野村中國首席經濟學家陸挺：存量按揭貸款利率或調降40bp

本報記者 秦玉芳 深圳報道

近來，關於進一步下調存量房貸利率、允許存量房貸轉按揭的消息備受市場關注，並引發了房地產和銀行股價波動。

野村中國首席經濟學家陸挺分析指出，人民銀行再一次降低存量按揭貸款利率的可能性比較大，且降幅可能在40bp（即0.4%）左右。

存量按揭貸款利率或將調降0.4%

陸挺認爲，當前中國所面臨的利率方面和貨幣方面的問題，並非無風險利率高，而是信用的供給和有效的信用需求方面不匹配的問題。“從貨幣政策方面來講，美聯儲9月降息已經基本確定，問題是降25點還是50點，大概率是降25點。在此背景下，央行下半年年底之前小幅降息的可能性還是較大的，但因爲我們之前已經多次降息，實際上利率水平並不高，因此降息空間不是很大。”

因此，在陸挺看來，當前更關鍵的是從其他角度降息，比如降低存量按揭貸款的利率，一定程度上能減輕居民債務負擔，對消費應該是有一定積極影響。

陸挺指出，根據對2015年—2022年期間30萬億元左右的存量房貸測算，存量房貸利率估計平均在5.2%左右。存量房貸利率平均下調73bp之後，估計目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。

中原地產研究院統計數據顯示，2024年8月全國首套房平均利率已經跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%。

與新增房貸利率相比，當前存量房貸利率仍較高。陸挺表示，估計目前存量房貸利率比新增房貸利率高100bp。他認爲，新一輪存量按揭貸款利率降幅可能在40bp左右。

上輪存量房貸利率平均降幅0.73%

去年下半年以來，市場對於存量房貸降息的呼籲持續增高。在此背景下，2023年8月，中國人民銀行、國家金融監管總局發佈了《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（簡稱《通知》）。

根據《通知》，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

中國人民銀行日前發佈的《中國區域金融運行報告（2024）》（以下簡稱《報告》）指出，政策實施以來， 超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元， 對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

年初以來，隨着5年期以上LPR（貸款市場報價利率）持續下調，存量房貸利率與新增房貸利率差距持續擴大。某股份銀行零售業務人士向《中國經營報》記者透露，去年房貸利率下調後，存量房客戶提前還款數量激增，去年8月份監管發佈降低存量首套住房貸款利率的相關通知後，銀行也根據客戶的申請進行了一定的調整；不過今年隨着首套、二套房利率多次下調，新老按揭的利率剪刀差進一步拉大，最近幾個月客戶提前還款的意願更加強烈。

疊加內部消費動力不足的因素，市場對於存量按揭貸款利率下調的呼聲進一步加大。東吳證券在最新的研報中也指出，“5·17”新政後雖然居民購房條件有所放鬆，但整體購房意願改善並不明顯。後續政策部署一方面需要在地產收儲方面做更多努力，在收購存量住房，增加保障性住房供給方面給予更多支持，以及加大對住房租賃的金融支持，同時可進一步降低存量房貸利率，減輕居民端壓力，促進房地產市場逐步迴歸健康發展。

中國人民銀行在《報告》中也指出，存量房貸利率調降直接爲存量房貸客戶減少了利息支出，增加了居民可支配收入，有利於提升居民消費意願和消費能力，促進消費增長。下一步將督促金融機構繼續將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關係，有效減輕居民利息負擔，釋放公衆投資和消費動力，激發市場活力，推動經濟持續回升向好。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：張國剛）