政策持續發力 機構預計下半年房地產市場仍處築底階段

本報記者 夏晨翔 北京報道

2024年上半年，中國房地產市場繼續面臨較大的下行壓力，新房市場整體延續了調整態勢。儘管二手房市場在“以價換量”的策略推動下，成交保持了一定規模，但整體市場依然未能擺脫低迷狀態。

《中國經營報》記者瞭解到，上半年，百城二手房價格延續調整態勢，累計下跌3.61%，已連跌26個月，顯示出業主在價格上的妥協以換取成交量的努力。相比之下，新房市場則受到改善型樓盤入市的帶動，百城新房價格累計結構性上漲1.24%。

而展望下半年趨勢，中指研究院發佈的《2024上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望》指出，預計在政策託底和高基數效應減弱影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現或延續偏弱走勢，市場仍處築底階段。

調整與分化並存

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，新建住宅方面，上半年百城新建住宅價格累計結構性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個百分點。

具體來看，2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，6月百城新建住宅均價爲16421元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點。

不過，在二手住宅方面，2024年上半年百城二手住宅價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點。

事實上，自2024年以來，百城二手房價格仍延續下行態勢，除2月、5月受季節因素和政策利好短暫影響外，其餘月份百城二手房價格環比跌幅均呈擴大態勢。6月百城二手住宅均價爲14762元/平方米，環比下跌0.73%，已連續26個月環比下跌。

不過，在5·17樓市“一攬子”政策落地後，核心一二線城市紛紛跟進落地，政策效果也逐漸顯現。

如上海市在政策優化後二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分別成交10505套、26367套，在部分項目集中網籤備案帶動下，新房日均成交套數環比增長26.6%，較去年同期下降23.2%，二手房在以價換量及政策優化帶動下（非滬籍單身購買二手房範圍擴大至外環內），環比增長40.7%，6月以來多日網籤超1000套，二手房市場活躍度較高。

深圳市6月新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分項目降價促銷及較低基數下，新房成交套數環比增長45.7%，同比下降4.0%；二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數下，環比較5月增長5.3%，同比在低基數下增長71.0%，市場延續溫和修復態勢。

此外，杭州市6月新房、二手房各成交8352套、7537套，環比分別增長68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基數下同比增長98.3%。主城區部分熱點項目入市，帶動區域市場活躍度提升，如霞映錦繡裡、綠城沁百合、濱江興曜潮起等項目，均觸發社保排序規則，同時，當前低總價、老破小房源成爲二手房市場成交主力，在價格持續調整後這部分房源總價優勢凸顯，二手房市場活躍度較高。

下行趨勢或將放緩

中指研究院分析指出，市場不穩、政策不止。下半年房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。

從政策趨勢上看，需求端，放開核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，預計一線城市將繼續優化限購政策，京滬深或參考廣州放開120平方米以上大面積段限購，取消郊區限購，非本地戶籍購房社保年限要求有望進一步降低，購房政策與生育、人才等政策結合，增加特定人羣購房名額等。

而在供給端，中指研究院指出，合理控制以及優化新增商品住宅用地供應將成爲政策發力點，預計政策舉措聚焦優化土拍規則，取消限價、取消遠郊區容積率1.0限制等，爲企業建設“好房子”提供更多支持。

此外，預計項目“白名單”政策深入推進，降低企業經營壓力，同時加快對房企此前預繳稅費的清算節奏，及時退稅爲房企提供資金流動性。

對於下半年市場走勢，中指研究院分析稱，整體來看，由於居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，2024年下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處於築底階段。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”顯示，隨着去年高基數效應進一步減弱以及房地產供需兩端政策持續發力，樂觀預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年銷售面積9.9億平方米，同比下降10%左右；中性預期下，下半年全國新建商品房銷售面積同比仍下降約10%，全年同比下降接近15%；悲觀預期下，居民收入預期仍偏弱，穩市場、去庫存政策不及預期，則下半年全國新建商品房銷售面積同比降幅仍較大，全年降幅約18%。

土地市場方面，上半年全國土地市場表現平淡，供求規模同比降幅均超30%。房企投資繼續聚焦優質地塊，土地成交的城市集中度進一步提升。

進入下半年，隨着土拍規則的優化和優質地塊的增加，部分熱點城市的地塊競拍熱度有望回升。然而，房企整體投資態度依然謹慎，對於性價比偏低的地塊保持觀望態度。在此背景下，房企的投資策略將更加註重風險控制和效益提升。

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）