危樓拆除重建須保證戶內面積不減
北京市住建委日前編制發佈《危舊住宅樓拆除重建技術導引》（以下簡稱《導引》），對本市危舊住宅樓拆除重建項目實施過程中的技術標準和實施要求予以進一步明確。《導引》提出，危舊住宅樓拆除重建項目可在不增加原有居民戶數的原則上，充分利用地上、地下空間適當增加建築規模，並把（非）機動車位、市政設施、公共服務配套等設計合理融入拆除重建項目中，補充公共服務配套及市政基礎設施，進一步完善城市功能。
明確可列入拆除重建項目的條件
對於無法改造煥新的老舊住宅樓，拆除重建成爲提升居民生活品質的新思路。不過，此前大部分居民仍對哪些樓房可以列入危舊住宅樓拆除重建項目等問題感到疑惑。
《導引》明確了政策的適用範圍：經市、區房屋管理部門認定，建築結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患和經房屋安全專業檢測單位鑑定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊住宅樓等適用於該《導引》。需要注意的是，如擬拆除重建危舊住宅樓爲歷史建築，則依據國家和北京市歷史建築保護利用的有關規定執行。據瞭解，自2020年本市發佈《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》以來，已經先後有光華里5號和6號樓、光明樓17號樓、勁鬆一區114號樓等試點嘗試拆除重建。
《導引》新增了場地評估要求，以提高項目實施的可行性。要求危舊住宅樓拆除重建項目實施主體或實施主體委託單位，應在項目實施前期對項目的土地基本情況、上位規劃條件、市政基礎設施、公共服務配套設施、住區環境、擬拆除建築情況等場地評估要素進行資料收集、實地調查和綜合評估工作，並撰寫評估報告；評估成果應由實施主體進行自查校覈後，經專家和有關部門審查批准後存檔入庫。值得一提的是，《導引》提出的場地評估要素不僅包含土地、規劃及建築情況等信息，還重點關注了項目實施的場地施工條件與實施成本估算，切實提高了項目實施的可操作性。
保證居民戶內使用面積不減少
《導引》堅持尊重居民意願，細化類型銜接相關政策。要求拆除重建項目設計應以滿足居民基本使用需求爲出發點，保證居民戶內使用面積不減少，合理優化戶內各功能空間佈局。
根據原住宅樓戶內是否設置獨立廚房和衛生間的建築特徵，《導引》將危舊住宅樓分爲簡易型住宅樓（房）和套型住宅樓兩類。根據本市此前發佈的《關於進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，《導引》明確各類項目套內建築面積增量要求及廚房、衛生間使用面積控制指標。
其中，非成套住宅套內可適當增加廚房、衛生間面積，廚房使用面積約4平方米，衛生間約3平方米；對於成套住宅，原建築面積小於70平方米的套型，且原廚房、衛生間面積小於最低標準的，可適當增加達到最低標準。
拆除重建可適當增加建築規模
《導引》明確要按照《總規》空間佈局，分區控制建築規模增量，要求危舊住宅樓拆除重建項目在不增加原有居民戶數的原則上，可充分利用地上、地下空間適當增加建築規模。
其中，歷史文化街區和其他成片傳統平房區、規劃道路、綠地、廣場、水域以及政務功能要求高的重點地區、主要交通幹線兩側的危舊住宅樓，應按照北京市相關規定進行騰退置換，引導居民異地安置。
核心區內除歷史文化街區和重點地區外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建築規模增量應嚴格管控，並經專家和有關部門組織專項評審會審定通過。核心區外除歷史文化街區和重點地區外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建築規模增量原則上不應超過規劃許可或房屋登記建築規模的30%；若超過30%，需結合項目實際需求，並經專家和有關部門組織專項評審會審定通過。
亮點
通過“微改造、微更新”實現城市區域功能提升
《導引》還把（非）機動車位、市政設施、公共服務配套等設計合理融入拆除重建項目，補充公共服務配套及市政基礎設施，進一步完善城市功能。
其中，單棟危舊住宅樓的拆除重建項目應充分利用周邊場地條件及社會停車場，保證居民使用需求，新配置的非機動車和機動車停車位數量原則上不應低於相關部門認定的原有數量。多棟危舊住宅樓的拆除重建項目應合理優化建設區域內的用地佈局，可參照《公共租賃住房建設標準》配置非機動車和機動車停車位。
以街坊爲最小建設單元的拆除重建項目應按照《北京市居住公共服務設施配置指標》及《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》配置非機動車和機動車停車位，具備條件的固定車位實現自用充電基礎設施“應裝盡裝”。
拆除重建項目的暖通、給排水、燃氣、電氣和消防設計應符合現行國家和北京市工程建設設計標準。可根據實際需求情況設置熱力站、燃氣調壓站、小型垃圾壓縮站等市政設施，如確有困難，可結合周邊地塊綜合平衡考慮，通過“微改造、微更新”實現城市區域功能提升。
《導引》要求危舊住宅樓拆除重建項目提升建築的居住品質，補齊適老化和無障礙設計的短板。鼓勵增設老少皆宜的室外公共活動場地，補充完善無障礙及適老化設施配置，並應按照住宅建築的相關國家、行業、地方標準進行智能化設計。在保證配建綠化面積不得低於現狀綠化面積的基礎上，注重保護古樹名木，鼓勵利用現有的樹木和構築物，增加立體綠化景觀，建設規模適宜、功能合理、生境豐富的室外環境空間。
此外，《導引》還明確了綠建、智能化設計等要求，堅持可持續發展。要求危舊住宅樓拆除重建項目應按北京市綠色建築要求執行綠色建築一星級及以上標準。鼓勵執行更高星級標準。《導引》堅持可持續發展理念，設計方案和建造方式應統籌拆除及重建工作，符合技術體系可靠、可操作性強、經濟性好、對環境影響小的要求，儘量避免二次拆改。危舊住宅樓拆除重建項目應按照住宅建築相關國家、行業、地方標準進行智能化設計，預留新一代業務發展的接口，提升建築的智能化水平，增加居民生活的便捷性。
本組文/本報記者趙婷婷