三四線城市，也有樓市大漲的春天

今天，我們要聊一個縣城的樓市。

它的存在，足以顛覆你對樓市的絕大多數固有認知。

如果你仍身處三四線城市，或手中正持有三四線城市的房產，請耐心看完這篇文章。

一座縣城的樓市奇蹟。

這個縣城裡，有一個別墅項目“玫瑰園”。

這個“玫瑰園”，並非你所熟知的“綠城玫瑰園”。開發商並不是綠城，而是一家當地小房企。兩年前，這家房企已經破產。

房企破產後，還剩下10棟未售的現房別墅。自去年開始，這10棟別墅陸續被拿出來法拍。

10棟別墅，從去年8月一路拍到去年10月。成交總價從3300萬，漲到4485萬。成交單價從8萬/㎡，漲到12萬/㎡。

兩個月的漲幅，超過50%。

最爆的一場，單套別墅連續出價122次。

牛批麼？別慌，更牛批的還在後面！

短短四年，漲幅500%。

有人說，既是別墅，又是法拍，價格不具備參考。

Ok，我們聊普通住宅。

下面這張圖，是這個縣城2021年的“新房成交價”和“二手掛牌價走勢”——

整個縣城，全年平均漲幅約30%。

記住！以上全市所有樓盤的全年平均漲幅哦。

所有版塊、所有樓盤，所有戶型，全部加在一起哦。

30%的全市平均漲幅，意味着什麼？

2021全年，能達到30%全市平均漲幅的城市，全國不超過10個。

——哪怕是深滬也僅僅剛過線，杭州因爲新房限價，甚至還未過線。

牛批麼？別慌，更更牛批的還在後面！

這個縣城有個核心板塊，也是全市土豪都能達成共識的“富人區”，2021全年漲幅超過50%。

核心板塊50%以上的漲幅，意味着什麼？

2021全年，核心板塊漲幅能達到50%以上的城市，全國也不超過10個。

——大家狂追的成都高新、東莞南城、廣州珠江新城、上海大虹橋……也就剛剛過線。

——至於鄭州、濟南、武漢、重慶、佛山、珠海……遠未過線。

這是一個顛覆傳統認知的樓市奇蹟。

我們常說，三四線城市的樓市，沒有任何未來。

但這個縣城的去年樓市行情，卻跳起來打了所有人的臉。

30%的全市平均漲幅，超過全國90%以上的城市。

50%的核心板塊漲幅，超過全國90%以上的一二線城市核心區。

並非三四線城市沒有未來，只是你所在的那個絕大多數三四線城市，沒有未來。

門閥的榮耀。

先說說，這座縣城是哪裡吧。

浙江永康。

絕大多數類似我這樣的北方人，這是個陌生的城市。

GDP不足千億，人口不過百萬，去年常住人口增長僅8000。看到這個基本面，你懵逼了啊。

平常我們談到有價值的城市，張口閉口就是：萬億GDP、人口過千萬、每年人口流入超10萬。永康不僅不具備，還相差十萬八千里。

它唯一能跟一線城市媲美的就是：老齡化數據。

——60歲以上人口，佔比13.45%。

但就是這麼個城市，跳起來打了你的臉，懵不懵逼。

爲什麼？

爲什麼這樣一個縣城，能以這樣一個基本面，顛覆了你對樓市的幾乎所有認知？

第一個原因是，產業催生出的強大土著。

永康有個稱號，世界五金之都。

這裡生產了全國70%的防盜門、全球90%的滑板車和煤氣爐竈頭、全國2/3的衡器、全國出口總量1/3的鋸條、全國出口總量50%的氣筒，電動工具與日本和德國並稱“全球三強”。

