上半年300城宅地供需縮量超3成，房企“重倉”一二線城市或成常態
21世紀經濟報道記者李莎 北京報道今年以來，土地市場呈現供需縮量特徵，土地出讓收入承壓。
近日，財政部公佈2024年1-5月財政收支情況。在政府性基金預算收入情況中，前5月地方政府性基金預算本級收入14874億元，同比下降12.8%，其中，國有土地使用權出讓收入（後簡稱“土地出讓收入”）12810億元，同比下降14%。今年3月以來，土地出讓收入月度累計值已連續3個月低於去年同期，並呈現同比降幅擴大之勢。
不同省份土地出讓收入情況差異較大，如重慶前5月土地出讓收入同比增長11.9%，同期吉林的這一指標下降36.5%。從各地已公佈情況來看，前5月土地出讓收入整體以降爲主。
機構監測數據透露出更多信息。中指研究院數據顯示，今年1-6月全國300城推出各類用地規劃建築面積5.4億平方米，同比下降30%，成交規劃建築面積4.7億平方米，同比下降26.4%，住宅用地推出和成交面積降幅更顯著。各地住宅用地成交樓面價、成交溢價率等關鍵指標都有不同程度下滑，房企拿地進一步向熱點一二線城市聚焦，部分熱點城市的優質地塊成爲各方競逐重點，仍保持一定溢價率。
上半年已過，全年土地市場進入下半場。在受訪專家看來，儘管政策利好不斷釋放，但新房市場修復節奏仍存在不確定性，在“以銷定投”策略、資金承壓背景下，土地市場或出現點狀回暖特徵，但下半年房企拿地仍將普遍持謹慎態度。
“下半年土地市場很可能仍將處於低位運行狀態，地方政府國有土地出讓金收入同比降幅仍會在10%左右。”東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示。
賣地收入持續下滑
6月24日，財政部公佈1-5月財政收支情況。在政府性基金預算收入情況中，前5月地方土地出讓收入12810億元，同比下降14%。
Wind數據顯示，2021年土地出讓收入達到87051億元的歷史高點之後，已經連續兩年下滑。進入2024年，這一指標仍未止跌，今年3~5月，年內土地出讓收入的月度累計值分別爲8147億元、10536億元和12810億元，同比分別下降6.7%、10.4%和14%，降幅有所擴大。
王青向21世紀經濟報道記者表示，地方政府土地出讓收入下降，主要原因是年初以來樓市持續處於調整過程，房企銷售回款大幅下降，直接制約房企的拿地能力。另外，當前房地產市場預期仍然偏弱，也會對房企是否拿地帶來重要影響。
國家統計局數據顯示，1-5月新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降20.3%和下降27.9%，其中住宅銷售面積和銷售額分別下降23.6%和30.5%，降幅更明顯。同期房企到位資金同比下降24.3%，其中定金及預收款、個人按揭貸款分別下降36.7%和40.2%。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，新房銷售尚未明顯好轉，在“以銷定投”策略以及房企資金持續承壓下，房企拿地保持謹慎姿態。除此之外，今年各地推地節奏放緩，供應端收緊，也是影響土地出讓收入的因素之一。
今年4月底，自然資源部出臺《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確要合理控制商品住宅去化週期較長城市的住宅用地供應。商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增住宅用地出讓；去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，合理控制其住宅用地出讓規模和節奏，確保存量不增加，逐步盤活消化。新政推出後，部分城市，尤其是庫存壓力大、去化週期長的城市供地節奏放緩，供應縮量。
雖然土地市場整體承壓，但前5月不同省份土地出讓收入情況有所不同。如據各地財政部門數據，前5月重慶土地出讓收入完成330.8億元，同比增長11.9%；江蘇土地出讓收入完成12810億元，下降14%；雲南土地出讓收入完成114.9億元，下降22.5%；吉林土地出讓收入完成62.9億元，下降36.5%。
