投資熱下如何買房2：小公寓豪宅投資

如果說投資客之前只是聞其聲不見其人的話，如今則“身形畢露”。最近一個月，無論是北至廣清交界的碧桂園假日半島，還是南達番禺市橋的祈福水城，或是珠江新城西區的廣弘天琪，都出現了不少投資型買家。

地產經濟研究專家鄧浩志指出，近期受到投資客歡迎的購房目標包括近郊品牌豪宅別墅、中心城區小公寓等，最大的特點是總價不高，投資門檻相對較低，這樣不僅自己易於購買，將來轉手的難度也不會太大。此外，近期成交較爲活躍的投資型住宅產品一般相對容易出租，而商用物業則多處在人流較爲旺盛的區位。

投資熱潮下，哪些物業值得您出手投資？以下本站房產將分住宅篇和商用篇爲你分析介紹最具投資價值的物業。

最具投資價值物業一：

CBD區域內小公寓 邊賺租金邊考慮升值

公寓產品以小戶型居多，投資門檻相對較低，再加上投資很靈活，因此投資價值與機會往往較其他住宅產品有優勢。公寓市場的興旺來自市場的強烈需求，目前廣州公寓租客主要有國內企業高級職員、跨國集團高級僱員、駐華辦事機構等外籍人士、SOHO族等，如富力愛丁堡的租客中，珠江新城企業高級職員、跨國集團高級僱員佔了60%左右。這部分租客是高學歷、高收入羣體，對居住環境的要求高，租金承受能力強。珠江新城公寓投資回報率在5%-8%之間。

公寓物業的出租率也比較高，如珠江新城公寓出租率基本都在85%以上，從滿堂紅近期的成交數據分析，廣州租賃成交量最大的均是公寓物業，如鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光每月均有20多宗成交，是普通住宅不能比擬的。其中鉑林國際公寓33平方米的單身公寓成交最多，它現在均價2000元/月，嘉裕禮頓陽光酒店公寓的55平方米戶型也頗受歡迎，均價3000元/月。目前廣州平均租金約27元/平方米/月，全市住宅平均回報率約4.5%，天河北中怡城市花園、富力愛丁堡等新型公寓平均租金則高達75-90元/平方米/月，是平均租金水平的2-3倍。

板塊分佈

高檔公寓集中在天河北和珠江新城

從廣義上來說，每個區的每個板塊都分佈有公寓單位。就目前廣州的二手市場及租賃市場上相對活躍的則集中在以下幾個板塊：

天河區公寓主要集中在天河北、珠江新城、黃埔大道、中山大道等板塊，其中黃埔大道板塊活躍樓盤包括MBA公寓、跑馬地公寓等，二手單價在9000元左右，中山大道板塊活躍樓盤爲富力天朗明居，二手單價在8000-9000元左右。

海珠區公寓主要集中在廣州大道南、濱江東和工業大道板塊，南洲路、曉港路亦有分佈。廣州大道南板塊以森語星園、翠馨華庭較爲活躍，二手單價在8000～9000元左右；濱江東板塊以藍色康園、錦駿華庭較爲活躍，二手單價在1.1萬元以上；工業大道板塊活躍樓盤包括南洲花苑、金碧花園、保利紅棉等，二手單價在8000～9000元上下。

番禺區公寓主要活躍樓盤爲南國奧林匹克花園，二手單價在6000～7000元；星河灣，二手單價爲6000～9000元；富麗家園，二手單價6000元左右。

荔灣區公寓則集中在中山八路一帶，包括東峻荔景苑，二手單價11000元左右，康王閣單價1萬左右，富麗新居二手單價8000元左右。原芳村地帶主要有金宇花園和東鵬花園，二手單價在4000～6000元。

白雲區公寓分佈則較爲分散。活躍樓盤包括祥景花園、新興白雲花園、城西花園、新市花園、金迪城市花園等，二手單價在5000～6000元左右。

不過，若單論城中高檔公寓或酒店式服務公寓，則主要集中在天河北和珠江新城兩個板塊。天河北主要包括僑林苑、中怡城市花園、中信公寓、伊頓18、芳草園等，珠江新城公寓則主要集中在西區，如星匯國際、雙城國際、富力愛丁堡、史丹尼國際公寓、鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光等。較新的樓宇、核心商務區、高水準的管理加上較高的投資價值，這兩個板塊的公寓產品自然身價不菲，雙城國際、星匯國際、鉑林國際公寓等二手均價約12000-15000元/平方米，中怡城市花園、伊頓18、富力史丹尼均價14000-16000元/平方米，而富力愛丁堡、中信公寓二手均價更可高達19000元/平方米。

投資案例

剛買房就漲了一萬五

當6月8日上午最後一筆稅費交完，朱恭梓（化名）長達一個月零五天的二手物業購房手續終於辦理完畢。他再次登上珠江新城雙城國際公寓這套34平方米的新房子，從門裡到門外仔仔細細打量了一遍，然後長長吁了口氣。

