北京商品房預售資金監管擬調整：監管主體由商業銀行變更爲政府

12月22日，北京市住房和城鄉建設委員會公告，爲進一步加強北京市商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用於工程建設，切實維護商品房交易雙方合法權益，促進北京市房地產市場平穩健康發展，北京市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心、人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、市高級人民法院等部門對《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（京建法〔2013〕11號）、《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》（京建法〔2015〕23號）進行了修訂，起草了《<北京市商品房預售資金監督管理辦法（2023年修訂版）>徵求意見稿》，現向社會公開徵求意見。

新《辦法》擬將商品房預售資金監管主體由商業銀行調整爲政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整爲“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、覈定支出、違規追責”。引入市住房資金中心作爲具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

北京市商品房預售資金監督管理辦法

（2023年修訂版 公開徵求意見稿）

第一章 總則

第一條【上位法依據】 爲進一步加強本市商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用於工程建設，切實維護商品房交易雙方合法權益，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《關於進一步加強房地產市場監管 完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《關於規範人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號）、《關於規範商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）、《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）等有關法律法規規章、規範性文件，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【定義及適用範圍】 本市行政區域內申請商品房預售許可的項目，預售資金的收存、支取、使用、監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預售資金，是指商品房預售時購房人爲購買房屋支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款、分期購房款以及其他形式的購房款。

第三條【基本原則】 本市商品房預售資金監督管理遵循政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、覈定支出、違規追責的原則。

第四條【職責分工】 北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱市住房城鄉建設委）負責指導協調各區、各部門開展預售資金監管工作。

北京市住房資金管理中心（以下簡稱資金中心）負責我市商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）管理工作，主要包括開設監管賬戶、系統建設運維、入賬歸集標識、用款初審支付、資金統計分析等。

各區住房城鄉建設主管部門（含房管部門，下同）負責指導、監督、檢查本行政區域內商品房預售資金監管工作的具體實施，承擔預售資金用款審覈工作。

中國人民銀行北京市分行負責指導承辦銀行辦理預售資金專用存管賬戶（監管賬戶）的開立、變更和撤銷業務。

國家金融監督管理總局北京監管局負責對承辦銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

北京市高級人民法院（以下簡稱市高院）負責監督指導本市各中級人民法院、各基層人民法院、各專門法院規範人民法院保全執行行爲，確保商品房預售資金用於項目建設。

第二章 一般規定

第五條【公招銀行】 市住房城鄉建設委會同國家金融監督管理總局北京監管局、中國人民銀行北京市分行、資金中心通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、業務能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。資金中心在中標承辦銀行開設監管賬戶。監管賬戶的名稱應保持一致，便於購房家庭和社會識別。

市住房城鄉建設委會同國家金融監督管理總局北京監管局、中國人民銀行北京市分行、資金中心定期對承辦銀行考覈評價，淘汰未按本辦法或無法配合開展預售資金監管工作的銀行，並可另行招標承辦銀行。

第六條【簽訂協議】 開發企業申請商品房預售許可前，應按照一個預售許可證一個監管專戶的原則，在中標承辦銀行中選擇一家，向資金中心申請開立監管專戶，並與區住房城鄉建設主管部門、資金中心簽訂《商品房預售資金監管協議》，明確預售資金收存和使用方式、重點監管額度、違約責任等內容，協議主要內容應在預售方案中予以明確，並在商品房銷售現場顯著位置公示。監管賬戶、項目名稱應當在《商品房預售合同》上載明，並在市住房城鄉建設委、資金中心門戶網站進行公示。

預售資金監管協議示範文本由市住房城鄉建設委、國家金融監督管理總局北京監管局、中國人民銀行北京市分行、資金中心聯合制定。

第七條【監管方案內容】 開發企業申請辦理商品房預售許可時，應在預售方案中明確預售資金監管方案，預售資金監管方案應包括以下內容：

(一)項目重點監管額度；

(二)項目用款計劃；

(三)監管賬戶名稱、賬號；

(四)預售資金監管協議；

(五)其他需要說明的情況。

開發企業取得商品房預售許可後，應在售樓場所顯著位置公示預售資金監管方案。

第八條【區分重點監管額度】 重點監管額度是指預售項目所需的建築施工、設備安裝、材料購置、配套建設、代徵代建及勘察、設計、監理等相關建設費用總額。其中，住宅項目應包括按照本市相關規定達到同步交付使用條件所需的建設費用。重點監管額度資金應確保封閉運行、專款專用於本項目有關的工程建設。