王青表示，不同省份土地出讓情況有所差異，主要和各地樓市分化、當地土拍節奏、上年同期基數、當地城投拿地狀況等因素有關。
整體來看，王青表示，賣地收入是地方廣義財政收入的一個重要組成部分。前5個月土地出讓收入明顯下滑，直接導致地方財政偏緊，並影響到全國整體財政支出水平。可以看到，儘管1-5月全國一般公共預算支出同比增長3.4%，但受地方政府賣地收入下滑拖累，1-5月全國政府性基金預算支出同比下降19.3%。綜合一般公共預算支出和政府性基金預算支出的廣義財政支出同比下降2.2%，這不利於當前財政政策有效發揮逆週期調節作用。
王青判斷，考慮到1-5月土地出讓收入下滑幅度較大，下半年地方債化解難度可能會有所上升，不排除再度較大規模發行地方政府特殊再融資債券的可能。
300城宅地供需縮量超3成
5月17日央行出臺的房貸新政已陸續在各地落地執行，向市場釋放積極信號，但縱觀上半年土地交易，市場供需縮量特徵仍然明顯。
中指研究院數據顯示，今年上半年全國300城共推出各類用地規劃建築面積5.4億平方米，同比下降30%，成交4.7億平方米，下降26.4%。其中住宅用地推出面積爲1.1億平方米，同比下降45.6%，成交面積爲0.9億平方米，下降38.1%。不同能級城市推出和成交面積均有不同程度下滑。
前述機構監測發現，上半年300城土地成交金額（與財政部公佈的“土地出讓收入”統計口徑不同）也出現明顯下滑。300城各類土地成交金額8000億元，同比下降37.4%，其中住宅用地成交金額5000億元，同比下降44.3%。各類土地成交樓面均價爲1631元/平方米，其中住宅用地成交樓面均價爲6218元/平方米，同比分別下降15.3%和10.1%。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，上半年300城土地市場整體表現平淡，僅部分熱點城市優質住宅用地拍出較高溢價，大多數城市或城市郊區地塊的土拍情緒仍然較低，出現底價成交甚至出現流拍的情況。上半年住宅用地整體成交樓面均價同比下降8.0%，溢價率較去年同期下降2.5個百分點。
以22個集中供地城市爲例，今年年初，上海、杭州、北京、成都、寧波、長沙等多地優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上，一季度22城月度成交溢價率均在8.5%以上；但步入二季度，房企舉牌意願較低，住宅用地成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，土拍分化加劇。
另外，上半年土地成交的城市集中度進一步提升，根據中指數據，上半年住宅用地成交金額前10、前20和前50城市的成交金額佔全國住宅用地成交金額的比重較2023年均有所提升，截至6月25日，住宅用地成交金額最多的20個城市的成交金額約佔全國比重的六成，前50城市佔比近八成。
關榮雪表示，今年房企拿地延續謹慎姿態，且更加青睞於核心一二線城市等優勢地區，更加側重考慮地塊質量、當地樓市穩定性、去化難易程度以及項目收益空間等方面。由於房企資金情況並未完全好轉，預計短期內房企拿地聚焦一二線將漸成常態、土地市場分化猶存。
王青判斷，若短期內樓市不能較快企穩回暖，土地市場分化態勢會趨於收斂，或者說當前土地出讓收入降幅較小的一線城市和強二線城市也會承受較大的壓力。相反，若樓市出現企穩回暖勢頭，短期內各地土地出讓收入分化會加劇，但伴隨房地產市場明確實現軟着陸，各地土地出讓收入都會進入回升過程。
“一般說來，房地產支持政策會首先提振樓市銷售端，繼而推動房地產投資企穩回升，最後纔會傳導到土地市場。”王青表示，5月17日樓市新政密集發佈後，接下來的重點是有效落實。高頻數據顯示，6月樓市尚未出現明顯改善，或與政策效應釋放需要時間有關，也不排除接下來房地產支持政策以下調居民房貸利率爲核心、繼續加碼的可能。
關榮雪預計，下半年土地出讓收入或好於上半年，但今年全年土地出讓收入或難趕超去年，同時重點一二線城市土地出讓收入規模將繼續靠前。