全國首例！爛尾樓經政府協調退款，前提是預售資金監管賬戶有錢

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在“保交樓”政策推動下，近日，江蘇省南京市江寧經濟技術開發區珠江四季悅城停工兩年後，經江寧經濟技術開發區多次和開發商協調，目前開發商已經同意退還原房款。

該事件的社會關注度持續走高。在業內專家看來，這也是“保交樓”以來全國第一例住宅項目停工後由官方協調集中退房、退首付的案例。

進展：已有33戶簽訂退房協議

公開資料顯示，2021年珠江投資首入南京房地產市場，開發位於江寧祿口空港新城項目。該項目共包含G96、G97、G98、G104、G105這5個地塊，計劃投資100億元打造祿口空港首個大型城市綜合體。

兩個住宅用地G98（悅鳴嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）於2021年、2022年陸續開盤。其中，珠江四季悅城G98共規劃9棟樓，2021年7月首次開盤，目前推出1、2、3、5、6、7號樓共六棟樓，原定於2023年6月底交付。G104地塊於2022年4月開盤，約定2024年6月交付。

今年6月19日，有網友在人民網留言板留言投訴，標題爲“協助我退房”。他表示：“自己於2022年8月底認購祿口珠江四季悅城G104地塊鼎瑞嘉苑1棟401，停工後經過長達兩年的各種投訴，如今終於到協商退房的節骨眼，售樓處銷售總監王某卻回答我這種情況公司不允許退房。對於我一個老百姓而言，我的14.1萬元還是東拼西湊來的，說不退就不退，一點誠信沒有，懇請政府出面幫幫我”。

南京市江寧經濟技術開發區於7月11日下午回覆稱：“我委於2024年5月17日、5月24日組織開發商會談協商，明確提出交房日期前啓用G104監管賬戶資金啓動退房流程。2024年6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協調會，會上督促開發商拿出退房方案並明確相應時間節點。會後經珠江公司總部商議，開發商表示只退房款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業主與開發商簽訂相關協議。您與開發商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元。我委已與開發商溝通協商，建議其退還首付款。後續我委將跟蹤關注退款進展”。

7月29日，據新京報等媒體報道，南京市江寧區房產局迴應稱：鼎瑞嘉苑，推廣名珠江四季悅城，由南京鼎瑞置業有限公司開發建設，2022年4月開盤，合計認購銷售42戶，監管賬戶共計5067萬。由於總包單位停工造成小區未交付問題，經區房產局和屬地介入協調，計劃啓用監管賬戶資金啓動退房，截至7月29日，已有33戶與開發商簽訂了退房協議，剩餘9戶正與開發公司協調中。

探因：協商成功的關鍵在哪？

此事具有標杆性。易居研究院研究總監嚴躍進認爲，購置爛尾樓後續要求退房退首付，其實過去也有，但都是建立在個人協商的基礎之上。此次南京的案例之所以可以認爲是第一例，是因爲其背後有政府在積極推動協調，所以是最近兩年交房過程中首例“購置爛尾樓可退房退首付”的案例。

“該案例有一定特殊性，即預售資金監管賬戶有餘額，這是退房、退首付款的前提條件。2022年之後，政府強化了預售資金監管，本案就屬於此。因此，也有了可以退房、退首付款的可能。對於在此之前的項目，如果預售資金被挪用且無法追回，銷售比較少，就可以採取退房置換到其他項目的措施。同時，對該項目啓動破產清算，並將清算資金優先保障被置換項目，缺口由地方政府兜底。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲。

嚴躍進也強調，此類操作是建立在幾個基礎上的，一是樓盤交付遙遙無期，且後續即便注入資金，可能交付的難度也很高；二是此類房企的預售資金監管還是不錯的，也即有錢可退；三是因爲房價也下降了，所以退款後一些購房者也可以認購其他住房。

觀察：推廣的可行性大嗎？

當前，各個層面對“保交房”工作都非常重視。嚴躍進認爲，此類房屋問題的解決，其實也是“盤活存量住房和優化增量住房”的重要舉措，對於後續爛尾樓或在建項目的盤活也有啓發。同時此類項目若是全部退房後，其實是有助於和各地現在提及的“以購代建”的模式進行結合，即地方政府收購後用做保障房項目。若是從這個角度看，其涉及的是兩個問題，即如何處理退房的問題、如何在下半年通過政府資金來推進“以購代建”的問題。

當然，這種模式能否大面積複製？嚴躍進表示，“此類模式是具有創新性的，但是後續是否要通過此類方式推進，可能還得看房企的資金狀況，若是保交房能夠順利推進，那麼一般也不支持此類退房操作。尤其是此類退房涉及到銀行貸款等問題，要協調起來是比較困難的。”

不過，李宇嘉也建議，新一輪保交房，多樣化保障業主權益，除了積極夯實開發商保交房主體責任，推動項目復工復產，竣工交付外，退房和退首付也是一種選擇。特別是項目已銷售較少，剩餘未銷售規模大，但貨值難以去化，在窮盡了所有手段以後，開發商既無法追加資金、售賣資產，也無法追回被挪用的資金。那麼，對這類項目，則採取兩種方式，退房並置換到周邊或區域內其他交付有保障的項目，或者像本案一樣，退房和退首付。