REITs投資價值探尋 中金聯東科創REIT即將上市

觀點網 首單本土民營產業園區REITs已完成發售認購。

上交所顯示，中金聯東科創REIT於10月15日披露認購情況，證監會准予該基金募集的基金份額總額爲5億份，由戰略配售、網下發售、公衆發售三個部分組成，目前已完成認購。

中金聯東科創REIT爲產業園區REITs，底層資產是3個位於北京中關村國家自主創新示範區的標準工業廠房，即北京大興科創產業園、北京馬坡科技園一區、北京房山奧得賽產業園，總建面19.84萬平米。

就目前而言，按項目屬性劃分，REITs可以分爲產權類REITs和特許經營權類REITs，產權類REITs主要持有和管理物業的所有權，投資回報通常來自於租金收入和物業價值的增長，特許經營類REITs則主要通過特許經營權來獲得收入，而不是直接持有物業。

產城園區評論獲悉，今年以來REITs二級市場經過兩輪政策驅動的反彈以後，最近一段時間部分REITs出現獲利回吐，震盪加劇、行業分化，風格輪動的走勢。

有分析指，長遠來看，隨着REITs底展資產經營情況逐漸恢復，宏觀利率水平進一步下行，REITs市場流動性現狀有望在相關政策和市場環境配合的背景下逐步改善，而REITS作爲較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，市場關注度有望繼續提升，二級市場整體後續或將維持穩中向好的趨勢。

配售結果出爐

中金聯東科創REIT由戰略配售、網下發售、公衆發售三個部分組成，每份認購價格爲3.234元，募集資金總額爲16.17億元。

產城園區評論獲悉，戰略投資者是由發行人或者承銷團邀請的具有一定實力和資源的投資者，通常是機構投資者或者大型企業；網下投資者是指在REITs發行中通過私募方式進行認購的投資者，通常包括機構投資者、高淨值個人投資者等；公衆投資者則是通過公開認購方式進行投資的個人投資者。

一般而言，戰略投資者的參與可以爲REITs發行提供穩定的基礎投資，而網下投資者和公衆投資者則是爲了獲取REITs產品的投資機會。

根據披露的配售結果，中金聯東科創REIT戰略配售初始發售份額爲365,450,000份，爲本次基金份額發售總量的73.09%，最終發售份額爲365,450,000份，與戰略配售初始發售份額數量相同。

網下投資者方面，基金網下發售初始發售份額爲94,185,000份，佔扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70.00%。

本次發售中全部提交了有效報價的配售對象均已通過上交所"REITs詢價與認購系統"提交了認購申請，並完成了認購款項的全額繳納，對應有效認購基金份額數量爲101,100,000份，超過發售公告中規定的網下發售初始發售總量。

根據配售結果，基金網下投資者配售比例約爲93.16%。

公衆發售方面，中金聯東科創REIT公衆發售初始發售份額爲40,365,000份，佔扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。

截至2024年10月10日，中金聯東科創REIT的公衆投資者有效認購基金份額數量爲42,283,772份，如上有效認購的公衆投資者已繳付全額認購資金。超過《發售公告》中規定的公衆發售初始發售總量，基金公衆投資者配售比例約爲95.46%。

產園REITs投資價值

據瞭解，中金聯東科技創新產業園REIT的項目發行主體爲北京聯東金園管理科技有限公司，計劃發行金額達到16.17億元。

一位行業人士於產業園區REITs中期業績說明會上分析，從今年一級市場新發情況來看，不同行業的發行熱度差別較大。從認購倍數看，保租房、新能源等行業認購情況較好，產業園區REITS認購情況處於中間水平。

從發行效果看，根據各項目詢價結果計算的發行價溢價率，也呈現出行業分化特徵，絕大部分項目上市首日上漲，但分行業看，漲幅也是呈現明顯差異。包括產業園REITS在內的行業總體溢價發行，部分行業折價，體現出投資者對於不同資產類型的認可程度的差別。

總體來看，產業園區REITS有一定的發行難度，部分產業園區採取了針對預期分配金額完成情況的風險緩釋措施，來確保順利發行。

在上述人士看來，當前投資者應該更加關注資產基本面，包括底層資產質量、區位優勢、政策支持、運營能力、財務指標、估值流動性和擴募潛力等指標。

“產業園區REITs項目相對來說比較穩定，底層資產運營情況比較良好，相比所在區域其他園區資產表現出韌性，所以分派率比較有保證。”他認爲，運管能力、租金增長性纔是這個產業園區項目的核心能力。

而中金聯東科技創新產業園REIT底層資產建築面積總計19.84萬平米，可租賃面積合計約19.44萬平米。

近三年及一期，基礎設施資產出租率分別爲82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，平均簽約日租金分別爲1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日、1.74元/平方米/日和1.78元/平方米/日。

上述期內，基礎設施資產的營業收入分別爲7778.25萬元、9534.06萬元、10950.37萬元和2830.07萬元，歷史運營淨收益分別爲5610.74萬元、7250.12萬元、8626.23萬元和2307.84萬元，3個項目的營業收入均全部來源於向租戶收取的租金收入。

租戶方面，截至2024年3月31日，基礎設施項目在執行租約共涉及租戶120家，其中北京大興科創產業園43家，北京馬坡科技園一期48家，北京房山奧得賽產業園29家，入園企業中高新技術企業數量佔比較高。

該人士亦指，現階段投資者最看重的還是短期回報，就是分派率的絕對值、分派率的穩定性、IRR、短期交易性事件、風險緩釋措施等等。

具體到中金聯東科技創新產業園REIT，根據畢馬威出具的《可供分配現金流預測報告》，基礎設施基金2024年4-12月及2025年度模擬預測可供分配金額分別爲5939.62萬元和7838.18萬元。

假設基礎設施基金髮行規模爲16.17億元，並按照預測可供分配金額100%向投資者進行分配，則2024年4-12月及2025年度模擬預測現金流年化分派率分別爲4.90%和4.85%。

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