重點監管額度及各節點用款額度由施工總承包單位根據工程造價提出，由區住房城鄉建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發企業風險情況等因素覈定。重點監管額度應與預售方案中明確、預售合同中約定的交付標準相適應。資金中心對重點監管額度內的資金進行重點監管，項目股東、集團公司不得以任何名義抽調重點監管額度內資金。

第九條【節點設置】 項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環節設置資金使用節點。

項目擬預售樓棟中最高樓棟爲7層以上（含7層）10層以下建築的，可增加“建設層數達二分之一”節點；擬預售樓棟中最高樓棟爲10層以上（含10層）建築的，可增加“建設層數達三分之一”“建設層數達三分之二”節點。

開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。非住宅項目完成首次登記前，監管專戶內的資金不得低於重點監管額度的5%，住宅項目完成首次登記並實際交付滿6個月前，監管專戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。

第十條【覈定額度】 區住房城鄉建設主管部門覈定項目重點監管額度及各節點用款額度後，應將覈定結果錄入至預售資金監管系統。覈定保障性住房項目重點監管額度及各節點用款額度時，應考慮其建設和銷售特點。

第十一條【信息變更】 預售資金監管期間，發生開發企業名稱變更、項目轉讓等情形的，開發企業應向資金中心、各區住房城鄉建設主管部門申請調整預售資金監管信息。

第十二條【計息及收益】 監管專戶內存入的重點監管額度資金按照人民銀行活期存款掛牌利率計息，超出重點監管額度資金按協定存款利率計息，監管專戶撤銷時，專戶剩餘本金和相應利息一併結轉至開發企業指定賬戶。過程中可能產生的其他收益，由市住房城鄉建設委和資金中心按照財政相關規定另行制定使用管理辦法。

第十三條【管理成本支出】 住建部門、資金中心承擔本辦法規定職責所需費用，納入財政預算管理。

第三章 預售資金收存、支取

第十四條【房款統一歸集】　購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預售資金，應全部直接存入監管賬戶，由資金中心按開發企業、預售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標識。預售資金進入監管賬戶後，應首先用於歸集重點監管額度資金。

購房人可通過資金中心網站等查詢本人入賬信息和項目重點監管額度內資金餘額。

第十五條【貸款統一歸集】 購房人申請個人住房貸款的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，由貸款銀行將貸款資金直接撥付到監管賬戶，註明借款人身份信息，借款人姓名、項目名稱等。相應條款應寫入購房人借款合同。

第十六條【一般支取要求】 重點監管額度內資金未能覆蓋後續建設費用時，開發企業不得使用重點監管額度內資金支付建設費用；重點監管額度內資金可覆蓋後續建設費用時，開發企業可按照用款計劃、資金使用節點申請支取重點監管額度內資金，但應確保支取後，剩餘資金仍可覆蓋後續建設費用。

支取重點監管額度內資金時，由開發企業按規定向資金中心提出申請，資金中心現場踏勘後，提出初審意見，區住房城鄉建設部門審覈同意後由資金中心支付。承辦銀行可配合資金中心進行現場踏勘。按照商品房預售資金監管協議，重點監管額度內資金收款人原則上應爲施工總承包、監理設計、專業分包、勞務分包、材料設備採購等合同中約定的當事人。

支取重點監管額度外資金時，由開發企業向資金中心提出申請，資金中心提出初審意見，區住房城鄉建設部門審覈同意後由資金中心撥付至開發企業指定賬戶。

監管賬戶資金支付時間自區住房城鄉建設部門審覈同意後不超過2個工作日。對於資金中心初審不同意或區住房城鄉建設主管部門審覈不同意的，應一次性告知開發企業存在的問題。開發企業對不予支付資金存在異議的，可向市住房城鄉建設委提出異議申請。

鼓勵開發企業將超出重點監管額度外資金留存在監管專戶內使用。

第十七條【辦理支取】 開發企業向資金中心申請支取監管專戶資金，應提交支取申請，寫明資金用途、入賬賬戶、收款人、支取金額等信息。支取重點監管額度內資金，還應提交以下材料：

