探訪“莞八條”後東莞樓市：售樓處到訪量激增，有業主趁熱漲價

南方財經全媒體記者王卓峰 東莞報道

首套房首付比例最低1.5成、取消房貸利率下限、取消“莞e認購”搖號、公積金貸款提高額度上限......“517”央行新政出臺一週後，東莞市住房和城鄉建設局等五部門日前聯合印發《關於進一步優化房地產相關政策的通知》（以下簡稱“莞八條”），從房企減負、銷售政策、金融支持、市場規範到保障住房等層面，提出八大實質性的優化措施，旨在穩定市場、促進銷售和提振信心。

南方財經全媒體記者多方瞭解到，受利好政策刺激，上週末（5月25日-26日）東莞新房項目售樓處來訪量、認購量普遍增多，市場讓利去化仍是主流，不少開發商均在“趁熱”出貨。而新政向二手房市場傳導效果更爲顯著，成交量創下新高的同時，一波業主“反價潮”從熱點樓盤開始掀起。

有從業者稱“客戶對新政的諮詢量明顯增加”“持幣觀望的剛需客也加速進場了”，有房企高層認爲“重磅樓市政策接連落地是這輪市場熱度起來的關鍵”，也有專家稱“新政對市場各方刺激不會立竿見影，大概率會在後續慢慢釋放”……東莞樓市信心正從各方心態細微處開始重建。

售樓處到訪量激增

“自從‘517’央行新政出臺後，自己所在樓盤熱度便開始提升，疊加‘莞八條’對市場的刺激，感覺客戶成交意願開始變得強烈。”據萬江某樓盤置業顧問透露，該樓盤於5月24日深夜“莞八條”發佈後，便迅速打出了“可申請執行低首付政策”的朋友圈攬客海報，上週末到訪客戶便有部分奔着低首付前來諮詢。

衆多客戶上門看房的盛況亦出現在其他一些樓盤。一組可供參考的數據是，中原地產研究院對東莞在售100多個項目監測顯示，上週（5月20日-26日）各項目來訪量環比上升8%，認購量環比上升34%。

據多位市場人士透露，不同於央行新政發佈後，部分購房者喊出的“並非缺首付而是缺月供、缺信心”，“莞八條”發佈後，出現不少客戶因有關政策的落地執行，而加緊看房腳步。

“相對於具體的降首付、降利率，近段時間的一系列政策節奏和力度，更像是一個釋放信心的信號，這纔是這輪市場熱度起來的關鍵所在。”東莞一位房企高層人士如是說。他同時也提到，對於當前東莞樓市呈現出的回暖表現，新政對市場信心提振有很大的推動作用，加上開發商急於降價清貨，導致一批觀望的剛需客被價格之弦牽動。

南方財經全媒體記者從公開信息中瞭解到，當前東莞在售項目讓利去化仍是主流，如不少項目將今年“五一”的特價房、優惠活動延續至今，以價換量意圖明顯。也有個別項目還在趁熱喊出“調價”“收回折扣”等，但除調價幅度本身非常小，更多不過是噱頭。在這過程中，也有不少漲價成交房源信息流出，但多位業內人士認爲目前整體依舊是“以價換量”，漲價房源只是個例，不具備典型性。

中原地產研究院執行院長車德銳認爲，“莞八條”當前主要以房企減負措施爲主，對減輕企業負擔有着積極的作用，眼下“以價換量”仍是主流。結合央行新政的需求端刺激，預計後市供求逐步趨向平衡，屆時市場預期和房價將趨向穩步回升。

值得一提的是，隨着價格的觸底與市場情緒的逐步變化，疊加新政後購房門檻和成本的下降，當前業內人士以及剛需客羣對於市場的走向看法也在慢慢發生轉變，“感覺可以抄底”的聲音不時冒頭。

有業主趁熱漲價

新政向二手房市場的傳導效果似乎更爲顯著。

“能感覺到客戶對‘莞八條’的關注度很高，目前已經有20多個客戶向我詢問新政具體的執行情況了。”東城一家房產中介表示，諮詢量的轉化率較爲理想，上週末帶看了二十多組客戶，成交量也明顯放大，“週末成交的房源量，比之前一週都要多”。

據貝殼研究院的人士透露，對比今年以來的日均值，上週末東莞二手房成交量創下新高，買賣房源增長超過127%。

“賣家和買家的博弈又開始了。”不停帶看的過程中，上述中介人士深刻感受到了雙方心態的變化，“有的熱點小區業主上週還能再談的價格，突然坐地起價加了10萬元，一分不降；也有買家之前很‘佛系’，結果發現關注的好多房子突然都賣掉了，看了一個小時就定了。”

諸葛找房平臺顯示，僅上週末就有超過60套房源漲價。如位於東城的中信陽光澳園一套131平方米四房單位，從350萬元漲到了360萬元；漲幅最高的是位於虎門的萬科雲城，一套79平方米四房商墅從258萬元漲到了330萬元，一夜之間漲了72萬元。

業主臨時漲價的信心，源於二手樓市氛圍不斷呈現好轉的跡象。東莞市住房和城鄉建設局數據顯示，4月東莞二手房網籤共2296套，環比3月增加約21.5%。價格方面，4月二手房網籤均價約18180元/平方米，環比3月跌0.92%，同比下滑約25%，其中東莞僅5個鎮街二手房成交價超過2萬/平方米，80%以上的鎮街二手房價格跌回了“1字頭”。

價格下降帶來的是市場消化速度加快。進入5月份以來，東莞二手房成交更是實現了久違的兩連漲，5月第二週（5月6日-12日）成交約500套，環比大漲154%。第三週（5月13日-18日）則環比增長16%至564套。

受訪業內人士普遍認爲，從目前情況來看，“莞八條”對二手房的直接刺激力度比新房大。車德銳分析，新政提振房地產市場消費信心起到了積極的推進作用，但降首付與降利率結合起來，並不會讓買家實際購房成本明顯降低，“但對於眼下入市的剛需而言，東莞不少次新房單價比周邊新房便宜5000元/平方米以上，顯然二手房市場對其吸引力更爲突出。”

“政策的目標是順應新供求關係，旨在消化存量房產和優化增量住房，構建房地產發展新模式。”車德銳表示，當下東莞居住性需求相對理性，新政對剛改客、改善客等市場各方刺激不會立竿見影，但伴隨後續“以舊換新”等更多細則落地，東莞樓市的整體活躍度有望進一步提升。