圍剿“贖樓貸” 交易性贖樓只剩民間金融一條路

自上週廣深同步表態，要求各小貸公司全面停止“過橋貸”“贖樓貸”業務，不得直接或變相發放住房按揭貸款，各融資擔保公司在符合房地產調控政策的前提下審慎開展“贖樓擔保”業務以來，廣深市面上的交易性贖樓業務基本已銷聲匿跡。

所謂交易性贖樓，是指以交易過戶爲目的的贖樓業務，所對應的是僅爲了償還住房按揭，用以獲得更高額度住房抵押貸款的非交易性質贖樓。

“幾年前，網貸火爆的時候，贖樓業務很多是通過網貸實現的，此後，網貸被全部清退，如今銀行、小貸、擔保也均被叫停，贖樓需求就只能轉向民間金融了。”一位銀行業內人士在接受第一財經記者採訪時說。

銀行叫停墊資贖樓、轉按揭

今年以來，監管大力整治經營貸違規流入房地產，3月份，銀保監會、住建部、央行聯合發佈《關於防止經營用戶貸款違規流入房地產領域的通知》（銀保監辦發〔2021〕39號），要求銀行業落實主體責任，加強貸後資金管控，嚴查信貸資金被挪用於房地產領域，各地要聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，於2021年5月31日前完成排查工作。

“此前開展贖樓貸業務或者以轉按揭的形式變相贖樓的銀行，均叫停了相關業務。”上述銀行業內人士說。

“我們已經不做轉按業務了。”某大行內部人士也對記者表示。

而在去年，曾有公開報道稱，工行北京分行成功發放首筆“贖樓貸”，並由該行准入的融資性擔保機構提供全程擔保。

“其實，贖樓貸手續比較複雜，雖然有擔保公司擔保，但可能涉及的糾紛也比較多，所以銀行普遍對此項業務興趣不大。”上述銀行業內人士說。

據瞭解，銀行開展交易性贖樓業務，通常需要至少5個步驟：房產賣方申請提前還貸款贖樓，買方申請二手房按揭貸款；銀行出具《二手樓按揭貸款承諾書》；買賣雙方向擔保公司申請贖樓貸款擔保；擔保公司、房地產買賣雙方到公證處辦理全權委託公證；銀行同意提前還貸，擔保公司償還賣方貸款餘額，進而贖樓。

一家助貸機構負責人對第一財經記者表示，目前，貸款政策比較嚴格的銀行，會嚴查客戶上一筆貸款性質，只要是住房按揭，銀行的任何信貸資金都不可以償還個人住房按揭。

早在2016年，監管叫停首付貸之後，贖樓貸作爲替代品火了一把，不過，隨後即被“打壓”。

2016年7月，廣東省住房和城鄉建設廳等6部門聯合印發《廣東省房地產開發企業和房地產中介機構從事互聯網金融業務風險專項整治工作實施方案》的通知，對“墊資”、“首付貸”、“贖樓貸”、“尾款貸”等重點整治。

2017年9月，住房城鄉建設部下發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）嚴禁違規提供房地產場外配資，房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司不得爲賣房人或購房人提供“過橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等場外配資金融產品。

三令五申卻屢禁不止

雖然三令五申，但在房價節節攀升的巨大誘惑下，市場在二手房貸上的“文章”花樣不斷翻新。

在網貸鼎盛之時，P2P成爲過橋贖樓業務的主要出資方，其佔用資金期限短、收益高的特點，高度契合網貸平臺的收益風險偏好。

網貸清退之後，市場需求轉移到了小貸公司身上，比如，根據廣州下發的通知，廣東銀保監局在覈查銀行個人經營貸、消費貸違規流入樓市工作中，發現個別小貸公司基於銀行出具的經營貸同貸書等文件向其客戶發放貸款，供其客戶資金週轉、提前使用未來經營貸資金，但其客戶將上述資金用於償還住房按揭貸款，再利用經營貸資金償還小貸公司貸款，實現用經營貸替換住房按揭貸款的真實目的。

融資擔保公司一直是贖樓業務的主力，也是贖樓風險的主要承擔者。

深圳市地方金融監督管理局在近期約談9家主要從事贖樓擔保業務的擔保公司時就表示，要審慎開展“贖樓擔保”業務及涉房地產“委託貸款”業務。

廣東省小額貸款公司協會常務副秘書長徐北對第一財經記者表示：“其實，擔保公司不是資金端，在資金違規進入房地產過程中扮演的角色並不是決定性的，而是輔助性的。審慎開展‘贖樓擔保’業務及涉房地產‘委託貸款’業務的說法，更多的可能是一種嚴監管的姿態。

徐北認爲，交易性贖樓不符合房地產調控政策，即便是擔保公司，也不能做，只能聚焦於非交易性贖樓。

在徐北看來，無論是早前的〔2017〕215號文，抑或是今年的〔2021〕39號，其核心精神就是各類型的信貸資金都不能“違規”進入房地產市場，從持牌放款機構貸款出來的資金最終只能用於借款人的生產、經營、消費、生活。