上海七批次土拍收金307億 保利、華潤置地大手筆補倉

11月28日，上海七批次土拍收官。10宗地塊全部成功出讓，7宗溢價成交，3宗底價成交，合計收金307.08億元。

上海七批次土拍仍然延續了此前冷熱不均的特徵，熱門地塊的溢價率一度突破40%，也拉高了板塊的成交價，而郊區地塊基本以底價成交。同時，央國企拼殺激烈，仍然是本次土拍的主角，保利、華潤置地各自收入囊中3宗地塊成爲大贏家。

中指研究院上海分析師劉卓維點評稱：“本場土拍供應質量較好，疊加近期中央及上海政策密集出臺影響，企業拿地動力增強，部分地塊打破板塊樓面價紀錄，後續或將對這些板塊入市新盤均價產生一定影響。”

保利發展連拿3宗地塊

11月28日是上海七批次土拍進行的第二天，共出讓3宗地，被保利發展“包圓兒”。至此，保利發展在七批次土拍中單獨或聯合共拿下3宗地塊，涉資達約76.87億元。

當天，保利發展先是經過73輪競價、以32.93億元摘得浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03兩個小地塊組成的聯合地塊，成交樓面價44008元/平方米，溢價率26.56%。

緊接着，保利發展又拿下了楊浦區的兩宗宅地。其中，楊浦區N090601單元I5-01地塊由保利發展和上海建工聯合競得，成交總價28.713億元，成交樓面價81960元/平方米，溢價率17.09%。而楊浦區C090202單元02-07地塊由保利發展以總價15.23億元競得，成交樓面價86037元/平方米，溢價率16.27%。

由此來看，保利發展在單日一連拿下上海3宗地塊，可見其深耕上海的決心，也看出其年底補倉的急迫性。

值得一提的是，前一天（11月27日），保利置業還以總價25.949億元競得閔行區MHP0-0303單元01-28-01a地塊，成交樓面價48665元/平方米，溢價率18.49%。

華潤置地高溢價拿地

除了保利外，中海、華潤置地、越秀等央國企在此次土拍競價中拼殺激烈。其中，華潤聯合體摘得了此次溢價率最高的地塊。

浦東新區Z000602單元20B-12地塊即浦東新楊思地塊，是此次土拍中最熱門的地塊，總用地面積約5.3萬平方米，規劃建築面積10.61萬平方米，容積率2.0，起始價56.26億元，起始樓面價53020元/平方米。該地塊吸引了華潤置地+中能建+越秀聯合體、金茂+保利發展聯合體、浦發、象嶼+天安+同進聯合體、中海共5家單位參與競價。該地塊經過192輪競價觸達中止價78.759億元，轉入競“高品質建設”指標環節，最終，由華潤置地+中能建+越秀聯合體以總價78.969億元競得，成交樓面價74426元/平方米，溢價率40.37%，“高品質建設”指標爲商品住宅裝修標準5000元/平方米、公共服務設施300平方米、高端人才住房配建比例2%。

對此，上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱：“浦東新楊思地塊溢價率超過40%是自上海土拍導入‘雙高雙競’以來最高紀錄。一方面是區域內項目開盤去化還不錯，疊加一些未來區域發展的規劃和概念，提振了市場信心，另一方面，房企本身也有實力和底氣，華潤置地、越秀、中能建，國央企強強聯手，市場競爭力可見一斑。”

“新楊思板塊公建配套、高端人才保障房等高品質條件拉滿，裝標從3000元/平方米提升到5000元/平方米，溢價率高達40.37%，也刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄，後續上市項目或打破現有樓盤均價。”劉卓維補充。

同時，華潤置地還聯合建發和金茂以底價15.81億元摘得了普陀區W061101單元H3街坊H3-2地塊，成交樓面價40995元/平方米。

除此之外，華潤置地還“單槍匹馬”地拿下了此次土拍中樓面價最高的地塊，即虹口區C080301單元hk191A-03地塊。該地塊起始價45.87億元，起始樓面價83000元/平方米，吸引了招商蛇口、興隆置業+中海、華潤置地共3家單位參與競價，最終該地塊由華潤置地以總價51.36億元競得，成交樓面價92934元/平方米，溢價率11.97%。

除了保利發展、華潤置地以單獨或聯合體的形式分別拿下3宗地塊，中海也斥資36.45億元將楊浦區N090602單元K8-05地塊收入囊中，成交樓面價73288元/平方米，溢價率16.33%。事實上，中海在此次土拍中也表現積極，參拍多宗地塊，但是大多在最後拼殺階段退出。

此外，上海盤古房地產和中建七局+中建港航聯合體分別以底價9.15億元和底價12.53億元摘得青浦區和寶山區宅地。這也是中建七局首次進入上海市場。

圖/中指研究院

冷熱分化延續，央國企爲拿地主力

在本批次上海土拍結果來看，冷熱分化更爲明顯，溢價率高的熱門地塊均位於市區核心區位，配套相對成熟，而青浦、寶山等相對偏遠區域的地塊則是以底價成交。

據中指研究院統計，本場土拍10宗地塊吸引了20家企業參拍，央國企爲主力，此外，混合所有制企業1家、民企1家、港外資企業3家。其中，頭部央國企資金實力雄厚，補倉上海決心堅定，比如華潤置地報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利發展報名6宗地塊。

盧文曦分析：“當前，房企佈局聚焦度越來越高，即便是一線城市也不是隨便拿地。從上海樓市的銷售狀況來看，外環內銷售壓力不大，甚至越是市中心的高端的房子越是熱門。相比較而言，外環外則面臨較大去化壓力，並且離市區越遠，銷售壓力越大。因此，拿好地決定未來獲利水平也決定銷售的壓力。”

另外，從參拍房企和競得房企來看，此場土拍主要以央國企爲主。“從結果可以看出，上海拿地是強者恆強。比如，保利、華潤置地分別拿了3塊，這些房企在上海有不少項目，而且基本上都是前期獲得的質量不錯的地塊，銷售業績好、收入多，自然有資金繼續拿地。”

根據中指研究院統計，2024年1-10月上海房企銷售榜單中，排名前三位的分別是中海地產、招商蛇口和保利發展，對應銷售金額約爲464億元、238億元和224億元。

對於此次上海土拍，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進總結稱：“整體上看，這次上海土拍的背景是在上海房地產市場回溫下進行的，從結果來看，土拍熱度是較高的，部分地塊的溢價率也有所擡升，也代表着房企看好未來的上海市場。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