這個人口不足百萬的小縣城裡，擁擠着4家上市公司、153家年產值億元以上企業、1027家規上工業企業、4.5萬家中小企業、12.4萬家個體工商戶。

以上企業，99%都是民營企業。準確的說，都是家族企業。

永康樓市的基本盤，從來都不是外來人口，而是這羣家族企業背後的強大土著。

第二個原因是，家族企業的共識版塊，多年不供地。

永康不缺購買力，更不缺家族企業背後的強大土著購買力。

永康缺什麼？缺地！

永康，是個以本地土著爲主的城市。

過去10年，永康強大的土著購買力只形成了一個樓市共識：溪心版塊。

溪心版塊，是區隔永康門閥與普通人的一道門檻。

永康能稱得上豪宅的樓盤，單價在4萬以上的樓盤，絕對高端的別墅，9成都在溪心。

進了溪心，就相當於躍入了永康的金字塔尖。

從某種意義上說——

溪心不是一個版塊，而是一種信仰和一道圈層。

永康幾乎所有的人都想擠入溪心，但遺憾的是：溪心多年新房0供應，壓根沒地。

下面這張圖，就是永康溪心版塊的衛星圖——

密密麻麻，全是已建成的小區，僅剩最核心的一塊地。

2021年，溪心的最後一塊住宅地，被綠城以“17725元/㎡的樓面價+27360㎡的配建”競得。

至此，溪心的住宅供應徹底歸零。

家族企業那麼多，人人都能賺點。但凡賺點錢，就想擠進溪心買套房，偏偏溪心又沒房……這將導致一種必然結果——

卷啦卷啦，有錢人捲起來啦！

有錢人捲起來，價格就自然漲上去！

第三個原因是，過往開發太粗暴，優質產品過於少。

永康樓市，有個與一線城市相似的典型特徵：

2015年以前，永康樓市的開發主體，大都以中小房企爲主。這就將導致一種必然結果，開發相對粗放，產品品質較弱。

前面說，溪心版塊是永康達成共識的富人區和天花板。來來來，我們來看看永康的住宅天花板上，長出來的二手房。

下面這張圖，是溪心版塊內“勉強稱得上高品質”的二手住宅小區——

就這？對，就這！

單價依然賣到了小4萬，還只有5套掛牌。

以上三個原因疊加在一起，你就能明白永康樓市的上漲邏輯。

強大的本土購買力，稀缺的土地供應，過氣的產品供應……

永康的有錢人餓瘋了，永康的改善需求餓瘋了。

12萬/㎡的法拍別墅？

對不起，我沒看到12萬的單價，只看到了溪心和別墅。

拍！必須拿下！

永康樓市的最大矛盾是什麼？

日益增長的頂配居住需要，與核心區域優質產品供應不充分不平衡之間的矛盾。

像永康這樣的三四線城市，未來的樓市將如何走？

答案其實清晰——

不管全國樓市怎麼走，永康溪心大概率不會跌。

至於原因，其實很簡單。

1、核心區“溪心版塊”，是不是仍然緊俏？

是！甚至是更緊俏！

唯一的住宅地，也被綠城拿走了。

2、溪心版塊內的品質住宅，是不是仍然緊俏？

是！甚至是更緊俏！

新房斷供了，低劣的二手房伴隨時間的推移，只會越來越老，越來越破。

3、日益增長的改善需求與優質產品供應之前的矛盾，是不是依然存在？

是！亙古不變的存在！

永康的產業，90%以上都是製造業和家族企業，向外遷移的可能性極低。

產業在、家族在、改善需求就在。

改善需求仍然得不到大滿足，品質住宅供應卻意義稀缺，兩者之間的矛盾，只會更加緊張。

講到這裡，你會發現——

像永康溪心版塊這樣的市場，背靠着稀缺的供應和強大的土著改善需求，幾乎是和全國樓市脫節的。

管你全國如何漲跌，溪心左右都贏。

舉個例子吧。

去年下半年開始，全國樓市一片哀嚎。

但在永康溪心版塊，有個樓盤依舊賣的飛起。

——綠城柳岸曉風。