（一）地下結構完成節點，提交勘察、設計、施工、監理（建設）等單位簽字（章）的《地基與基礎分部工程驗收記錄》；

（二）建設層數達三分之一、二分之一、三分之二節點，提交由勘察、設計、施工、監理（建設）等單位簽字（章）的相應層數的《主體結構子分部工程驗收記錄》；

（三）主體結構完成節點，提交勘察、設計、施工、監理（建設）等單位簽字（章）的《主體結構分部工程驗收記錄》；

（四）竣工驗收備案節點，提交建設、設計、施工、監理等單位簽章的《北京市房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。實施聯合驗收的項目，可用聯合驗收意見通知書替代《工程竣工驗收備案表》；

（五）施工合同等寫明收款人信息的材料。

第十八條【退房款來源】 重點監管額度內資金未能覆蓋後續建設費用時，開發企業與購房人解除購房合同的，開發企業可持區住房城鄉建設主管部門出具的網籤合同註銷證明文件，向資金中心申請退回已入賬相應購房款；開發企業與購房人尚未完成購房合同網籤的，開發企業可持與購房人簽訂的解除購房協議，向資金中心申請退回已入賬相應款項。資金中心在收到材料後2個工作日內將款項支付給購房人，並及時註銷購房人信息。

重點監管額度內資金可覆蓋後續建設費用時，監管專戶內超出重點監管額度資金部分足以支付退房款的，開發企業可持上述文件，向資金中心申請退回已入賬相應購房款，資金中心在收到材料後2個工作日內將款項支付給購房人，並及時註銷購房人信息；監管專戶內超出重點監管額度資金部分不足以支付退房款的，由開發企業自行解決退房款，並持上述文件，向資金中心申請註銷購房人信息。

第十九條【暫停支取】 有下列情形之一的，市、區住房城鄉建設主管部門可以暫停開發企業支取監管專戶內資金，督促開發企業儘快改正，並會同資金中心監督監管專戶內資金使用。

（一）預售項目發生質量事故的；

（二）預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的；

（三）開發企業存在嚴重違法違規行爲，影響工程建設或存在經營風險的；

（四）市、區住房城鄉建設主管部門認爲的其他情形。

第二十條 【應急支取】 當項目確需應急使用重點監管額度內預售資金推進項目建設，在不超建設階段支付資金或支付後剩餘資金仍可覆蓋後續建設費用的前提下，可提交有關材料向區住房城鄉建設部門申請撥付使用。

當預售項目存在重大風險隱患，需向購房人退款或支付農民工工資的，區住房城鄉建設主管部門同意後，會同資金中心覈定剩餘重點監管額度，資金中心可在重點監管額度外及時撥付。

第二十一條【專戶撤銷】 預售項目完成房屋所有權首次登記後，非住宅項目可憑房屋不動產權登記證明、住宅項目可憑房屋不動產權登記證明及房屋交付滿6個月證明，向資金中心申請解除資金監管並撤銷監管專戶。經區住房城鄉建設主管部門審覈同意後，資金中心應在2個工作日內將剩餘資金退回開發企業指定賬戶。

房屋不動產權登記樓棟號與預售許可樓棟號不一致的，開發企業應一併提交由具備相應資質的房產測繪機構出具的《預、實測樓號對照表》。

第四章 監督管理

第二十二條【資金中心管理責任】 資金中心應按本辦法規定切實履行監管責任，加強對資金入賬、用款的監督管理。對接到的法律保全措施等特殊情況，要及時告知項目所在區住房城鄉建設部門。

第二十三條【區住建管理責任】 區住房城鄉建設主管部門建立預售項目巡查制度，做好用款審覈，通過預售資金監管系統檢查預售項目資金出入賬情況。

第二十四條【法院責任】 人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《關於規範人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號）有關規定辦理。

第二十五條【企業責任】 開發企業存在下列情形之一的，由市、區住房城鄉建設主管部門責令其限期改正，未按期改正的暫停提供違規項目網上籤約服務，並將其違法違規行爲記入企業信用信息系統。

