深度 |“就怕15%不到位！”新政首周新房二手房來訪激增

“剛剛過去的週末，因爲新政來諮詢的客戶數量有非常明顯的提升，能夠看出來新政大大提升了大家的信心。”位於北京西四環某在售項目負責人表示，不過，其透露，除了公積金政策已經執行之外，其他政策細則尚未出臺，因此不少客戶仍在觀望等待中。

二手房門店也同樣迎來了激增的諮詢客戶，北京東四環某鏈家門店工作人員表示，上週末兩天，門店諮詢量和帶看量均有明顯提升。

包括上海、深圳、成都等在內的其他城市的不少在售項目及門店也均表示，“客戶來訪量確實很大，但普遍都是問細則什麼時候出，很明顯是等細則的狀態。”

據某全國佈局的房企人士透露，從全國層面來看，整體客戶到訪和成交環比均有小幅提升，其中，成都、西安來訪環比增幅在40%以上，但銷售轉化尚待持續觀察；上海、深圳、廣州新增認購環比上週增幅均在120%以上。

“客源新增量達到年內最高點”

5月17日，房地產領域一系列重磅政策消息密集發佈：央行連發三項房貸優化政策；保交房會議上首提地方政府“收儲”；後續國務院政策例行吹風會上，央行宣佈設立保障性住房再貸款，用於支持地方國有企業“收儲”。

根據新政，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

其中，全國層面下調首套、二套房首付比例，這是行業發展有史以來最低首付比例；全國層面取消商業性個人住房貸款利率政策下限，降低公積金貸款利率下限，各城市可因城施策，有助於購房者繼續降低購房成本。

多項利好政策利好下，5月17日地產股迎來普漲，5月20日開盤，多隻個股繼續領漲。

“517地產新政出臺後，市場反饋整體較爲積極。”北京鏈家研究院院長高原表示，從高頻數據來看，週末三方協議成交量達到年內相對高點，週末客源新增量更是達到年內最高點，從數據水平來看，各項指標處於正常區間內偏高位置。

在高原看來，市場良好的表現主要基於三方面因素：一是市場預期邊際改善，430政治局會議、517國常會相繼宣佈諸多重大利好政策，有效提振了市場信心，居民觀望情緒減少，轉化效率提升。二是市場價格相對穩定，前期北京市場出現一定波動，但進入3月以來，市場調整幅度收窄，買賣雙方價格預期較爲接近，更易達成交易結果。三是天氣因素使然，上週末天氣晴好涼爽，對於消費者看房、成交均有促進作用。

據鏈家和中原地產統計，上週末（5月18日-19日），北京累計成交二手房2000套，新房200餘套，基本回升至今年3月中旬水平。

“不執行15%或者比例更高”

雖然政策給市場帶來了希望，不過，由於因城施策，後續細則的落地執行才更爲關鍵。

“北京有可能不執行15%首付比例，或者比例更高一點，這些都有可能，”某房企相關負責人表示，此外，首付降低就意味着貸款增多，銀行屆時也會依據個人資質考慮放款金額，具體放多少仍是未知數，而這些都是購房者最關心的。

北京五環外某項目負責人表示，受4月底五環外購房限制鬆綁政策影響，5月上月尤其是小長假期間，客戶到訪量有明顯提升，但剛剛釋放的政策醞釀效應還在持續，上週末客戶量略有所上升，總體來看，市場信心的完全恢復仍需一段時間。

位於深圳光明區某在售項目負責人表示，上週末兩天來訪量環比增長30%，其中復訪增長130%，不過該負責人也表示，由於深圳還沒有較大力度的落地政策，所以大部分深圳客戶仍是觀望狀態，期待更大力度政策出臺。

517新政出臺的背景，是市場的持續走弱。根據國家統計局5月17日披露的房地產行業數據：投資端，4月全國房地產開發投資完成額累計同比下滑9.8%，跌幅較上月擴大0.3個百分點，其中住宅開發投資完成額累計同比跌幅10.5%，環比持平。

需求端，4月全國商品房銷售面積累計同比下滑20.2%，跌幅較上月擴大0.8個百分點，其中住宅銷售面積累計同比下滑23.8%，跌幅較上月擴大0.4個百分點；庫存端，4月全國商品房待售面積7.46億平方米，雖環比略有下行，但仍處於歷史高點，其中住宅待售面積3.91億平方米；價格端，自2021年9月以來，全國房價持續走弱，且2024年4月呈現加速下滑態勢，全國70大中城市新建商品住宅和二手房的房價環比指數分別爲-0.6和-0.9，降幅較上月分別擴大0.3和0.4個百分點，且均創下本輪下行週期最大環比跌幅。

惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍認爲，雖然517新政力度空前，但在當前房地產市場供需關係已經發生重大變化的形勢下，購房者的政策敏感性已經降低，同時房地產調整疊加了宏觀經濟承壓、GDP增速下行逆風，支持政策的邊際效果衰減明顯，該政策效果仍然有待觀察。

在其看來，市場仍處於尋底過程中，亟待力度更大的政策來提振。