新青安之亂下的需求與投機

(圖/本報系資料照)

去年政府推出新青安政策,在各種政策優惠吸引下,申請總數超過8萬件,在全臺每年交易總量約30多萬件之下,新青安形成住宅需求爆增,一方面推升房價,另方面融資需求也增加,造成總建築與房貸放款總額接近銀行總放款30%的上限。爲降低融資過度集中於房地產,央行推出第7次打房政策,嚴格限制放款上限,同時大幅壓低各項房地產融資上限。因爲不動產價格昂貴,沒有融資支持,一般人很難再購屋,因此在央行大幅限縮商銀放款融資的情況下,國內不動產交易迅速萎縮,造成不動產市場急凍。

從抑制房價角度來看,央行嚴格的信用管制的確收到一些成效;但許多新青安購屋者原本談好的銀行貸款卻突然不見了,因而產生交易糾紛。雖然央行一再要求商銀對於已承諾的放款要落實,但因當時購屋時銀行只是口頭承諾,現在銀行本身流動性不足,自然就會延後放款,因此對許多申請新青安的年輕人造成很大壓力。

不久前,筆者接到友人電話,友人的小孩購買1千多萬的房子,申請新青安貸款1千萬,原本銀行已承諾放款,結果因央行要求緊縮信用,銀行通知友人小孩將延後放款,同時無法確定會延到何時,但因已經簽約繳款和確定交屋日期,現在因爲無法付款恐形成違約。友人想找另一家貸款,但沒有新青安補助,放款金額降爲800萬,放款期限縮短爲30年,利率更增加1%多,預計每月利息增加1萬多元,對友人小孩而言根本是不可能的事。幸運的是,賣方同意繳款與交屋日期延後1個月,暫時得以解除違約壓力,但如果銀行還是無法放款,未來仍會有違約問題。

去年8月,政府推出新青安貸款優惠,其中最關鍵的就是5年寬限期,也就是購屋後5年內只要繳利息。以貸款1千萬爲例,若補貼之後的利率爲1.5%,則每月需繳利息只有約1萬元,幾乎等於是房租支出。5年後需要繳納本金,每月支出增加到3萬多元,屆時若無法繳納再把房屋賣掉,還可賺一筆房價上漲的收入。在此優惠條件下,就吸引了大量青年人購屋。

其實5年寬限期是造成購屋者流動性大增的主因,因爲5年內只要支付利息,因此不但年輕人有能力購屋,更讓許多不動產投資者或投機者有意願找人頭購屋,5年內先支付很低的利息,5年後再出手賺差價。此種投資或投機的動機,就是造成新青安申請件數大增的主因。所以要確保購屋者是自住,且減少投機動機的最好方法,就是要大幅降低房屋的流動性,比方要求新青安購屋貸款者不但要自住,且必須10年後纔可轉售。當然若有特殊情況可以提前轉售,比方說申請人失業或失能等。

我們要說的是,政府住宅政策的目的應該是強調協助弱勢者,包括年輕人,改善居住環境或品質,而不是協助他們去購屋。現在政府給年輕人開了一個購屋大門,讓他們有購屋的機會,或是提供他們投機的機會,表面上讓他們擁有自已的房子,但萬一5年後房價下跌呢?當他們無法負擔本金支出,房價又下跌造成投資損失的時候,是否又要政府來承擔投資購屋的損失呢?

總而言之,政府在推出相關政策時,必須先有完善的分析,同時要考慮各種可能的政策效果與後果,然後再提出相關的政策。因爲民衆一定會考慮其自身的最大利益來反應,如果造成一窩風的結果,政府就必需再拿出更大的政策來因應,造成政策的一團亂,萬一最後導致房地產市場大亂,相信這絕對不是吾人所樂見。(作者爲國立政治大學經濟系兼任教授)