（一）未按本辦法規定收存、支取、使用預售資金的；

（二）以收取預付款等其他款項爲由逃避資金監管的；

（三）提供虛假證明材料申請使用預售資金的；

（四）未按本辦法規定向購房人貸款銀行提供監管賬戶作爲貸款撥付賬戶的；

（五）其他違反預售資金監管規定的行爲。

第二十六條【參建方責任】 施工總承包單位應當科學、合理提出重點監管額度和各節點用款額度，確保能夠覆蓋項目工程建設並保證工程建設質量。

施工、監理等單位提供虛假材料或採取其他方式協助開發企業違規支取預售資金的，由市、區住房城鄉建設主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規行爲記入企業信用信息系統，並向社會公示。

勘察、設計單位提供虛假材料或採取其他方式協助開發企業違規支取預售資金的，由市、區住房城鄉建設主管部門移交相關管理部門予以處理。

第二十七條【銀行責任】 承辦銀行違反監管協議，未經資金中心及區級住房城鄉建設主管部門覈實同意，擅自撥付重點監管額度內資金的，應當追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

開發企業、承辦銀行違規挪用、劃轉、佔扣重點監管額度內資金的，應及時足額返還。挪用、劃轉、佔扣重點監管額度內資金或協助挪用、劃轉、佔扣重點監管額度內資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重後果的，由行業主管部門移送公安部門，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條【部門工作人員責任】 市住房城鄉建設委、區住房城鄉建設主管部門、資金中心等管理部門自覺接受開發企業和購房人的監督。監管工作人員玩忽職守、濫用職權的，依法予以處理。

第二十九條【購房人責任】 購房人應將所支付的購房款存入市住房城鄉建設委、資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，並及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶。

第三十條【執行時點】 自2024年 月 日起，新辦理預售許可的商品房項目按本辦法規定執行。《關於印發<北京市商品房預售資金監督管理辦法>的通知》（京建法〔2013〕11號）、《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(京建法〔2015〕23號)不再執行。

2024年 月 日前已取得銷售手續的存量項目，預售資金監管仍可按原模式繼續進行，但不再執行《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(京建法〔2015〕23號)。

《北京市商品房預售資金監督管理辦法》起草說明

一、起草背景

2010年，本市印發了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，建立“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”的監管模式。2013年7月，修訂出臺《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱《辦法》），繼續堅持原有監管原則對暫行辦法進行了完善。2015年12月，對預售資金收存和支取條件進行微調。各項政策措施對保障預售資金安全發揮了積極作用。

但近年來，隨着房地產市場供求關係的重大變化，預售資金監管工作也面臨着新形勢、新問題。住建部在多次會議上強調要加強預售資金監管，並會同人民銀行、銀保監會發布《關於規範商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）。同時，最高法、住建部、人民銀行發佈《關於規範人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號）。爲更好支持本市房地產市場平穩健康發展，我市擬對《辦法》進行修訂完善。

二、主要內容

新《辦法》共分爲總則、一般規定、預售資金收存與支取、監督管理四部分，三十條。總則部分主要規定了《辦法》的制定依據、基本原則、相關定義和職責分工。一般規定部分主要規定了在商品房預售資金監管過程中，市住房城鄉建設委、人民銀行北京分行、國家金融監督管理總局北京監管局負責指導，市住房資金中心、區住房城鄉建設部門和銀行分工負責的基本運作機制；以及公招銀行、開立監管專戶、覈定監管額度、合理設置資金支取節點等主要工作的具體要求。預售資金收存與支取部分主要規定了預售資金從入賬到出賬具體工作流程、要件材料和操作細則，以及辦理退房退款、暫停支取、應急支取和撤銷賬戶的相關要求。監督管理部分主要規定了預售資金監管涉及的各部門、單位的責任及違規處理措施。

新《辦法》主要作了以下重要調整：

一是將監管主體由商業銀行調整爲政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整爲“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、覈定支出、違規追責”。

二是引入市住房資金中心作爲具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

三是在確定監管額度的工作中，創新採取施工總承包單位根據工程造價提出重點監管額度及各節點用款額度後，由區住房城鄉建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發企業風險情況等因素覈定。更好保障重點監管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防範項目資金風險。

四是完善社會多方監督機制，特別是要求購房人應將所支付的購房款存入市住房城鄉建設委、資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，並及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶。

五是對原《辦法》中不合理、不適應行業發展新形勢的相關規定一併進行了優化。