熱點城市購房「零門檻」，業內：年內房價不會漲｜氪金 · 房地產

作者 | 王晗玉

編輯 | 潘心怡

“五一”節後，A股、H股地產板塊迎來“漲聲”一片。

假期後第一個交易日，華遠地產、南國置業漲停，陽光股份、大龍地產、中交地產等也呈高開態勢。

至上週最後一個交易日，地產板塊持續爆發，招商蛇口、濱江集團、中交地產、天地源、天保基建、南都物業、我愛我家等漲停，特發服務、新城控股、光明地產、榮盛發展、金地集團、華夏幸福、世聯行等漲幅超過5%。

更有熱門世茂集團，已在A股鎖定“1元面退”，而在港股卻於5月9日、10日累計股價上漲超過100%。

整體來看，“五一”節前高級別會議的去庫存信號以及熱點城市限購“鬆綁”是本輪地產股上漲的主要推動力。

4月30日，中央政治局會議提出要結合房地產市場供求關係新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

這意味着，去庫存大幕再次拉開。

伴隨高層會議指引，各大城市限購措施接連“鬆綁”甚至取消。而本輪更爲顯著的特點是一線、強二線城市集中下場。

5月6日深圳七區限購“鬆綁”，部分區域下調限購門檻；5月9日，杭州、西安全面取消住房限購，不再審覈購房資格；5月10日，南京宣佈將適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閒置土地和房屋，成爲繼鄭州後又一個明確收購存量房做保租房的城市。

此前在上一個去庫存週期，即2015-2017年，棚改貨幣化安置等系列政策出臺，令房地產市場尤其是三四線城市在那之後呈現出一片量價齊升態勢。

來到當下的市場環境，新一輪去庫存“組合拳”相較前一輪，將對房價、成交量帶來何種影響？對地產行業基本面轉好、保交樓、房企化解債務風險有何種意義？北京、深圳限購“鬆綁”，上海還會遠嗎？

針對上述問題，36氪與多位業內人士展開深入交流，內容經提煉總結如下：

對話者分別爲：

投資人朱酒

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

鏡鑑諮詢創始人張宏偉

| 36氪：4月30日召開的中央政治局會議首提消化存量房產和優化增量住房，此舉對於房地產行業基本面修復、房企化債有何種意義？

朱酒：消化存量、優化增量實際就是去庫存。當下去庫存，與10年前提出那一輪去庫存有共同的背景，就是市場銷售不暢。這也是過去3-4年累積下來的結果。幾年前，市場過熱，出臺了一些限制性措施，現在時過境遷，市場變冷，這樣的措施已經不適用了。

而更重要的是樓盤滯銷會導致一系列風險，像原來企業負債較高，還有很多正在債務重組中，那麼現在必須要在銷售端進行有效去化，來爲房企提供更多現金。這種現金流才能促進它儘快降低負債，或把欠下的內資外債儘快還清（內資如銀行貸款、保險資金等），這也能有效化解銀行、保險公司的風險。現在整個鏈條的核心都在銷售，所以會議提出要儘快消化存量房產。

而且後面還跟進了一個自然資源局的政策，要求商品住宅去化週期超過36個月的城市暫停新增宅地出讓。這也是從結構上作出調整，一方面支持銷售；另一方面限制存量地較多的城市的供地節奏，兩邊共同作用，把市場風險進一步降低。

李宇嘉：首次將存量消化和增量優化結合起來，目的是推進新房和二手房去庫存，以及二者之間的良性循環，並通過庫存去化和循環帶動交易活躍和價格預期穩定，這對開發商新房去化有極大的幫助，因爲新房和二手循環意味着改善型需求活躍，利好新房銷售，以及開發商回款和債務償還。

張宏偉：只有進一步去庫存，銷售市場的去化週期逐漸縮短，房地產的供求關係纔會由供大於求轉變爲供求平衡，甚至過渡到供小於求。只有發生這種質的變化，市場基本面纔會好轉。不過後續即使政策層面一系列刺激措施落地，我認爲一線、強二線城市基本面好轉也要等到明年上半年，其他城市可能會更晚。它有一個市場反應的過程，沒那麼快。

但這個過程對已出險房企的債務重組的利好會慢慢呈現。只有市場成交量回升，企業現金流增加，企業基本面好轉，債務重組時對債權人作出的承諾纔有機會兌現，比如未來幾年內償還債務等等。