當他去中介店鋪遞交稅費回執時，又收到了一個好消息：雙城國際公寓與他所購買單位同樣戶型的二手盤源，業主放盤價已經漲到了46萬元，比他的房子貴了1.5萬。

“公寓是永遠的投資熱點，特別是在CBD當中，則更是熱上加熱。”聊起自己的購房經歷，已經是兩套物業持有者的朱恭梓儼然是個專家。在他看來，做房地產投資不能光盯着價格看，首先得算算回報率，否則就算買了再便宜的房子，租不出去也是枉然。

“我這套房子每個月最少能租1800塊，每年回收2.1萬多，除一下44.5萬元的總價，回報率差不多5%，在這個市道下已經值了。等明年西塔、後年東塔投入使用，珠江新城將成爲廣州最大的塞車黑點，白領們出不去只能就近租房，到時候回報率還得升。”朱恭梓樂觀地說。

在朱恭梓看來，對於投資型買家來說，如果現在在珠江新城內碰到一手單價在兩萬元以內，二手單價在一萬五以內的小戶型，不用猶豫，只管下手。當然，在同等回報條件下，物業管理水平將是置業的重要選擇標準，因爲除了雙城國際之外，珠江新城還有着包括廣弘天琪、領峰公寓、禮頓陽光、星匯國際、鉑林國際、愛丁堡等在內的一大批一、二手公寓式產品，物管服務將成爲未來這類單位檔次高低的重要判斷依據。

“一摸口袋，二算回報，三看管理，這是小戶型投資的三步曲準則，誰掌握得好，誰就將獲益更多。”朱恭梓說。

房源：公寓產品投資推薦

天河區 星匯國際

位於珠江新城金穗路與廣州大道交接處，位於天河、東山、海珠三區黃金交匯點，毗鄰地鐵3、5號線換乘站以及數十路公交線站場。 其地處高級寫字樓、商住小區密集的珠江新城西段，與成熟商貿、居住區——五羊新城接壤，海關大樓、商檢局、全球通大廈、聯通新時空廣場、電力大樓、電信中心、房地產交易中心、銀行、超市、購物中心等各式設施配套齊備，銀政、商務及生活氛圍成熟。

星匯國際的主力戶型爲45平方米的單位，目前二手均價約13000元/平方米，租金約2200-2500元/月，裝修好點的可達2800元/月。

天河區 雙城國際

位於珠江新城CBD國際商務中心，與新交易會展館隔江相望。有花園,有陽臺的酒店式公寓住宅，毗鄰廣州大道,樓下有雙地鐵站,地鐵3號線和地鐵5號線,位處珠江新城主幹道花城大道。高層單位能望到珠江一線江景。

雙城國際的主力戶型爲38-43平方米的單位，現時二手均價約13000元/平方米，租金約1800-2500元/月。

天河區 愛丁堡公寓

愛丁堡國際公寓是帶有酒店式服務的公寓，同時也是珠江新城質素較高的公寓之一，座落在廣州珠江新城CBD西南部，緊臨廣州大道，南可眺珠江及二沙美景，西望東山秀色，北面盡覽天河都市繁華；較高的檔次令其深受外籍租賃客的歡迎，保值升值能力也獲得投資者的肯定，因而無論租賃市場還是買賣市場都表現不俗。

目前愛丁堡國際公寓的二手均價約20000元/平方米，主力戶型是89-95平方米的物業，租金爲7000元/月左右。

天河北 中怡城市花園

位於天河區林和東路，花園綠化面積大，小區景觀不錯，附近有華洋小學、天秀中學、宏城超市、天河區婦幼醫院等，公交車、地鐵站就在附近，周邊圍繞着衆多高檔寫字樓。

目前中怡城市花園的二手均價約14000-16000元/平方米，最爲熱租的43平方米單間租金約2800-3200元/月，其入市門檻在60萬元以上。

天河北 僑林苑

位於天河北路與林和東路交接處，緊靠中信大廈、威澌丁酒店及火車東站，地理位於優越，是投資或住家的理想選擇。

僑林苑的2、3期有小公寓，面積由30多平方米的單間到50多平方米的一房不等，30多-40多平方米的單位租金約2000-2400元/月，50多平方米的物業月租爲2600-2800元/月不等，二手均價爲12000-13000元/平方米左右。

理財指導

明確投資目標 瞭解投資風險

1、明確投資公寓的定位。若是投資長線的高檔公寓，應考慮公寓附近的辦公場所性質，最好是中、高檔寫字樓居多。除社區的配套設施和服務（包括物管、保安等）是考慮因素外，公寓內有裝修是基本的條件，最好是配有傢俬和家電。還有就是社羣的因素，如哪些地方是外來人員的聚居點，哪些地方是外籍人士的聚居點等。

2、切合目標租客羣體的喜好。如外籍租客會自發形成按國籍聚居的居住羣。另外，外籍租客最注重地段便利性、居住環境、服務質素、保安水平以及居家配套等，又如承租能力最強的歐美人士，偏好大面積單位，廚房和衛生間也要夠大。

3、瞭解投資的風險所在。以長線的投資爲例，高檔的公寓管理制度好，租客的素質較高，但會存在若物業租不出去，要承受較高的管理費。中檔的公寓租金和管理費較經濟，低風險，但租客的素質也比較大衆化。

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