9只公募REITs發售在即 底層資產將“借基上市”
近日，首批9只公募REITs正式獲得證監會批覆，總募資額預計300億元，從5月19日開始，相關產品陸續發佈詢價及招募公告並確認詢價及發售時間，部分產品在下週一開始正式詢價。
首批公募REITs陸續公佈詢價區間和發售日期，得益於REITs的功能屬性，底層投資資產實則具備上市屬性，投資人通過REITs投資工具間接對被投資產進行股權投資，與此同時，REITs基金亦與其他公募產品在募資端差異明顯，其基金的擴募有望在日後成爲被投資產再融資的通道。
《每日經濟新聞》記者從業界瞭解到，屆時底層資產可通過擴募同步擴充規模，定價標準需在上市交投活躍後，參考屆時市場價值和規則進行。總而言之，從工具創新和功能屬性來看，REITs基金的出現確爲相關基礎設施資產“借基上市”創造了條件。
投資起點價並非1元
有別於此前的REITs產品，本次外界聚焦的9只公募REITs從投資範圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基於基礎設施項目標的，相關產品在募資投向上予以重點覆蓋，不低於基金資產80%。
有業內人士表示，相較於此前的類REITs產品，本次證監會獲批的9只公募REITs實則幫助底層資產完成了“借基上市”。
深創投不動產基金管理（深圳）有限公司首席執行官孔令藝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，本質上公募REITs就是資產的一次IPO，只是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實現持股資產，且基金上市之後也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙，亦屬於REITs投資工具屬性的創新。
基於此，9只REITs基金目前覆蓋到的投資標的亦屬於新股上市前的詢價，孔令藝表示，接下來的詢價確認將對網下投資者展開，以深創投集團旗下申報的紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（鹽田REITs）爲例，詢價日爲2021年5月24日，屆時特定投資者將根據詢價結果獲得相應的權益資產。
與此同時，網上公開發售階段，投資者依然可以進行競價交易，以鹽田REITs爲例，基金份額發售數量爲8億份，扣除戰略配售份額外，有2.24億份基金份額將在網下進行申購，0.96億份基金份額開放網上發售，其他8只REITs產品也均在網上及網下發行中確認了相關比例。
值得關注的是，當詢價確認之後，REITs基金的首發上市價格也將確認，屆時與基金的1元面值無關，這與投資者此前參與公募基金的投資有所不同，投資起點價並非1元。
因此，此次REITs基金的發行方式類似新股發行，投資者參與份額認購類似新股打新，只是投資者從打新股切換至打新基金份額。
據悉，相關資產的募資需求差別較大，產品在設計之初也在初始份額的規劃上有不同，有的計劃募集數億份，有的十幾億份不等。對應投資標的的資金需求和估值情況，基金管理人會根據計劃好的基金份額總量以及募資規模大小，來確定詢價區間，進而匹配企業實際需求。
擴募堪比上市再融資
本次獲批的9只REITs基金選擇了不同的份額發售規模和對應的價格，首鋼綠能詢價區間範圍在12.5元/份~14元/份；鹽港REITs詢價區間範圍在2.163元/份~2.381元/份。從詢價時間來看，5月24日，鹽港REITs、首鋼綠能、張江REITs、浙江杭徽、首創水務、東吳蘇園、普洛斯等7只REITs將實施詢價，蛇口產園、廣州廣河詢價將在5月25日進行。
在相關底層資產中，紅土創新鹽田港REITs基金的底層資產爲鹽田港現代物流中心，總建築面積超過47萬平方米，是國內最大盤道直入式單體倉儲配送中心。據瞭解，此次納入基金的一期和二期建築面積約32萬平方米，未納入試點的部分可作爲基金後續擴募資產的重要來源。
類似新股上市，此次9只公募REITs針對基礎設施領域項目，對鹽田港現代物流中心、杭徽高速資產、北京首鋼生物質能源科技有限公司等標的實行資產證券化，未來相關企業有望通過REITs基金進行資金擴募，其性質與企業上市後再融資類似。
孔令藝表示，未來當REITs基金有兼併或收購資產計劃時，可以通過擴募進行“再融資”。“REITs基金可以在現有規模的基礎上，新募集資金用於購買符合規定的資產，因此REITs基金的規模是可以持續增長的。”在擴募的同時，REITs基金所投資的底層資產規模也相應擴大。孔令藝表示，企業可通過藉助REITs這一資本平臺擴張資產管理規模，發揮主動管理優勢。不過，對於基金擴募的規定和監管要求，各產品在公告中也予以明確，除了要求基金運營業績良好、管理人無違規處罰前科並符合《基金指引》的相關規定外，仍需基金份額持有人大會決議通過方能執行。
而有關擴募時的具體定價，業內相關人士表示將參考目前上市公司再融資計劃中的定增方案，待上市交投活躍並有相關計劃後再作決定。現在基金首發階段類似於新股IPO，要進行詢價定價進入交易所市場。“待基金上市後，每天的交易價格更迭本身就是市場定價行爲，當基金需要擴募裝入資產的時候，可以依規則就特定區間內的資產定價去折算最終裝入資產的市場價值，並提交持有人大會決策。”