去年綠城拍下了溪心版塊的最後一塊住宅地，做出來溪心核心內“唯一稱得上高端”的住宅社區。

當溪心版塊內的絕大多數二手房，還停留在“過氣風格的真石漆外牆”。

綠城柳岸曉風，拿出來了這樣的外立面——

大面積玻璃、仿石材鋁板，大尺度的窗牆比……矗立在鏡面水系前，渾身透着極簡主義的高級感。

假如你天天看着土黃色的真石漆外牆，猛然看到這種外立面，麻不麻？

當然麻！誰看誰麻！

當溪心版塊內的絕大多數二手房，還停留在“五重立體景觀、灌喬木高低搭配”。

綠城柳岸曉風，拿出來了這樣的景觀體系——

雙層立體花園、層層疊疊盪漾……連“天圓地方”的中國傳統文化都被嵌套進去。

假如你天天看着灌木喬木大草坪，猛然看到這種景觀，麻不麻？

當然麻！降維打擊的麻！

當溪心版塊內的絕大多數二手房，還停留在“歐式大門，羅馬柱，大臺階”。

綠城柳岸曉風，拿出來了這樣的社區入口——

似乎已經完全無法比較，這完全兩種代際的產品，有種勝之不武的碾壓感。

大家可以想想看——

當綠城把這樣一種產品，投放在永康這樣一個市場裡，投放在溪心這樣的共識版塊裡，會發生什麼？

柳岸曉風，幾乎是“餓瘋了的永康改善需求”的唯一選擇。

這個唯一選擇的前面，站着的是——

永康的4.5萬家中小企業主，1027家規上企業的老闆，152家億元以上企業和4家上市企業的中高管，所一致達成的共識。

這就是永康的基本盤，這也是柳岸曉風的基本盤。

我們的後臺，市場常有人問起一個問題：

三四線真的沒有未來了麼？縣城的房子真的不會漲了麼？

通過今天的文章，我想告訴大家——

並非完全沒有未來，也並非完全不會漲。

“有沒有機會、能不能漲”，取決於三點。

第一，這個縣城，是否擁有足以媲美永康的產業結構和規模。

永康樓市的基本盤，就是那數十萬家的個體工商戶、數萬家的中小企業、上千家的規上工業企業，以及他們背後的一個個土著改善需求。

如果你所在的縣城，也擁有規模一次龐大的產業，那就不能說“完全沒有機會”。

第二，這個縣城，是否達成了類似“永康溪心版塊”這樣的強大共識。

溪心版塊的高漲幅，源自於：幾乎永康所有的有錢人，都以擁有一套溪心的房子爲榮。

它是一種信仰、一種象徵，一種烙印在永康人心中的圖騰。

如果你所在的縣城，既擁有類似永康這樣規模龐大的民營企業和家族企業，同時這些企業主、中高管和上下游的個體工商戶，又對某個板塊達成信仰。

那這個版塊，就不能說“完全沒有未來”。

第三，這個共識版塊，是否擁有比永康更加緊缺的改善產品供應。

核心板塊的地是不是供完了？還有多少地？還有多少新盤？二手房的供應量大不大，品質如何？

如果已經沒地，新盤正在歸零，二手品質又很低劣。

此時此刻，恰好又出現了一個類似“綠城柳岸曉峰”這樣的盤。那麼，它的價值大概率不會遜色於二線和強二線城市。

講到這裡，你應該明白：當很多人在後臺問到他們所在的三四線和縣城樓市還有沒有價值時，我們絕大多數的回答都是：建議放棄。

因爲——

中國類似永康這樣的縣城，不超過5個；

這些縣城裡類似“溪心”這樣的板塊，往往只有1個；

核心板塊裡類似“柳岸曉風”這樣的盤，往往幾乎沒有。

接下來，想給一部分人先上個小福利！

過去這段時間，大碗團隊一直泡在長三角地區考察。

伴隨考察的深入，我們越來越發現一個問題：

對於江浙縣城的樓市，並不能用一句簡單的“遠離三四線”所概括。

本週四，我們正好在浙江永康。

如果你恰好在附近城市，恰好對你所在的縣城有所困惑，不如來永康聊聊。