死亡時未辦妥移轉登記 生前售房地 僅列遺產可免稅

財政部國稅局指出,若過世者生前有出售房地,但死亡時尚未辦妥產權移轉登記,依民法規定,該筆房地仍要列遺產,但可依同額的房地現值列報爲未償債務,從遺產總額中扣除,即可免計遺產稅

民法第758條規定,不動產物權取得、設定、喪失及變更者,只要未經登記,則尚未生效。換言之,房地必須要做移轉登記後才能算是完成過戶

官員指出,我國高齡者多抱持「有土斯有財」觀念,將畢生積蓄投入不動產市場,不少投資人過世前還在出售房地、簽訂買賣契約情況,惟至死亡時尚未辦理土地移轉登記給買方

親屬過世前還有已交易、但未移轉房地,官員表示,繼承人在計算遺產時,必須將該筆房地併入遺產,同時繼承人因繼承過世者財產債權等,對房地產的買家需履行過戶移轉義務

但在申報遺產稅時,繼承人可檢附房地交易契約,依遺贈稅法第10條規定,可從遺產總額中扣除土地的公告土地現值或評定標準價格房屋的評定標準價格。

舉例來說,年邁的A小姐生前與B先生簽訂土地買賣契約,將公告現值1,200萬元土地以2,500萬元出售給B,該筆土地直到A過世前尚未做移轉登記,但B已給2千萬元款項、剩尾款500萬元未給付。

A的繼承人C在辦遺產稅申報時,須將該筆土地依公告現值1,200萬元列入遺產,但可檢附交易契約,將同額土地價值認列爲未償債務、從遺產總額中扣除。至於B已給付的2千萬元款項(遺產)與後續尾款500萬元(遺產債權)仍要列遺產總額中課徵10%~20%遺產稅。

官員也表示,若被繼承人過世前已完成移轉登記,僅依照交易價款列入遺產課稅,例如A生前完成移轉登記,遺產總額就不會有土地、只會有該筆2,500萬元款項。