一線城市的房子，有“人”來收了
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18號廣州出臺新政要在全市收購90平以下的存量新房，有不少粉絲問我，這會不會讓廣州樓市重新回暖。
這個問題我今天集中回答下，先說結論，不會。
原因是，收儲屬於雷聲大雨點小操作，簡單說就是陣仗挺大效果很小。
1
所謂收儲房企手中的存量商品房，本質上還是去庫存的那一套思路，理論上甚至可以理解爲棚改貨幣化的“變種版”。
棚改貨幣化是拆掉個體的房子後給個體一筆錢，然後個體拿着錢去購買市場內的存量房商品房。
沒房子但有錢而且錢還不少，於是這些被棚改後的個體搖身一變成了市場翹首以盼的有效購買力。
拆遷款從個體口袋還沒暖熱就轉到了房企的戶頭，最終個體得到了房子，房企得到了拆遷款，市場去化的新房庫存。
貌似“三贏”。
收儲商品房也是一樣，只不過形式和角色做了轉變，這次不再有什麼拆遷戶的角色，而是地方政府搖身一變成爲新一代的購買力直接下場購買。
之前棚改貨幣化時拆遷戶拿到拆遷款實質上是地方借到的國開行的PSL專項貸款，所以本質上還是地方舉債救市。
拆遷棚改，只不過是舉債的一種形式而已。
現在依然是舉債救市的老藥方，不同的是，這次爲去化庫存而借到的貨幣不用再走拆遷戶的環節，而是直接以地方政府掏錢的模式（舉債）買掉房企手中部分的庫存商品房。
與棚改貨幣化達到的效果一樣，當地方出錢收儲新房後，房企會得到購房款，市場去化部分庫存。
唯獨一點不同的就是角色的轉變，這次扮演“有效”購買力這個角色的演員，從拆遷戶變成了地方政府。
從拆遷戶到地方，以購房形式去化商品房庫存的角色雖然完成了轉變，但這改變不了市場供大於求的事實。
棚改也好收儲也罷，當這些人爲製造的購買需求開始出現在樓市中時，本身就是市場內源生購買力及其不足的直觀體現。
就好像一個健康的人是不會拄着雙柺步行走，一旦用上了雙柺那麼即使你不是醫務工作者也可以大膽的做出一個判斷。
“這人的腿，大概率是出問題了，而且問題嚴重到需要外力的支撐才能勉強行走”。
樓市也是一樣，不管是過去的棚改還是今天的收儲，什麼樣的理由都掩蓋不住一個事實，那就是市場的供大於求。
有人可能會說收儲是爲了保障性住房，從房企手中收儲的的房子未來是要低價租或者賣給有需要但收入不高的人羣。
這倒沒錯，收儲的房子未來的確是幹這個用的，但爲什麼就偏偏現在收儲？
如果真是完全奔着解決低收入人羣住房的問題，那麼請問爲什麼不在2016年棚改後-2021年之間這段時間裡收儲呢？
這個時間段裡，棚改貨幣化模式點燃了最後一波以居民負債空間爲燃料的房價火箭式衝刺模式，一路上漲的房價早把個體的勞動性收入漲幅遠遠甩在身後。
保障性住房最應該出現在這個時候，對吧？
福利性的低價住房最應該在這個時候站出來抑制商品房的價格，對吧？
結果呢？
2
爲什麼這個階段就沒有出臺收儲商品房的政策？
看一組數據。
2017 年商品房銷售額：133701 億元。
2018 年商品房銷售額：149973 億元。
2019 年商品房銷售額：159725 億元。
2020 年商品房銷售額：173613 億元。
2021 年商品房銷售額：181930 億元。
連續5年上漲的商品房銷售額就是最好的答案，在那段全國樓市普遍性的上升階段，居民端用僅剩的負債空間把樓市推入了最後的上漲通道。
這種用居民端負債換來的需求是旺盛的（也是最後的旺盛），所以那時不需要收儲來“敲邊鼓”。
不管是一線二線還是三四線，不斷完工的新房都可以在最短的時間裡對衝掉居民手裡的儲蓄和未來的收入（房貸）。
剛需的投資的，大家都以各自的理由認爲房價一定還會上漲，剛需怕買貴，投資怕少賺，於是大家手拉手蜂擁入市。
就這麼簡單。
那爲什麼從去年開始，收儲，房票，棚改、連續三個人爲製造購買力的政策又都集中出現了？
因爲新房賣不動了。
2022年商品房銷售額：133308億元，同比2021年下降26.7%。
2023年商品房銷售額：116622億元，同比2022年下降了6.5%。
2024年1-10月商品房銷售額：76855億元，同比去年同期下降20.9%。
連續下跌的新房銷售額，就是出臺收儲乃至於房票和棚改等政策的源動力。
居民端因爲負債空間見頂所以消化不動新房庫存，而庫存的高壓又導致房企降價自救，新房的降價又刺激的二手房市場套現的人羣加速離場。
於是滾雪球式的塌方出現了，新房促銷，二手房降價，二手房降價，新房促銷。
很明顯，一旦居民端不再接債，樓市利益鏈條上的分利者們，就會進入以“價格”爲武器的廝殺模式，最後的結果必然是兩敗俱傷。
這很好理解，前期高位進場的二手房業主，其持有的持續貶值的房產正在每天不斷吞噬着業主的現金流，這些業主可不管什麼大局觀，人家爲了自己止損，割肉掛牌是分分鐘的事情。
