錢世傑／以房養老 所以現在要買房？
▲筆者認爲對於現在考慮要不要買房的年輕人而言，關鍵點在於等到30年退休之後，房子的價值是否還能借得到錢？（圖／pixabay）
老毛活了一大把年紀，辛苦到65歲退休，擔心政府勞退基金出狀況，一次就把退休金領光，本想說大概活到70幾歲，沒想到現在已經80多歲，身體還算硬朗，但是早年的積蓄也都快花光了。
雖然育有一子一女，但一個嫁到國外，甚少聯絡，也沒有寄錢回來奉養父母；至於另外一位兒子，因爲年輕時在工地工作時，從高樓摔下受傷，雖然僥倖逃過一劫，但也摔了個半殘，現在靠打零工、領取些許補助金，有一頓沒一頓的過生活，自然也不好意思跟兒子要點生活費。
老毛剩下一間地點還算不錯的房子，想說賣掉換點錢，撐個一、二十年沒有問題，但一來怕賣了房子不知道住哪裡，可能沒有房東願意租給老人；二來，如果一次變賣成大筆現金，現在有點老胡塗了，很擔心被歹徒騙光錢財。
看到報紙上有關於以房養老方案的介紹，居然不必把房子賣掉，還可以住在自己熟悉的房子內，又可以月領幾萬元，老毛實在是很心動，只是這個世界上真的有那麼好的事情嗎？
賣掉房子，還是申辦「以房養老」方案？
高齡99歲的人瑞辦理以房養老，以10年爲貸款年期，每月領取2萬元；另外一位房地產坐落臺北市的95歲民衆，每月透過領取20萬元，大舉投入公益活動 。
不僅是年長的老人，申辦者有年輕化的趨勢，主要年齡區間爲60-70歲，佔比高達四成，尤其是65歲以下的年長者有崛起的趨勢，合庫、土銀、華銀三大銀行業者，已經有將近3,100件的業務量 。
合庫網站資料顯示，年滿60歲，有房產者，最高可貸7成，最長35年 。舉個例子，位於大臺北價值2,000萬元的房產，辦理30年期以房養老，貸款7成1,400萬元，以利率2.5％來計算，貸款人每月可獲得貸款金約4萬元，但是每月要支付利息。隨着貸款本金逐月累積，每月支付利息愈來愈高，第11年後，每月領到的錢扣除利息後僅餘2.7萬元；到了一定的年限，之後每月繳息金額不再增加，差額累積至30年貸款期滿再繳即可 。
現在買房，就不必擔心沒有退休金？
有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候，未來可以透過以房養老機制可以安心養老 。對於現在考慮要不要買房的年輕人而言，關鍵點在於等到30年退休之後，房子的價值是否還能借得到錢？
許多朋友、同事現在年紀大約是35歲，買了一間1,500萬元的房子，貸款1,000萬元、30年，一年大概就要繳交50萬元，扣除掉每月生活所需，很難存得下錢，也就沒有太多的投資本金；等到30年後還完了房屋貸款，也已經白髮蒼蒼，口袋一摸也沒幾個子，只好帶着房契找銀行辦理「以房養老」專案。
沒想到一到了銀行，拄着柺杖的老人大排長龍，手抖啊抖的耐着性子等候，只是行員看着來申辦的房屋資料，一直搖着頭婉拒着來辦的老人。爲什麼30年後的老人會面臨難以申辦的窘境？
1. 購屋需求人口逐漸減少、繼承集中化、重劃區供給增加，外來人口未見增長、政府也難以大量印鈔，房地產的前景看淡，30年後蛋白區、蛋殼區的房地產會與日本有類似的情況，乏人問津、有行無市 。
2. 108年65歲以上老人約340萬，30年後也就是138年，65歲以上老人約增加到750萬人，足足增加了410萬人。（如下圖）
▲國發會65歲以上人口中推估。（圖／錢世傑提供）
再加上現在買房的年輕人是很辛苦的世代，上有高堂老母、下有嗷嗷待哺，薪資難以增加，家庭承擔最重，房價高漲，貸款負擔往往要到退休才能還清，老了又是老年人口數最多的時代。大家在未來的年代搶着有限的長照資源，銀行面對蜂擁而至的老人來申請以房養老專案，你的房地產沒有一定價值，基本上根本無從申請。
以房養老？
如果你是老人，現在以房養老正是時候。
如果你是現在想要買房，而且想着未來能以房養老的年輕人，請思考未來房價走勢、老年人口結構，再來決定是否要花大錢買間房子，沒盤算過可別幻想30年後還有銀行願意承作「以房養老」專案。
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