上海土拍收官激戰：貝殼勝象嶼，宸嘉豪補倉

歲末之際，上海土拍迎來爲期兩天的收官之戰，這場頗具看點的競拍既爲2024年申城土地市場畫上圓滿句號，也爲明年樓市傳遞出更多積極信號。

12月30日至31日，上海土地市場進行第八批次出讓活動，共7宗涉宅地塊，分佈於徐匯、長寧、寶山、奉賢和自貿區臨港新片區等地，總起拍價高達164.8億元。

最終，7宗地塊全部出讓完成，共收金約192.3億元。

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宸嘉豪賭徐匯龍華

本場土拍中，最具看點的莫過於民企宸嘉“硬剛”國央企，重金押注徐匯龍華的戲碼。

徐彙區S030501單元N06-22地塊位於內中環間，地處發展成熟的龍華板塊，周邊配套齊全，地塊起始價31.3億元，出讓面積約2.19萬平方米，容積率低至1.59，中環內低密配置給房企未來打造高端住宅提供了較大的想象空間。

更重要的是，龍華板塊距離今年新誕生的國內單價最高“地王”——徐彙區斜土街道xh128D-07地塊所屬的徐匯濱江板塊不遠。開拍前，市場多將兩宗地放在一起做比較，預測熱度不低。

正式開拍後，4位競買人宸嘉發展、保利發展、中海+徐匯城投聯合體、招商+越秀聯合體，出價乾脆，拿地意願強烈，報價被不斷刷新，增價幅度也從最初的200萬元逐步升至1000萬元。

歷經101輪報價、50多分鐘的劇烈競拍，地塊達到中止價43.82億元，溢價率約40%。按照規定，競買人需確認是否接受中止價，並進入競“高品質建設”指標環節。這時，保利發展、中海+徐匯城投聯合體舉手示意放棄，另外兩家再戰。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，部分房企比較在意競高品質建設方面的投入，會增加開發成本，壓縮利潤空間。

最終，宸嘉發展以43.82億元封頂價、7000元/平方米裝標、1840平方米公共服務設施面積的代價摘地，招商+越秀聯合體惜敗。超12.6萬元/平方米的成交樓面價也讓外界猜測“未來入市有望衝擊20萬元”。

拿地的宸嘉發展是一家年輕的房地產企業，成立剛滿4年，在上海口碑分化。

其操盤的普陀長風板塊的嘉佰道在今年5月認購，422套房源獲1000組認購，一度躍升爲當時的網紅盤，在產品開發打造上具備優勢。然而在認購期間，因售樓處材料審覈週期長、多次駁回材料等原因，其被購房者認爲存在“人爲篩客”，進而引發了維權事件。

這次力壓國央企奪得徐匯龍華地塊，宸嘉發展或許想再造一個“嘉佰道”。

公開資料顯示，宸嘉發展法定代表人爲郭斌，崔帥任爲董事長，樑飛任監事。三人此前都曾在中海任職。其中，崔帥曾擔任中海地產上海公司總經理，樑飛爲副總經理，而郭斌曾任中海地產海南公司總經理。“中海舊將”操刀，也爲重金摘地增添了幾分底氣。

除宸嘉發展外，民企貝殼旗下的貝好家也有斬獲。其拿下了奉賢區奉賢新城10單元17-02地塊，成交總價6.97億元，溢價率13.89%，摺合樓面價約2.28萬元/平方米。市場認爲，該地塊距離軌交奉賢新城站500多米，且一街之隔就是龍湖天街，生活氛圍濃郁，適合剛需購房者。

這並非貝殼首次涉足宅地開發領域。早在9月，貝好家曾以近11億元的價格斬獲了成都錦江區金融城三期地塊。當時公司透露，項目將打造成高端住宅產品，預計全流程由貝好家團隊自主操盤。

此番首次亮相上海，也是第一次在一線城市拿地，盧文曦認爲貝殼最大的優勢在於營銷，區域內二手房交易活躍，公司累積不少客戶，且項目體量不大，流量型產品比較適合該企業先在上海練手。

這些民企競相拿地也向市場傳遞了更多積極信號。盧文曦評價，隨着樓市企穩，市場情緒迴歸，房企對未來市場趨穩向好的信心在增強。

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金茂、招商加碼補倉

民企現身摘地的同時，國央企一些“老面孔”也在積極補倉。

第八批次土拍中，央企金茂上演帽子戲法，將3宗寶山地塊盡收囊中。

具體來看，寶山區N12-0402單元K1-11地塊和寶山區N12-0402單元D1-04地塊相距較近，均位於寶山淞南板塊，外環內，有地鐵規劃預期。數輪競拍後，金茂+招商蛇口聯合體接連競得這兩宗地，成交價分別爲43.07億元、29.29億元，溢價率16.03%、14.86%。

另一宗寶山區BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊則是底價成交，金茂聯手楊行城市建設、寶冶競得，成交價31.16億元。整體來看，3宗地塊合計總價超103億元，總出讓面積超24萬平方米。

這對金茂來說，極大地緩解了在滬的土儲壓力。

中報顯示，金茂2024年以前在上海獲取的物業開發項目有5個，爲上海中環金茂府項目、靜安天悅項目、橫沔二批地08-02地塊、普陀金茂府項目和未來城項目，合計可售面積約71萬平方米。其中，中環金茂府、橫沔二批地08-02地塊已在今年多次開盤去化。

但近兩年金茂的補倉動作不多，去年7月，其獲取了中環金茂府項目，間隔一年多，纔在今年11月聯合華潤、建發房產以底價15.81億元競得了普陀桃浦地塊。此番連下三城，及時增加了儲備糧。

持續補倉的還有招商。本次，除了聯合金茂摘下的2宗寶山宅地，其還牽手越秀，拿下一宗長寧地塊，成交價21.83億元，溢價率24.54%。三宗地塊合計涉及金額超94億元。

有人春風得意，也有人抱憾而歸。

第八批次中，中海與保利發展均參拍了徐匯龍華地塊與長寧地塊，顆粒無收；象嶼地產則報名了奉賢新城地塊，最終不敵貝殼。

需要注意的是，此番未能補倉，中海地產的處境就顯得有些尷尬。

前11月，中海地產以521.64億元的權益銷售額，高居克而瑞上海房企權益銷售金額排行榜首位，拉開第二名超292億元。這主要得益於中海領邸和中海順昌玖裡兩個高端豪宅項目的熱銷。

但根據2023年年報，中海地產在上海的在建項目僅剩中海領邸、中海順昌玖裡/恆昌玖裡、海上和集3個，目前正陸續去化。2024年，其僅在第六、第七批次土拍中，各摘下一宗楊浦定海社區地塊，合計出讓面積約4萬平方米，“彈藥”補充明顯不足。明年能否蟬聯銷冠稱號，還需靜觀其後續拿地情況。

隨着第八批次土拍落幕，上海2024年土地市場也正式收官。

據中指研究院數據，2024年上海集中供地共出讓48宗宅地，總出讓建面337.36萬平方米，土拍成交總金額爲1321.62億元，與去年相比大幅減少。

本文源自：國際金融報