各地的二手房不斷增長的掛牌數量很好的證明了這一點。
二手房是沒人約束的野馬，想怎麼來都行，只要業主敢對自己下狠手就沒有賣不出去的房子。
而價格恰恰是當下樓市去化最有用的利器，這一點可以從過去10個月，二手房成交量全面趕超新房就能看的出來。
9月份安居客報告顯示，過去的9個月全國大多數城市二手房的銷售都反超新房市場，反超的主要原因就是價格優勢。
新房和二手房都是狼，而所剩不多的存量購買力則是“羊”，現在二手房市場賣掉一套等於就吃掉了一個“羊”。
狼多羊少，二手房多吃了新房除了餓肚子，沒其他可能。
當然想不餓也可以，降價和二手房繼續刺刀見紅的拼價格。
但這種二級市場內，新房和二手房爲爭奪存量購買力的價格廝殺，又會直接影響到一級市場也就是土拍市場的熱度。
“土拍”是地方財政的命脈更是滾動天量地方債務的根本，所以必須制止“價格”廝殺。
怎麼制止？收儲。
只有地方出面收儲，才能讓供需失衡得到改善（極其有限），換句話說就是地方用某種“專項債”把房企手中的債以“收儲”新房的方式置換回來。
房企債務被地方“收儲”接走，債務壓力被化解的同時新房庫存也相應減少，於是降價的動力自然也就隨之降低了。
所以收儲的政策簡單總結下就是，通報保房價，間接保地價，最終保地方的土地財政。
3
那是不是收儲就可以讓樓市逆轉乾坤？
目前看，還不是。
統計得到的數據，截止到6月底央行發行的較早的3000億元收購存量房的專項資金，只用了121億元。
爲什麼有錢卻花不出去？因爲給的“價格”太低。
根據《南方日報》的採訪，這次廣州施行收儲的是廣州安居集團，而根據安居集團接受採訪的工作人員表示，收儲的價格相比市場銷售價格會“打對摺”
市價100萬的房子，收儲只給出到50萬。
而即使半價收購，廣州安居集團對房源的要求也是，周邊交通便利，便於租賃，出租回報較好的房源纔會考慮收儲。
換句話說，只收儲“優質地段”的相對還算可以的房子。
還算OK房子卻還要半價收購，房企自然也不太願意，所以巨大的價格差異就像一道橫在買賣雙方之間的鴻溝，收儲的進展一直相當有限。
有人可能會疑惑，那爲什麼地方上收儲不能把價格擡高一些呢？多出一點價格房子不就拿下了麼？
因爲地方上認爲不值。
地方上的收儲價格敢開出這麼低，明顯是經過計算的，而且就目前看計算的結果還較爲“悲觀”。
對摺的收購價格就是對“悲觀”預期的具象化表現，顯然地方上認爲只有在打對摺的前提下，收儲房子才更安全。
換句話說，地方上給自己騰出了至少50%的緩衝空間。
也就是說收儲的房子，其價格未來即使繼續下跌，只要控制在50%的範圍內地方都不會吃虧。
這對摺的收購價格，其實就是地方給予自己的築起“防火牆”。
而這道防火牆的出現，也從側面反應的一個事實，那就是身處樓市利益鏈條中三大組局者之一的“地方”，對樓市的價格泡沫其實是心知肚明的。
另外從開始收儲二手房到現在收儲新房，地方上頻繁下場自己當“最後購買者”的政策等於是向市場宣佈了一個信號。
那就是購買力相當不足，不足到必須政策介入用更多的債務（收儲款）才能非常有限的扭轉當前樓市供需失衡的局面。
不冤枉，走到這一步就是樓市管殺不管埋的必然結果，只看到房價上漲帶動地價升溫所帶來的各種“時代的紅利”，而忘記了被房價甩在屁股後面一直吸尾氣的居民收入。
現在指望吸了一肚子尾氣的居民端低速增長的收入，去消化相對個體收入，價格依然高高在上的房子。
這不是強人所難是什麼？
4
問題處在哪大家都清楚，除了人口、城鎮化、套戶比、人均住房面積等等因素越來越不樂觀之外，關鍵就是修復居民端的需求。
說穿了就是修復居民負債。
分配改革增加收入，直接間接增加福利，形式多種多樣的修復方式都可以用，但現在又正在化債期。
兩個字，沒錢。
前幾天有不少人討論所謂的棚改擴充到300個城市的政策也是一樣。
靠外力介入想一勞永逸的解決樓市問題沒用，不把居民端增加收入和修復負債這個地基打好，上面的建築再修改也遲早會搖搖晃晃。
且不說棚改的量具體如何，我就想問，真靠棚改拉動了新房去化推高了房價讓樓市重新升溫，然後呢？
更高的房價，指望居民有多高的收入給你頂着？還想越頂越高重新進入上漲通道？
棚改真這麼神奇，16年那次棚改貨幣化後，怎麼今天樓市又落個供大於求的下場？
這中間纔過去8年時間，怎麼就玩不動了？怎麼就沒人爲資產接盤了？
很多人喜歡在樓市問題上下大棋，動不動就是各種陽謀、佈局、重磅。
好像一個收儲+一個棚改就能人定勝天了。
不把底子打好，不把基本功練紮實了，老指望走捷徑搞彎道超車，那很多大棋是壓根沒辦法下成的。
就這樣。
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