫長的週期裡，等待的實質上是下一輪新貴的崛起
因爲只有新產業新行業裡的新貴企業，才能下沉輻射更多的剛需和中產的崛起
這件事在全國太多的城市裡都有發生
覆盤樓市20年過往的幾個大年，都伴隨着各種週期性新貴的崛起，帶動市場熱度盤活整體的需求
而對於當下的庫存，解決的根本依然每個城市都在期待下一個新貴
老錢只會馳援塔尖住宅和部分改善，整個市場的盤活需要新貴的崛起從而帶活剛需客羣整體的收入提升
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所以以上三個基本面之下，對於一個普通個體需要意識到什麼
首先最重要的一點，就是知道當下的房價焦慮已經消失
事實就是如此
好的一面就在於每個個體的注意力都可以從房產上抽離更多的關注自己的事業和生活
但是伴隨着房產焦慮的消失，即將帶來的是持有焦慮
對於一個家庭單位而言，多套房產的持有總是會帶來更多的焦慮
第一是持有的成本在持續性的攀升，如果沒有意外的話，大部分房產未來的整體租賃價格也會下滑，使用成本會越來越高
另外也是對於資產的抗通脹性以及行業未來的判斷多了更多的焦慮
我們需要看到政策的利好多數集中在一手房，言下之意對於二手房而言未來就是個體和個體的戰爭
比別人好的房子才能走出持有焦慮
但是什麼樣的房子纔算是比別人好的房子，這個話題真的會成爲一個永恆的命題來討論和覆盤
當然如果想不通這個問題，或者天生抗拒這方面的焦慮，最好的做法就是讓自己只有一套房子
一套足夠可以住的久的房子
這個決定看上去簡單，但實際上並沒有太多人可以做出這個決定
而這個決定其實已經贏了70%的市面上的其他家庭了，大家認真咀嚼下這句話
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而從整個大範圍的全體個體來說，需要看到整個租售並舉的格局真正的完成
不買房在當下也不失爲一個理性的選擇
這是一個自由選擇的時代
未來房產會是一個家庭資產的重要組成部分，但是房產不再會是一個家庭的注意力的關注部分
這種認知上的變化很有可能在未來五年裡建成
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而對於房企來說，毫無疑問整個市場的蛋糕會縮小
但是蛋糕縮小的同時，還會被拆分
我認爲未來的房地產需求會細分成四個模塊：剛需、改善、塔尖、情懷
而這四個模塊裡剛需越來越小
改善日益壯大切分越來越多的佔比
而塔尖項目贏得所有的利潤，單個項目擁有最大的議價權
而情懷類項目最爲分裂，很多異地或者文旅類項目只有做出情緒性產品才能引起羣體性購買
不然也就會快速的進入庫存的範疇
而這四類模塊裡每個模塊都會崛起一兩個新品牌
這也是爲什麼我反反覆覆的和操盤手說當下一定要重視品牌，因爲品牌可以更加高級的解決營銷問題
寫到這裡也想給個建議
很多時候其他行業的產業升級還是有很多借鑑和參考的
我們反觀當下新能源汽車的快速發展，當初除了政策的支持，本土企業品牌的扶持之外，還有一件事我覺得挺重要的
就是吸納鮎魚的進入
很多人覺得當初上海給到特斯拉的政策實在太過於優惠，但是現在來看特斯拉在中國的落地直接帶動了整個新能源汽車行業的變化
所以我覺得房地產行業也需要鮎魚來激活
讓鮎魚做的更好，纔會讓其他品牌有了更多的信心和方向
我建議這四個模塊都需要樹立一兩個強勢品牌給予市場信心
特別是塔尖住宅模塊，讓真正的城市塔尖的價格可以得到充分的市場認可，本身就是信心來源的一部分
認真建議此時此刻所有城市都可以取消一手房限價
讓定價迴歸市場，讓足夠好的樓盤賺到錢
讓同行看到眼紅然後願意努力做出好產品，並且對行業充滿信心
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而對城市而言
未來房地產的發展中心不再是完成城鎮化，甚至城市更新的階段也會很快結束
未來整個房地產發展的方向一定是圍繞着產業和企業的轉型升級而來的
也只有這樣才能創造出足夠購買力的個體
所有的一切終將會沉澱
最後的畫面就是最質樸的房子變成商品有人住，讓個體有購買力纔是至關重要
當足夠多的客羣有了購買力，關於房地產的隱患纔會真正抹去，而房子作爲家庭資產和生活空間的雙重意義纔會真正兌現
各位記住了，努力工作努力賺錢，沒有什麼比這更重要的了
ps：如果你還沒看過我們前天的政策分析，歡迎你有時間也看看我們迎來了前所未有的政策，這背後…
以上爲正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公衆號的第5273篇原創文章