新房集體“開卷”，北京五環外樓市戰鬥升級

6月26日，北京終於跟進5月17日央行等部門打出政策“組合拳”——首付降至20% ，商貸利率下限降至3.5%，另外對多子女家庭也放寬了購房門檻。

而在新政之前的5月和6月，北京二手房以價換量持續，市場較爲活躍，但新房市場卻略顯萎靡，大幅降價的消息不斷傳出，北京五環外“硝煙”升級。

新政疊加：二手房、新房結局不同

結合過去近兩個月的市場表現，北京確需一劑“良方”繼續穩定樓市的活躍度。

北京鏈家研究院的數據顯示，2023年3季度以來，北京市連續出臺多項樓市新政。尤其4月30日出臺五環限購政策調整後，市場反饋較爲明顯。根據北京鏈家研究院的統計數據，二手市場5月帶看比4月增長近11%，簽約量增長近32%，價格環比上月持平。

北京市住建委網籤數據也顯示，5月北京二手房網籤量爲13383套，環比4月上漲0.2%，同比去年5月上漲3.1%，市場熱度有所回升。另外在6月1日至6月20日期間，北京二手房網籤量已經達到8707套，環比5月份同期上漲約23.19%。

與此同時，北京二手房市場去化速度也明顯加快，二手房源的掛牌量持續下降。據此，有業內觀點認爲，北京的二手房市場進入拐點。賣房業主的心態也有較大的變化，降價幅度開始收緊。

中原地產首席分析師張大偉也表示，北京二手房市場在“517新政”後表現相對還好，主要原因是性價比高，前期二手房價格跌幅基本在25%-30%，部分房源甚至更高，這波降價帶來了銷量。

新房市場表現卻沒有那麼理想。中指研究院的數據顯示，5月北京新建商品住宅、二手商品住宅分別成交3222套、13383套，新房成交套數環比4月有小幅下降，二手房成交規模與4月基本持平。中指研究院市場研究總監陳文靜對此表示，在“4.30限購政策”落地後，新房雖有部分項目到訪量增加，但網籤數據並無明顯改善，購房者觀望情緒仍較重，5月新房成交量同比降幅仍較大，在一線城市中降幅也最大。

五環外是北京樓市去庫存的重點。五環內和五環外曾經是市區與郊區的分界線。如今，五環外已經成爲新樓盤、改善型住房的聚集地。根據中原地產研究院統計，新建商品房住宅庫存81.4%都在五環外，另有70%以上的二手房也分佈在五環外。

新房市場表現不佳，政策也對五環外有了更多的照顧。今年4月30日，北京政策允許居民在五環外新購買1套商品住房，6月26日北京跟進的“517新政”則顯示，二套房五環外的首付比例最低可至30%，而五環內的最低爲30%。

新房集體“開卷”

進入6月份，北京五環外的新房競爭壓力日趨增加，特價房持續流向市場，項目開盤價低於指導價已然成爲市場常態。除此之外，五環外的新房在得房率等方面也做足了功夫，價格更具性價比。

國家統計局近日發佈的數據也顯示，5月份，北京新建商品住宅銷售價格同比下降1.8%，環比下降1.1%，跌幅均在擴大。

而在近日，中建壹品旗下的花香壹號因6.8折的低價宣傳而備受關注，再一次打破了新盤的“防線”。根據此前流傳出來的房價信息，該樓盤最低售價4.9萬元/平方米，大大低於項目市場指導價7.2萬/平方米。不過，目前這一價格被叫停，據悉該樓盤將在月底重新開盤，究竟定價多少尚待確定。

與中建壹品·花香壹號一路之隔的招商臻園，其樓盤價格在5.7萬到6.2萬元/平方米，同樣低於指導價。

位於亦莊經開區的北京潤府，是華潤置業旗下投資開發的住宅項目。市場消息顯示，5月12日開盤當天即成交171套，收金達到14.6億元。該樓盤的指導價爲6.5萬/㎡，但根據北京住建委公佈的信息，目前該項目已經簽約18套，成交均價約6.19萬元。

順着北京潤府向西，大興區黃村中的曉月和風、頤和公館、橡樹灣等多個樓盤都在抓緊去庫存。加上豐臺區的一些新盤，北京南城的新盤降價沖銷量的案例越來越多。

張大偉也表示，南四環以外是供應相對集中的區域，所以價格調整最爲明顯。 此外，這些地方的地理位置更偏遠，周邊的配套也相對不完善，這也是很多潛在買家猶豫的地方。好在新房的品質逐漸開卷，依然吸引着不少居民。

北京五環外新樓盤降價的趨勢早已開始。在今年春季，也有多個新盤項目各出奇招，變相降價。比如招商璀璨公元 " 買一送一 "，即購買北京招商璀璨公元一套約77平方米的兩居室，贈送山東煙臺一套現房。不過該活動很快便停止，此外，還有部分樓盤在今年推出了買房送小米SU7汽車的活動，以此吸引客流。

不僅如此，新樓盤也在減少公攤、提高得房率上做文章，個別新盤甚至做出了100%得房率的保證，或者以贈送陽臺的方式提高實際入住面積。

五環外“以價換量”成必然

業內普遍認爲，二手房降價相對充分，換來了交易量的提升，新房市場仍面臨較大的去化壓力。未來，大量聚集在北京五環外的新房市場，依然需要政策的支持。

易居研究院研究總監嚴躍進對此分析稱，新盤打折具有非常好的導向作用，其實就是以價換量，如果不降價，去庫存的壓力就會很大。“這對於降低購房成本有積極作用。現在降低購房成本一是靠政策，二是靠房價下降，所以要利用新盤打折積極去庫存。”嚴躍進告訴界面新聞，新盤降價也需要注意降價幅度，適當合理降價，同時也需要做好解釋性工作。

張大偉也表示，目前相較於已經降價一波的二手房，北京的新房已經沒有什麼優勢，性價比不如二手房，這種情況下，打折成爲必然，只是不同區域內打折多少能換來的銷量有所不同。

還有房產中介告訴界面新聞，6月份已經進入到房地產公司衝業績的關鍵時刻，也會考慮在這個時候推出折扣，帶動銷量。此外，一些房地產公司爲了儘快回籠資金，也加速了項目週期，通過降價積極去庫存。

政策調控是活躍市場的關鍵。北京樓市尤其是北京的五環外，依然需要更多的政策支持，調動市場信心和入局門檻。

6月26日北京出臺的新政預期將刺激市場需求，但該政策的效應究竟能持續多久依然要打上問號。一位正在準備購房的北京居民表示，首付雖然降低了，商貸利率也下調了，但每個月的還款壓力還是很難降下來，這一因素纔是自己遲遲不敢下手的主因。

陳文靜也表示，本次北京限購政策尚未做調整，未來依然有優化空間和預期。她還提到，北京需求端政策仍有多個可優化方向，如降低非京籍社保/個稅年限要求，如5年社保/個稅改爲3年，郊區社保/個稅年限進一步降低；針對特定人羣放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；進一步提高公積金貸款額度。