業績隨市起伏，越秀地產維持1470億元銷售目標｜房企中報觀察

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

儘管越秀地產不再如前兩年那般衝得迅猛，銷售額也隨市下滑，但這家房企仍然對今年的市場非常有信心。

今年上半年，越秀地產實現營收約353.4億元，同比增長10.1%；毛利率約爲13.7%，同比下降4.1個百分點；歸母淨利潤約爲18.3億元，同比下降15.9%；核心淨利潤約爲17.4億元，同比下降18.8%。

顯示當期業績表現的銷售額數據同樣也錄得下滑。今年上半年，越秀地產累計合同銷售額約爲554億元，同比下降33.8%。

下滑幅度相對劇烈，但越秀地產仍然堅定維持原有的銷售目標。越秀地產董事長及執行董事林昭遠在業績會上表示，儘管面對一個持續下行和充滿挑戰的房地產市場，但2024年的銷售目標將維持1470億元不變。

越秀地產過去兩年在土地市場上南征北戰，北京、上海以及大本營廣州都留下了不少行業關注的投資手筆。不過，在市場整體下行的背景下，越秀地產也在經歷陣痛，同時也在調整安全閾值以應對不確定性。

銷售目標不變

越秀地產雖然在今年上半年銷售業績錄得下滑，但仍然在行業前列。據克而瑞統計，今年上半年，以合約銷售額（全口徑）計，在行業的排名上升至第9位。

分區域來看，越秀地產的大本營所在地大灣區仍然是銷售額貢獻最高的區域。今年上半年，越秀地產錄得合同銷售約爲554.0億元，下滑超三成；報告期內，越秀地產在大灣區實現合同銷售金額約爲261.1億元，約佔總合同銷售金額的47.1%。華東地區上半年實現合同銷售金額約128.8億元，約佔總合同銷售金額的23.2%。

不過，在廣州，越秀地產今年已經憾失“頭把交椅”。克而瑞的數據顯示，今年前7個月，廣州樓市權益銷售額排名第一的是保利發展，共錄得212.82億元權益銷售額；越秀地產權益銷售額是171.96億元，排名第二。

雖然銷售額下滑明顯，但越秀地產對後市信心仍然十足。

林昭遠分析稱，市場下滑幅度逐步收窄，未來房地產明確進入新的發展模式，保障性住房由政府主導，市場性住房需求由房企進行市場化運作。未來改善型、好產品、好服務纔是市場的主流。總體來看，房地產作爲國家的重要的支柱產業保持8萬億元到10萬億元的規模是可以期待的，越秀地產所進入的城市成交總額也在2000億元以上，對市場充滿信心。

也是基於這樣的信心，雖然上半年銷售表現平淡，但越秀地產仍然維持1470億元的銷售目標。不過，越秀地產實現既定的銷售目標也並非不可能，中報顯示，截至今年上半年年底，越秀地產已售未入賬銷售金額約1909.1億元，這或許是越秀地產的底氣所在。

林昭遠指出，近幾年越秀地產逐步在覈心城市的核心區域佈局，項目的能級較高，周邊的競爭程度相對來說沒那麼強烈，有抵抗風險的能力。與此同時，越秀地產都是採用精準定價、線上線下聯動來提高去化能力。整體思路上，下半年越秀地產預期通過“一城一策”“一盤一策”的精準營銷策略，加快銷售和現金迴流，提高去化和回款，實現有質量的去化。

現金流維穩

作爲具有融資優勢的國企，越秀地產今年上半年在融資端上表現仍然處在較好的區間。

截至今年6月底，越秀地產加權平均借貸利率爲3.57%，同比下降41個基點。期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。

在融資渠道方面，越秀地產也擁有比其他房企更多的優勢。今年7月，越秀地產在境內成功發行15億元公司債，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，10億元10年期票面利率2.75%；在境外發行23.9億元點心債，其中16.9億元綠色點心債券，加權票面利率爲4.07%。

儘管融資端仍然保持較好水平，但越秀地產的核心財務表現還是出現了不同程度的下滑。截至今年6月底，越秀地產一年內短期借款 305.35 億元，較年初增加 32.9%；應付賬款及票據 16.54 億元，較年初增加 24.27%。

與此同時，越秀地產的現金保持在相對穩定的水平，但是對短期借款的覆蓋比則有所下降。截至今年6月底，越秀地產在手現金餘額是481.4億元，而自由現金流則爲255.82 億元。經營性現金流方面，今年上半年越秀地產錄得淨流入61.3億元。

在穩住財務指標的基礎上，越秀地產今年的拿地節奏已經放得很慢。實際上，今年越秀地產的投資額並未發生明顯變化，此前越秀地產管理層曾經公開透露，今年拿地預算爲400億元，與去年基本持平。

但是，受制於客觀因素以及越秀地產自身的經營原因，越秀地產在拿地方面也與其他房企一樣採取十分審慎的態度。今年前7個月，越秀地產僅拿地60億元，而去年同期拿地金額則爲213億元。

在此背景下，林昭遠提到，今年下半年仍將保持經營性現金流爲正，有效控制有息負債規模，繼續降低融資成本，從而讓財務狀況和流動性更加安全和健康，增強公司的安全墊厚度。