所以近期針對救市推出的政策“組合拳”，其實不僅是爲了市場基本面好轉，讓大家有信心。更重要的是讓已出險房企能夠順暢獲得經營現金流，以在處理保交樓、債務重組相關問題時更順利。

| 36氪：“五一”假期後，股市中房地產板塊持續走強，市場應如何看待這一輪地產板塊的上漲？或者說，板塊整體的上修行情是否具備持續性？

朱酒：最近地產股的熱潮跟高層會議的要求直接相關，大家也等了很久，希望能得到更多的指引。因爲現在靠企業自身，力量已經不夠，需要從大局上進行全方位的支持和調整。所以當看到“消化存量房產”、“優化增量住房”，市場的反應比較積極。

這個是特別積極向好的，因爲它很重要的一點是信心。信心提上來，不管是地產、上下游，還是大消費，需求都會增強，形成良性循環。這樣才能讓提出的政策有效落實。

但現在地產股是普漲，而實際上很多個股已經跟住宅開發這項主營業務沒太大關係了，比如2021年密集出險之後再沒拿過地、賣了很多優質資產的這類，即使當下解除限購，他手裡好的貨源基本也很少了。所以這一輪政策對他們來說利好並不多。

所以我判斷這一輪普漲到後期肯定會呈現出分化的過程，真正受益的是手裡優質土地比較豐富的公司，也就是高能級城市核心區的土地。這些好位置都是原來限購、現在解除之後，特別受益的。

很多公司原來土儲就不夠，現在手裡拿的又大部分是低能級城市，或一二線城市的邊緣區、衛星城區等的地塊，配套較差，銷售價格還降下不來，實際解不解除限購對他們影響都不大了，因爲很多本身也不在限購範圍內。

所以說這一輪普漲到後期肯定會有一個分化的過程，各股還會迴歸到各自應該回到的位置。

李宇嘉：地產板塊持續走強，一方面是行業規模已經降至歷史最低水平，可謂跌無可跌；另一方面，這種無限制下跌是監管層不能容忍的，也就意味着政策必然會加大紓困力度，除了地方層面因城施策紓困市場，國家也會自上而下制定系統的扶持政策，特別是在存量消化和增量優化方面的去庫存政策，給市場帶來新鮮血液和源頭活水。

張宏偉：房地產市場的表現是跟着政策節奏走的。比如4、5月出臺了一波政策，那麼相應在5、6月也有一波成交量回升，7、8月又重新回調整狀態，9、10月可能還會有其他政策落地，那麼剛好刺激交易量在四季度回升。每一輪政策出來都會有接下來一兩個月的成交小高峰，這樣的脈衝行情也就決定了地產股股價的市場表現規律。

也就是說股價基本是跟着政策和市場的表現去走的，可能也是階段性、脈衝性的表現：有政策的時候漲一漲，過兩個月，比如到前面說的7、8月這種市場調整期，股價可能又會有回落。

如果市場基本面沒有得到實質性好轉，那麼上市房企的股價也很難持續上漲，恢復到2021年之前的水平。但總體來講，市場基本面是持續恢復的。從長週期來看，比如未來2、3年，房價、股價應該會逐步上漲。

| 36氪：5月10日，世茂集團港股大漲，而其在A股退市幾乎已成定局，我們應如何理解這一表現？

李宇嘉：可能是到了監管層對風險蔓延的容忍極限了，對於瀕臨破產清算的房企來說，既然最黑暗的時候即將過去，跌在地板上、無人問津的資產可能迎來買家，價格可能是底部了。退市是喪失上市資格的和資本市場公開融資，但不影響其資產重組可能帶來的利好。

張宏偉：短期股價上漲下跌都是迷惑性的，已經出險的房企大概率還是會退市，因爲企業的經營業績很難得到扭轉，即使政策環境有所好轉，出險房企仍然會面臨虧損。因爲他們過去槓桿率、債務規模較高，債務重組時，好的土儲、好的項目能賣的都賣掉了，剩的都是差的土儲，加之市場恢復過程比較緩慢，所以這類房企可能保交樓之後就退出房地產行業了。

但在輕資產部分，比如物業、代建等，因爲不需要投入太多資金，只需要人力和專業能力，出險房企仍有機會做大。不過至少也要付出3-5年，甚至5-8年的積累，才能讓這些輕資產業務重返資本市場。

| 36氪：伴隨政治局會議定調，“五一”假期前後多個城市限購政策“鬆綁”，部分觀點預測上海也將在近日跟進寬鬆性政策，你分析上海當下是否有必要放出此“大招”？

朱酒：在過去這一年裡其實有很多城市解除限購，總體是從低能級逐步向高能級城市推進的過程。這個趨勢已經出現，只是最近的幾個城市比較有關注度，像成都、杭州、西安等。北京、深圳也有鬆動，但不像其他城市那麼徹底，主要是因爲北京、深圳包括上海本身銷售狀況比其他城市還要好很多。

