朝陽“卷”土重來，現在是出手好時機嗎？
這是嚴肅君的第574篇推送
缺席北京三批次集中土拍後，朝陽終於“卷”土重來。
近日，四批次擬供應地塊名單流出，總計25宗。朝陽、通州、門頭溝各4宗，豐臺、石景山各3宗，順義、房山各2宗，經開、延慶、大興各1宗。
*四批次供應地塊名單爲網傳稿，不保真，詳見文末。
其中已有7宗地塊進入預申請階段，以上5宗已確定銷售指導價，更具參考性。
01
朝陽，“卷”土重來
朝陽此次4宗宅地強勢迴歸，包括平房2宗地，奶西321地塊和管莊02地塊。兩個特點---
首先是價格上小擡一手。
5宗“明牌”宅地，平房鄉45地塊是唯一的城六區地塊，銷售指導價最高，達到8.5萬/平。就算在朝陽區裡看，這個價格也算小擡一手。
目前朝陽扎堆供應的片區，王四營和十八里店都位於五環裡，銷售指導價分別爲7.1萬和7.5萬。
朝陽平房鄉地塊，位於五環外，常營板塊，除保利首開·和錦薇棠掛牌單價10.9萬/平外，目前區域內二手房均價5.5萬/平。8.5萬的均價，基本看齊望京外新房項目。
兩宗地建控規模總計約95713平，按照建面120平計算，預計可提供約800套房源。
另外兩宗地，都在目前流速不錯的片區。
奶西321地塊，就位於望京樾南側。望京樾9月29日開盤當天，發出熱銷51億海報，國慶假期結束後，又宣稱銷售額約6.26億，銷售單價最低下探到8萬/平；
開了個好頭，相信房企們對新地塊信心大增；而正式進入“價格戰”後，壓力給到了對面的崔各莊新房項目們。
管莊02地塊位於京能龍湖·熙上北側。3月開盤後，京能龍湖·熙上截止目前已網籤116套，銷售均價6.68萬/平，考慮到網籤滯後性，去化也應已經過半。
多次流拍重新上架後，管莊02地塊熱度目測相對一般。
02
京西，新一代“卷王”
其實整個國慶假期，最出圈的莫過於豐臺華曦府了。
首開期房249套，2小時售罄！嚴肅君的N個500人置業羣中沒買到的購房者，只能等等兩年後現房了。
自2021年集中供地以來，京西正在成爲改善紅海。
尤其是西四環到西五環，蓮石東路到京港澳高速之間，形成的近似梯形區域。
該片區已有融創、中海、城建、電建等多個全國知名房企入駐，目前7個新房項目在售待售。
除了中海學仕裡做了72平起剛需小兩居外，其他項目產品幾乎都是100平起的三居四居，妥妥的北京內城高端改善新房聚集地。
華曦府作爲後來者，卻能居上 ，究其原因根本在於其銷售指導價僅7.5萬/平。在目前片區內在售新房項目中，是單價性價比最高的。
對了，另一個銷量不錯的是中海學仕裡，走的是小面積，控總價路子。
豐臺此次3宗宅地，其中青塔地塊同樣位於該片區，且環線位置最好，距離規劃中的11號線青塔站，直線距離約500米。
如果擴大範圍，石景山蘋果園地塊也是未來京西改善有力競爭者。
地塊在西山奧園南側，距離蘋果園站和楊莊站直線距離約800米，尤其是蘋果園站，作爲1號線、6號線和S1線換乘站，交通樞紐的能量不可小覷。
南側還有京西大悅城，預計年底竣工，二類居住用地+基礎教育用地搭配，如果順利入市不愁賣，銷售指導價大概會接近9萬/平。
另外，豐臺槐新地塊，就位於三批次建發地塊西側，容積率2.2，限高45米，未來銷售指導價估計也是8.3萬/平；青龍湖時隔多年再上新，能否順利出讓，就看地鐵14號線的號召力了。
03
現在是入市好時機嗎？
發現了嗎？
不管是朝陽，還是豐臺，新房市場早已轉向買方，北京房價高企背景下，價格一直是，也越來越是，不敗的王道。
甚至今年整個北京，都是如此。
除了上文提到的，降價入市望京樾、單價性價比之王華曦府、控總價高手中海學仕裡，前10月成交金額top3，分別是學府壹號院、北京城建·天壇府、中建壹品·學府公館。
海淀或者東城區位優勢外，更重要的是，都有或多或少的價格倒掛。
嚴肅君大膽建議，對於購房者而言，當下或許是不錯的出手時機。
如果說市場火熱的時候，買特價房很有可能拾雷，便宜無好貨；
那麼當下市場下行期，尤其是以上幾個扎堆供應片區，很有可能真正撿漏，低價買入好產品。
因爲事實證明，目前的新房市場項目，價格、地段、產品缺了任何一個，流速都不會很快。
傳統意義上的好地段項目，都在主動或被動降價跑量，順帶倒逼開發商努力做好產品。
那要不要再等等，北京房價會不會出現大幅下跌呢？大概率不會。
還記得嗎？剛剛過去的前三季度，北京新房市場創了兩項記錄。
一是成交套數創2017年以來最大跌幅。同比去年前三季度，今年成交套數/面積/總金額分別跌去31.6%、27.7%、30.2%。
但與此同時，成交均價也實現2017年以來最大漲幅。從53298元/平，漲至59236元/平，套均成交總價也攀升至768萬。
量大跌，價卻大漲，或許這真的就是底了。
互動時刻：
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