但現在畢竟跟剛提“房住不炒”時期的市場環境大有不同，即使解除限購，像上海、杭州這樣的熱點城市，也很難再出現大面積炒房一類的投機行爲，目前的市場條件也很難支持其他一些影響房價快速上漲的舉動，所以各個城市對解除限購的態度應該是比較積極的。而且很多城市在財政層面也需要購房交易的拉動。所以我認爲各等級城市全面放開限購措施對提升整個經濟的活躍度、優化全產業鏈環境都是很好的。

李宇嘉：不太可能。一方面，“房住不炒”寫入了十九大、二十大，如果上海也退出，意味着誰都可以買房，並且可以隨便買，這就是意味着鼓勵投資炒作，這違背了“房住不炒”的行業治理理念。

另外，上海中心區新房供應少，區域地位高。如果中心區也放開，會帶來全國範圍內的富人到上海買房，對周邊及全國其他省市是利空，不利於均衡發展，也不利於中心區房價的穩定和上海吸引人才。

張宏偉：上海五大新城有必要。上海的五大新城有去庫存壓力，也是需要降價的。其實這部分市場已經在降價了，所以上海也應像其他城市一樣，對外環以外，尤其是五大新城，在限購或其他政策層面給予定向寬鬆，只有這樣才能夠去庫存。

| 36氪：多個高能級城市接連放開限購，將對住宅交易的成交量及價格帶來何種影響？

李宇嘉：限購政策執行6年以上，行政直接干預購房資格的模式下，很多購房需求被抑制，對於完全退出限購政策的二線城市來說，直接作用於釋放多套房購置需求，比如爲子女入學、就業、結婚購房，爲父母養老購房等。對一線城市來說，主要是對非戶籍人羣、單身人士，外圍區域的放開。一線城市非戶籍和單身人士規模龐大，想在這些城市紮根，限購退出有利於助推這些人羣買房。

由於供應量大，新房和二手房庫存大，且價格下跌趨勢和預期仍存在，再加上收入和就業不穩定，整體釋放出的需求有限，很難對衝需求下行、庫存高壓和預期較弱的樓市基本面，價格也很難走出通縮的泥潭。

張宏偉：價格層面，我認爲年內不可能漲。近兩日有消息說杭州漲價，可能有炒作因素影響，實際漲價也賣不動。

成交量上，今年內整體市場表現還是跟着政策的節奏，有脈衝性的波動。可能到明年，上半年一線城市成交量上漲，二線城市纔會有實質性好轉。

其他像弱二線、三、四線城市，今年整體量價仍在探底階段，即使有政策刺激，可能也只能託底、不再繼續下降。

| 36氪：在近期一系列政策刺激下，你分析後續哪類地產股更值得關注？

朱酒：過去幾年一直在拿地，並且手裡地塊大部分都在高等級城市的配套比較成熟的板塊，這樣的企業現在受益是最大的；而2021年之後基本沒有拿地，還賣了很多優秀地塊股權的，這波收益就比較小。

所以後期地產股走勢還是要回到基本面上，前述受益最大的一類房企大部分存在於頭部央企序列，或是實力較強的地方性國企，這類更值得關注。而已經出現暴雷的，或是最近一年沒再拿地的，相對股價走勢就會弱一些。

張宏偉：第一類可以關注基本面較好的企業，比如在高等級城市佈局較多的。像中海，去年60%的土儲集中四個一線城市。

第二類可以關注多元化業務較成熟的企業，比如運營類收入表現較好，像華潤、龍湖等，這類企業具有長期可持續的發展的能力。

其他如純輕資產類上市公司，如表現較好也可關注，如綠城管理等。地產開發這項重資產業務利潤率較薄，代建業務又是一個風口期，現階段應該有較多機會。另外有一些企業佈局長租公寓，或是商管類物業，未來如果能上市，反而有機會。

我認爲可重點關注上述三類公司，而不是誰的規模大就關注誰。當下的市場環境，一定要有自己的特色，要在高等級城市佈局，要風險足夠低，要有輕資產，未來纔可能有持續的成長性。

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